Wohnen in einem Baudenkmal

In Deutschland stehen rund eine Million Gebäude unter Denkmalschutz. Ein Großteil davon sind Wohnimmobilien: Fachwerkhäuser in Dörfern, Vor- und Nachkriegsbungalows, Landhäuser aus der berühmten Jugendstilepoche, Gründerzeitblöcke in Metropolen und zu Lofts umgebaute ehemalige Fabrikhallen. Baudenkmäler haben einen ganz besonderen Reiz und deshalb immer beliebter. Sie sind allerdings nicht das beste Eigenheim für jedermann, denn die Kosten für Unterhaltung und Sanierung sind aufwendiger, als für normale Wohnhäuser. Genau aus diesem Grund bietet der Staat den Besitzern dieser Immobilien Unterstützung an, und zwar sowohl denjenigen, für die das Baudenkmal eine Investition ist als auch für alle, die es bewohnen möchten.

Was sind Baudenkmäler?

Baudenkmäler sind Gebäude, die aufgrund ihrer geschichtlichen, städtebaulichen oder künstlerischen Bedeutung als Kulturdenkmal eingestuft sind. Das Denkmalrecht liegt bei den Bundesländern. Während die Definition sehr eindeutig ist und der Gesetzgebung der Bundesländer folgt, ist es bei der erhaltenswerten Bausubstanz schwieriger. Die Kommune entscheidet, ob eine Immobilie Teil der örtlich besonders erhaltenswerten Bausubstanz gehört.

Für Interessierte ist dieses Thema weniger interessant. Wem ein solches Baudenkmal ins Auge gesprungen ist, kann es mit einem Makler für Baudenkmäler kaufen und nach einer eventuellen Renovierung einziehen. Vor dem Kauf gibt es allerdings, einige Regeln zu beachten.

Bei der Renovierung eines Baudenkmals geht es darum, den historisch ursprünglichen Zustand des Objekts wiederherzustellen. Hier gilt: Je älter das Baudenkmal, desto aufwendiger ist die Sanierung. Viele Teile müssen womöglich originalgetreu wiederhergestellt werden, dazu gehören zum Beispiel Schmuckelemente und Figuren der Fassaden. Diese Aufgabe ist nicht nur kostspielig, sondern erfordert auch ausgebildete Fachkräfte mit jahrelanger Erfahrung. Glücklicherweise bedeutet die Sanierung auch Vorteile für Besitzer eines Baudenkmals.

Steuervorteile durch Sanierung

Denkmalbesitzer können eine Vielzahl von Arbeiten an ihrem Gebäude von der Steuer absetzen. Genauer gesagt können sie im Rahmen der Einkommenssteuer alle Erhaltungsmaßnahmen an ihrer Immobilie abschreiben, dazu gehören auch Arbeiten, die das Kulturdenkmal überhaupt bewohnbar beziehungsweise benutzbar machen. Bis zu 90 Prozent der denkmalrelevanten Kosten können Denkmalbesitzer von der Einkommenssteuer absetzen: Jedes Jahr neun Prozent, insgesamt zehn Jahre lang. Einzige Voraussetzung ist, dass sie die Immobilie selbst bewohnen und alle Arbeiten vor Sanierungsbeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde absprechen.

Wichtig: Für alle Steuervergünstigungen müssen sämtliche Arbeiten im Voraus genehmigt werden. Ohne diese entfallen später die Steuervorteile, weil die Bescheinigung, die der Denkmalbesitzer dem Finanzamt vorlegen muss, nicht ausgewiesen wird. Noch schlimmer: Wer ohne Genehmigung umbaut oder saniert, auf den kann ein Verfahren wegen illegalen Bauens zukommen.

Abschreibungen für Vermieter

Für Vermieter, die das Denkmal besitzen, jedoch nicht darin wohnen, sondern es vermieten, gelten andere Steuerabschreibungen. Über einen Zeitraum von 12 Jahren können Denkmalbesitzer den Sanierungsaufwand zu 100 Prozent abschreiben: Acht Jahre mit jeweils neun Prozent sowie sieben Prozent für die letzten vier Jahre. Auch hier gilt: Ausschließlich die Arbeiten, die von der Denkmalbehörde genehmigt wurden, sind abzugsfähig.

Achtung: Die Abschreibungen gelten natürlich nur für Investoren, die eine sanierungsbedürftige Immobilie gekauft haben. Wer das Baudenkmal fertig saniert kauft, kann nicht von den Steuerabschreibungen profitieren.

Für Vermieter kann sich der gesamte Aufwand durchaus lohnen. Sie könnten zum Beispiel ein Dreifamilienhaus kaufen und dieses herrichten. Eine Wohnung nutzen die Besitzer selbst, die anderen beiden werden vermietet. So fällt die finanzielle Belastung weniger stark aus.

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