Strom-Nebenkosten für Mieter und Vermieter – Was ist zu beachten?

Die Nebenkosten sind ein klassischer Grund für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Denn viele wissen nicht, dass der Vermieter Strom durchaus als Betriebskosten auf die Miete umlegen kann. Aber was muss man hier als Vermieter beachten? Und wann kann man als Mieter Einspruch einlegen?

Strom als Nebenkosten abrechnen – Wann ist das möglich?

Als Vermieter von Wohn- und Nutzimmobilien ist es möglich, diverse Ausgaben auf die Miete umzulegen. Es gibt eine Vielzahl von regelmäßig anfallenden Betriebskosten:

• Versicherungskosten
• Müllabfuhr
• Gärtner/Hausmeister
• Instandhaltungskosten
• Fahrstuhl

Es ist in einigen Fällen auch erlaubt, Stromkosten auf die Nebenkosten der Mieter umzulegen. Diese können zum Beispiel durch die Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen oder der Außenanlage verursacht werden: Kellerräume, Treppenhaus, Einfahrt, Klingelschilder.

Privat verursachte Stromkosten können nicht auf die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Verwendet der Vermieter zum Beispiel eine Waschmaschine im eigenen Kellerraum, können diese Kosten nicht zu den allgemeinen Stromkosten hinzugezogen werden.

Oft ist es nur schwer möglich, entsprechende Stromverbraucher individuell zu identifizieren. Viele Vermieter verzichten daher darauf, hier detailliert aufgeschlüsselte Abrechnungen zu erstellen. Die anfallenden Kosten werden nicht selten in den Mietpreis einbezogen.

Strom-Nebenkosten für die Heizanlage

Ein Kostenpunkt, der nahezu immer in den Nebenkosten zu finden ist, ist der Betriebsstrom für die Heizungsanlage im Haus. Jeder Haushalt zahlt dafür pro Jahr im Durchschnitt 32 Euro. Allerdings können sich hier versteckte Kosten für Vermieter einschleichen.

Eine moderne Heizanlage minimiert den Stromverbrauch und senkt somit die Stromkosten. In Altbauten ist eine moderne Heizung aber nicht immer gegeben. Dies führt zu unnötig hohen Stromkosten. Für den Vermieter ist es nicht leicht zu erfahren, ob er zu viel oder zu wenig für diesen Nebenkostenpunkt zahlt. Nur selten sind die Heizungen mit einem separaten Stromzähler ausgestattet. Die Kosten für den Mieter werden lediglich geschätzt. Dieser Wert wird dann zu den allgemeinen Betriebskosten gerechnet.

Schätzwerte sind für die Stromkosten nicht zulässig! Die Abrechnung für den Allgemeinstrom muss in der Nebenkostenabrechnung des Mieters nach Quadratmeter der Mietfläche angegeben sein.

Als Mieter genau hinschauen

Die meisten Mieter nehmen die vielen Einzelposten der Nebenkostenabrechnung ungeprüft hin. Dabei besteht hier großes Sparpotenzial! Die Unwissenheit von Mietern wird leider oft durch Vermieter ausgenutzt.

Ein Blick auf die Strom-Nebenkosten zeigt schnell auf, wie der Vermieter vorgeht. Sind die Betriebskosten für den Heizungsstrom zum Beispiel als ein glatter Wert hinterlegt, ist es kaum ein individuell berechneter Kostenpunkt.

Aber auch, wenn die Kosten nicht als Schätzwert vorliegen, lohnt es sich, diese genau zu hinterfragen. Ein Gerichtsurteil aus dem Jahr 1997 besagt, dass die Betriebsstromkosten für die Heizung nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten für die Heizanlage betragen dürfen.

Vermieter müssen wirtschaftlich arbeiten

Unnötig hohe Stromkosten können auf der Nebenkostenabrechnung auch durch eine teure Grundversorgung entstehen. Der Vermieter muss darauf achten, dass die Immobilie wirtschaftlich sinnvoll betrieben wird.  Dies bedeutet zwar nicht, dass der billigste Stromanbieter zu wählen ist, aber es sollte auch nicht das teuerste Angebot sein.

Generell einen Anbieter wählen, der sich preislich im gesunden Mittelfeld befindet, wenn man auf der sicheren Seite sein möchte. Aber auch der Stromverbrauch selber darf nicht unnötig hoch sein. Eine übermäßige Beleuchtung der Außen- wie Innenanlage kann ein Grund dafür sein, dass Strom-Nebenkosten rückerstattet werden müssen. Auch hier gilt es, einen gesunden Mittelweg zu finden.

Die Nebenkostenabrechnung muss durch den Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Ist dies nicht der Fall, entfallen alle Ansprüche auf Nachzahlungen.

Warmmiete mit Strom

Selten kommt es vor, dass der Strom über die Warmmiete abgerechnet wird. In diesen Fällen ist es nicht möglich, den individuellen Stromverbrauch über einen separaten Stromzähler nachzuhalten. Es ist kaum möglich herauszufinden, ob man als Mieter zu viel für seinen Strom zahlt.

Stromfresser finden und eliminieren

Kommt es zu Streitigkeiten über die Strom-Nebenkosten, sind nicht selten unerklärbare Kostensprünge der Auslöser. Die eigenen Stromkosten innerhalb des Haushalts werden nicht über den Vermieter, sondern mit dem Stromanbieter abgewickelt. Kommt es zu Problemen, lassen sich diese über den Kontakt mit dem Anbieter klären.

Steigt aber die Nebenkostenabrechnung ohne Vorwarnung hoch an, muss man sich an den Vermieter wenden. Auf Nachfrage muss dieser eine detaillierte Nebenkostenabrechnung vorlegen. Geschieht dies nicht, verfällt der Anspruch auf Nachzahlungen durch den Mieter nach einem Jahr. Rückzahlungen für unberechtigte Stromkosten haben allerdings kein Verfallsdatum.

Kann der Mieter nachweisen, dass er unnötige oder ungerechtfertigte Stromkosten zahlt, kann er diese auch nach mehr als einem Jahr noch zurückfordern.

Bevor man auf Konfrontationskurs geht, sollte aber immer das Gespräch gesucht werden. Eine defekte Heizung, ein inkorrekter Stromzähler oder ein vergessenes Elektrogerät sind häufig der Grund für die Extrakosten. Wird das Problem also gemeinsam gefunden, ist es möglich, eine schnelle Einigung zu erzielen. Mieter sollten nur dann den Weg zum Gericht antreten, wenn ein klarer Missbrauch der Nebenkostenabrechnung vorliegt.

Zusammenfassung

Die Strom-Nebenkosten sind nicht immer einfach zu durchschauen. Mieter und Vermieter sollten sicherstellen, dass alle relevante Daten korrekt und vollständig vorliegen, um mögliche Streitigkeiten zu umgehen. Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung bringt schnell ans Licht, ob es Grund zum Einspruch gibt.

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