Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Viele Rentner haben dasselbe Problem: Die Rente ist zu niedrig, um sich einen angemessenen Lebensstandard leisten zu können. Die Immobilie ist zwar abbezahlt und verfügt über einen hohen Vermögenswert – doch wohnt man selbst darin, kann daraus nicht so einfach Geld kreiert werden. Vor allem dann nicht, wenn man als Besitzer selbst in der Immobilie wohnt.

Die Lösung in solchen Fällen kann unter Umständen eine Umkehrhypothek sein, mit der ein bestimmter Betrag oder ein monatliches Einkommen aus der Immobilie gezogen wird. In diesem Artikel zeigen wir, was eine Umkehrhypothek ist, welche Vor- und Nachteile eine Umkehrhypothek hat und klären den Unterschied zu einer Immobilienrente

Was genau ist eine Umkehrhypothek?

Ein Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag, der auf der Grundlage einer Immobilie abgesichert ist. Es handelt sich also um keinen Kaufvertrag, sondern um eine Beleihung einer Immobilie. Dies funktioniert folgendermaßen: Der Eigentümer erhält von einem Investor entweder eine Einmalzahlung oder eine lebenslange monatliche Zahlung für die Zusicherung, dass die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers in den Besitz des Investors übergeht.

Der Senior kann bis an sein Lebensende mietfrei in seiner Immobilie wohnen bleiben. Erst wenn der Eigentümer stirbt oder in ein Altersheim umzieht, geht die Immobilie in den Besitz des Investors über. Je älter der Senior ist, desto höher ist die monatliche Zahlung beziehungsweise die Einmalzahlung.

Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt vielmehr von der individuellen Situation ab. Die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek müssen deshalb genau abgewogen werden.

Durch eine Umkehrhypothek ist eine Aufbesserung der Rente möglich und ermöglicht den Hausbesitzern ein mietfreies Wohnen bis ans Lebensende. Sie gilt jedoch als relativ teuer.

Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?

Der große Vorteil von Umkehrhypotheken ist, dass Eigentümer bis an ihr Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben dürfen – dabei aber schon zu Lebzeiten Geld für aus der Immobilie ziehen können. Es sind weder Zins- noch Tilgungszahlungen zu leisten.

Ein weiterer Vorteil der Umkehrhypothek ist die hohe Planungssicherheit, weil alle wichtigen Faktoren – zum Beispiel die Höhe der Rente, die Einmalzahlung, und die Laufzeit – im Voraus festgelegt werden. Gerade für Menschen, denen im Rentenalter wenig Geld zur Verfügung steht, weil alle Ersparnisse ein Leben lang in eine Immobilie flossen, kann eine Umkehrhypothek eine interessante Finanzierungsform sein.

Welche Nachteile hat eine Umkehrhypothek?

Der größte Nachteil der Umkehrhypothek sind die recht hohen Kosten, die durch die anfallenden Gebühren entstehen. Die hohen Abschläge der Banken und Versicherungen kommen zustande, da diese mit einkalkulieren, dass sich bei Verkauf unter Umständen kein guter Immobilienpreis erzielen lässt oder – bei lebenslanger Auszahlung – der Rentenempfänger überdurchschnittlich lange lebt.

Deshalb gilt eine Umkehrhypothek als ein relativ teures Produkt. Die Auszahlungsbeträge sind für viele Immobilienbesitzer oft erschreckend gering. Ein weiterer Nachteil ist, dass die Immobilie selbst für die Umkehrhypothek als Sicherheit gilt und deshalb anderweitig nicht mehr als Sicherheit verwendet werden. Dazu kommt, dass die Umkehrhypothek die Erbmasse für die Erben reduziert.

Bei einer Umkehrhypothek ist der Besitzer weiterhin verantwortlich für die Instandhaltung der Immobilie. Er ist gegenüber dem Darlehensgeber laut Kreditvertrag sogar verpflichtet, den Wert der Immobilie zu erhalten. Dies stellt für einen älteren Menschen unter Umständen eine große Belastung dar.

Die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek im Vergleich

Für wen ist eine Umkehrhypothek geeignet?

Eine Umkehrhypothek ist eine sehr spezielle Lösung und eignet sich deshalb nur für wenige Menschen als ein geeignetes Mittel zur Rentenaufbesserung. Denn durch die hohen Risikoabschläge der Darlehensgeber ist die Auszahlung des Darlehens oft sehr gering – selbst bei recht wertvollen Immobilien.

Zielgruppe sind vor allem Immobilienbesitzer in Rente

Die Zielgruppe der Umkehrhypothek bilden ältere Menschen, die vor finanziellen Problemen stehen. In den vergangenen Jahren ist aufgrund der steigenden Lebenskosten ihre Zahl stets gestiegen. Da hilft es erst einmal wenig, ein Eigenheim in München im Wert von 800.000 Euro zu besitzen – wenn einem als Rente nur knapp 1.000 Euro monatlich zur Verfügung stehen.

Die Immobilie ist als Sachwert in so einem Fall vorhanden, sorgt jedoch nicht für Liquidität. Ältere Menschen in dieser Situation haben dann folgende Möglichkeiten: Entweder verkaufen sie die Immobilie und ziehen in eine kleinere, günstigere Wohnung. Oder – vor allem wenn sie unbedingt in ihrem Zuhause wohnen bleiben wollen – sie entscheiden sich für eine Umkehrhypothek beziehungsweise Leibrente.

Zu beachten ist, dass die Immobilie mit einer Umkehrhypothek nicht mehr vererbt werden kann. Deshalb ist diese Möglichkeit zur Rentenaufbesserung nur dann empfehlenswert, wenn der Rentennehmer niemandem etwas vererben möchte oder es keine Erben gibt.

Welche Alternativen gibt es zu einer Umkehrhypothek?

Natürlich kann die Immobilie auch ganz normal verkauft werden, sodass der aktuelle Marktwert erzielt wird und der Erlös beispielsweise für die Miete einer barrierefreien Wohnung genutzt werden kann. Dies bietet sich aber nur für Menschen an, die bereit sind, im Rentenalter noch umzuziehen. Eine andere Alternative zur Umkehrhypothek stellt die sogenannte Leibrente dar.

Was ist der Unterschied zwischen einer Umkehrhypothek und einer Leibrente?

Eine Umkehrhypothek und eine sogenannte Leibrente – auch Immobilienrente genannt – haben eines gemeinsam: Der bisherige Eigentümer kann bis an sein Lebensende in seiner Immobilie mietfrei wohnen – erhält aber schon zu Lebzeiten Geld für das Objekt.

Der Unterschied zwischen einer Umkehrhypothek und einer Leibrente ist aber folgender: Bei einer Umkehrhypothek geht die Immobilie erst nach dem Tod des Eigentümers in den Besitz des Darlehensgebers über. Deshalb ist der Eigentümer bei einer Umkehrhypothek weiterhin für die Renovierung und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Anders bei der Leibrente: Der Investor ist mit der Unterzeichnung der neue Eigentümer der Immobilie. Die Rechte des bisherigen Eigentümers und das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende werden ins Grundbuch eingetragen. Für den Unterhalt der Immobilie ist der neue Eigentümer verantwortlich. Eine Leibrente ist also vor allem für Senioren geeignet, die sich nicht mehr mit der Instandhaltung der Immobilie belasten möchten.

Fazit

Ob ein Hausverkauf, eine Leibrente oder eine Umkehrhypothek als Rentenaufbesserung in Frage kommt, hängt immer von der individuellen Lebenssituation ab. Jede der genannten Alternativen hat ihre Vor- und Nachteile. Im Endeffekt ist die Entscheidung für eine Umkehrhypothek oder eine der anderen Optionen immer individuell von der jeweiligen Situation abhängig.