Umschulden oder Forward-Darlehen nutzen – welche Option eignet sich?

Ist der Traum vom eigenen Haus erst einmal erfüllt, Kinder darin aufgewachsen und liebevolle Handarbeit investiert, steht meistens zugleich eine wichtige Entscheidung an. Käufer, die unvorteilhafte Zinsen zahlen müssen, suchen derzeit vermehrt nach der richtigen Form der Umschuldung. Anschlussdarlehen können sich auch rechnen, dabei bedarf es aber einer Analyse der jeweiligen Umstände. Worauf Sie dabei achten müssen, sodass Sie auch weiterhin unbeschwert am Traum des bezahlten Eigenheims arbeiten können.

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Die Zinsschraube setzt sich in Gang

Historisch niedrige Zinsen, die seit Monaten den Markt für Bauherren und Immobilienkäufer zugleich beflügeln, machen ein Investment in Wohnungen und Häuser derzeit so günstig wie nie zuvor. Bedingt durch die europäische Notenpresse, die immer mehr Geld druckt und es an Banken zu niedrigen Zinsen verleiht, profitieren derzeit der Großteil der Immobilienbesitzer. Jedoch deutet sich schon bald ein Ende an, denn die EZB plant, Staatsanleihen europäischer Länder notfalls aufzukaufen und so das Preisniveau indirekt zu stützen. Da die Zinsen für Baukredite sich in vielen Punkten an dieser Entwicklung orientieren, sodass Anleihen der Bundesrepublik Deutschland steigen, so steigen auch kontinuierlich die Zinssätze für Baufinanzierungen.

Gleichzeitig führt die rege Nachfrage zu simplen Markteffekten, sodass bereits viele Immobilienfinanzierer ihre Konditionen angehoben haben. Hier zeigt sich die Gunst der Stunde, die Besitzer in laufender Finanzierung haben, um noch zu günstigen Konditionen eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung durchzuführen. Viele Fälle haben gezeigt, dass bei einem zehnjährigen Darlehen über 200.000 Euro durchaus noch Sollzinsen von 2,5 Prozent zu erhaschen sind – Eile ist jedoch geboten, da schon eine Erhöhung um 0,5 Prozentpunkte eine Verteuerung, auf 10 Jahre bezogen, von etwa 10.000 Euro ausmacht.

Erste Schritte sind deshalb, den alten Kreditvertrag aus der Schublade zu holen und sich mit den Konditionen und dem Vertragswerk vertraut zu machen. Hier prüfen Sie zu aller erst, ob eine Anpassung oder ein Neuabschluss zu günstigeren Konditionen überhaupt möglich ist. Doch hier treten erste Komplikationen auf, denn nicht jede Bank lässt sich auf eine solche „Finanzoptimierung“ ein. Die Gewissheit jedoch, dass sich langfristige sowie zufriedene Kunden eher rechnen als kurzweilige Engagements, bringt die Banken in die, je nach Vertragswerk, flexible Lage, sodass auch hier die Chancen für einen Neuabschluss günstig stehen.

Die Qual der Wahl unter den Varianten

Die bei deutschen Baufinanzierungen üblichen Finanzierungsarten setzen zum Einen darauf, dass der Kreditnehmer auf ein günstigeres Darlehen wechselt und an die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen leistet. Zum Anderen gibt es die Möglichkeit, sich mit einer Bank über Zinsen und Zinsbindung einig zu werden, sowie im Anschluss daran die Abnahme eines Anschlussdarlehens zuzusichern, das mit Ende der Zinsbindungsphase an die Stelle der Ursprungsfinanzierung tritt. Bei diesem Modell spekuliert der Kreditnehmer also auf zum Zeit des Wechsel höhere Zinssätze, sodass sich seine vertraglich zugesagte Vertragsanpassung auch für ihn auszahlt.

Jedoch ist es ebenso ratsam, bei Neuverträgen darauf zu achten, dass Formulierungen und Punkte des Ursprungsvertrages übernommen wurden. Der Knackpunkt liegt deshalb nicht alleinig bei den Zinssätzen, sondern vor allem an den aufgrund sich verändernder Rechtsbestimmungen Rahmenbedingungen für Immobilienkredite. Achten Sie deshalb darauf, dass Dinge wie eine Sondertilgung weiterhin zu den bekannten Modalitäten möglich ist, um auch hier Zinsen einzusparen.

Option: Vorzeitig umschulden

Hausbesitzer, die im Jahre 2002 für ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro noch 5 Prozent Sollzinsen zahlen mussten, sowie konstant 1.000 Euro Monatsrate zahlten, haben in der Zeit über 80.000 Euro Zinsen bezahlt. Betrachten wir jetzt die Vorfälligkeitsentschädigungen, so kann bei dieser Summe durchaus eine Summe von 15.000 Euro und mehr fällig werden. Was auf dem ersten Blick üppig anmutet, bietet Ihnen jedoch direkt in dem Moment eine spürbare Entlastung – die Frage ist deshalb, ob diese Entlastung den gezahlten Betrag übersteigt oder aber nicht.

Zu beachten gilt es hier insbesondere, dass Sie aufgrund der langen Laufzeit ja bereits einiges an Zinsen gezahlt haben, sodass die Vorfälligkeitsentschädigung auch in Relation zur Restlaufzeit der Zinsbindungsfrist betrachtet werden muss. Vorteile gibt es in der Regel deshalb nur, wenn Sie bereits nach einigen Jahren Belastungen und Salden monatlich dokumentieren, um im Vergleich mit aktuellen Angeboten zu sehen, ob ein Wechsel lohnt.

Option: Forward-Darlehen nutzen

Ein Kreditnehmer zahlte im Jahre 2004 insgesamt 200.000 Euro, mithilfe eines Darlehens, und musste dafür ebenfalls 5 Prozent Sollzins entrichten. Die angenommene Monatsrate beträgt 1.000 Euro, die Wahl fiel auf ein Forward-Darlehen ab 2014. Dafür wurde ein Anschlussdarlehen zu 2,95 Prozent vereinbart, mit einer ebenso langen Zinsbindungsfrist von 10 Jahren., Betrachten Sie nun die Zinsbelastung in beiden Zeiträumen, und errechnen Sie das Einsparpotential.

Wenn Sie dieses Prinzip verstanden haben, bedarf es nur noch einer präzisen Berechnung. Dazu gibt es eine brauchbare Online-Rechner, die Sie wahlweise mit Ihren Kreditdetails befüllen können.

Fazit:

Entscheidend ist also, wie Sie die Entwicklung am Immobilienmarkt für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren einschätzen. Je nach persönlichem Sicherheitsgefühl entscheiden Sie sich dann für eine der genannten Varianten, und haben zumindest im Falle des Forward-Darlehens Planungssicherheit. Ein Pluspunkt, den vor allem jene haben, die ihr Darlehen hart an der Belastungsgrenze finanzieren – unnötige Risiken gehen Sie deshalb mit einer möglichem Umschuldung ein, da Sie das Zinsniveau in der Regel nicht adäquat genug abschätzen können.

Seien Sie deshalb grundsätzlich kritisch und hinterfragen Sie die Berechnungsgrundlage einer seitens der Bank angebotenen Vorfälligkeitsentschädigung, sodass Sie Argumente bekommen, diese Summe möglicherweise noch nach unten zu drücken. Schlussendlich müssen Sie bereits im Ansatz Ihres Finanzierungsvorhabens bedenken, wie Sie einen Zeitraum von häufig 20 und mehr Jahren planen. Vertrauen Sie deshalb den Erfahrungen aus Ihrem Familien- und Freundeskreis, sowie den öffentlich zugänglichen Marktdaten und Schilderungen anderer Eigenheimbesitzer.