Kann ich als Immobilieneigentümer meine Rente aufbessern?

Im Alter kann es finanziell schon mal eng werden. Die Rente reicht oftmals nicht aus. Zusätzliche Kosten für altersgerechte Umbauten oder für die medizinische Versorgung machen sich sofort bemerkbar. Um im Alter finanziell flexibel zu bleiben, kann deshalb eine Immobilienrente angelegt werden. Was das ist und wie es funktioniert, dazu mehr im folgenden Text.

Was versteht man unter Immobilienrente?

Bei einer klassischen Immobilienverrentung wird das Haus verkauft und dafür erhält man dann eine Rentenzahlung. Es ist also eine spezielle Art des Immobilienverkaufs. Was das Modell so besonders macht: Im Vergleich zu einem normalen Verkauf, darf man im eigenen Haus wohnen bleiben. Das Wohnrecht ist gewährleistet und der Verkäufer erhält eine monatliche Zahlung. Man hat quasi einen Ratenverkauf abgeschlossen.

Eine weitere Möglichkeit ist eine Umkehrhypothek. Dabei zahlt die Bank Raten an den Kreditnehmer. Auch so kann man im eigenen Zuhause weiterhin wohnen bleiben und man profitiert von einer gewissen Liquidität. Die Zahlungen werden in der Regel monatlich durchgeführt, man kann sich aber auch auf eine Einmalzahlung oder auf halbjährliche Zahlungen einigen.

Thema Altersarmut: Jeder zweite Arbeitnehmer in Deutschland zwischen 55 und 64 Jahren wird laut des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) mit seiner Rente nicht auskommen. Im Schnitt fehlen 700 Euro im Monat zum Erhalt des gewohnten Lebensstandards!

Die Immobilienrente: Für wen lohnt sie sich?

Diese Art der Rente kommt sowohl für Menschen infrage, die finanzielle Mittel brauchen, um die Lebenshaltungskosten zu gewährleisten, aber auch für welche, die durch eine Einmalzahlung ihr Vermögen aufstocken möchten. Die Zielgruppe ist in der Regel Menschen im Rentenalter. Für jüngere Eigenheimbesitzer würde sich die Immobilienrente nicht lohnen. Zum einen, weil diese als Reallast im Grundbuch eingetragen wird, zum anderen, weil bei einer Umkehrhypothek noch eine Grundschuld dazukommt.

Immobilienrente: Die zwei gängigsten Modelle mit Vor- und Nachteilen

Bei der Immobilienrente bekommt man für sein Eigentum bares Geld, ohne sein Wohnrecht zu verlieren. Vor allem im Alter sicherlich eine sinnvolle Sache, da man so unbeschwert die Rente genießen oder sich den einen oder anderen Wunsch erfüllen kann.

Aus Sicht des Käufers bietet der Erwerb einer Immobilie auf Rentenbasis den Nachteil, dass diese häufig mit einem hohen Renovierungsaufwand verbunden ist. Bei Baumängeln werden sogar Sanierungsarbeiten notwendig.

Die Umkehrhypothek

Die Rückwärts-Hypothek ist ein Kreditprodukt. Nutzt man dieses, dann bleibt man trotzdem der Hauseigentümer, inklusive aller Pflichten, man wird lediglich zu einem Kreditnehmer. Bei der Umkehrhypothek muss deshalb auch das Darlehen zurückgezahlt werden, es handelt sich also nicht um eine klassische Rente, sondern um eine rückwärtige Kreditrate. Anders als bei einem gängigen Hauskredit wird dieses Darlehen im Laufe der Zeit nicht kleiner, sondern größer, da es Stück für Stück ausgezahlt wird. Zudem werden natürlich auch Zinsen fällig. Umkehrhypothek-Anbieter sollten untereinander verglichen werden und auch eine Beratung ist sinnvoll.

Mit der Vereinbarung einer Zeit- oder Leibrente wird der Lebensunterhalt im Alter abgesichert und die Altersrente aufgebessert. In der Regel ergeben sich für den Verkäufer wegen der speziellen Steuervorschriften für Leibrenten Vorteile gegenüber der Besteuerung von Kapitalerträgen.

Die Leibrente

Bei der Leibrente wird die Immobilie auf Rentenbasis verkauft und es findet ein Eigentümerwechsel statt. Als Verkäufer hat man jedoch in den meisten Fällen trotzdem ein garantiertes lebenslanges Wohnrecht. Insbesondere bei älteren Menschen ist das sehr wichtig, da diese sich nicht mehr unbedingt an neue Umgebungen gewöhnen möchten und können. Der Kaufvertrag wird notariell beglaubigt und geht dann in den Besitz des Käufers über. Alle Pflichten des alten Eigentümers werden dann auch auf den Neuen übertragen.

Dazu gehört zum Beispiel die Grundsteuer, die dieser bereits tragen muss, selbst wenn die Immobilie noch gar nicht genutzt wird. Das Wohnrecht und die Rentenzahlungen bleiben ein Leben lang bestehen. Damit das Risiko und die Höhe der Rentenzahlungen für den Käufer realistisch sind, ist bei der Leibrente meist ein Mindestalter von 65 Jahren oder mehr gefordert.

Was ist mit der Rückzahlung?

Die Leibrente muss nicht zurückgezahlt werden, da es sich um einen Ratenverkauf handelt. Die Umkehrhypothek wird jedoch komplett fällig, sobald der Besitzer verstirbt oder in ein betreutes Wohnen umzieht. Die Hypothek wird meistens durch den Verkauf der Immobilie beglichen.

Immobilienrente: Weitere Alternativen

Es gibt allerdings auch noch weitere Alternativen, wie eine Immobilienrente gestaltet werden kann. So kann das Modell gewählt und angepasst werden, welches am besten mit der individuellen Situation zu vereinbaren ist.

Verkauf mit Nießbrauchrecht

Bei diesem Verkauf mit Nießbrauchrecht ist die lebenslange Nutzung gewährleistet, aber man ist auch verpflichtet die Immobilie instand zu halten. Zudem darf die Immobilie nicht nur bewohnt, sondern auch vermietet werden. Sollte der Käufer nicht zahlen, ist man zudem abgesichert, da man dann selbst Eigentümer bleibt.

Immobilienrenten besitzen oft eine sehr lange Laufzeit. Damit dadurch kein Kaufkraftverfall eintritt, sollten Käufer und Verkäufer eine Wertsicherungsklausel vereinbaren. Dabei wird eine mögliche Geldentwertung an die Rente gekoppelt und die Inflationsrate ausgeglichen.

Teilverkauf mit Nutzungsentgelt

Bei einem Teilverkauf wird bis zu 50 % der Immobilie gekauft. Die Bewohner dürfen weiterhin in der Immobilie wohnen, entrichten aber dem Miteigentümer dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Dieses orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex, der durch das Statistische Bundesamt ermittelt und regelmäßig angepasst wird. Solange das Nutzungsentgelt gezahlt wird, besteht auch das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht. Reparaturen und Umbauten müssen allerdings von den Bewohnern getragen werden.

Verkauf mit Mietvertrag

Hierbei wird die Immobilie zum Verkehrswert oder mit einem kleinen Abschlag verkauft und dann wieder angemietet. Der Käufer verzichtet dann auf eine ordentliche Kündigung und je nach Vertrag auch auf Mieterhöhungen. Lebenslanges Wohnen funktioniert nur, wenn die Mietrechte auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben und die vertraglichen Pflichten der Bewohner erfüllt werden, wie zum Beispiel die Zahlung der Miete. Reparaturen müssen vom Vermieter gezahlt werden. Hierbei lohnt es sich auszurechnen, für wie viele Jahre Miete der Verkaufserlös reichen würde.

Fazit – lohnt sich eine Immobilienrente?

Wichtig ist vor allem, dass ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie festgelegt wird. Auch das Modell der Immobilienrente sollte individuell ausgewählt und angepasst werden. Dazu zählen auch Instandhaltung und Reparaturen. Es sollte vertraglich genau geregelt werden, wer dafür aufkommen muss, damit es nicht zu Unstimmigkeiten kommt. Übrigens: Wer gerade selbst baut, sollte sich auch ausgiebig mit der Finanzierung  beschäftigen, damit man durch Eigentum nie in finanzielle Schwierigkeiten gerät.