Sondertilgung und Alternativen

Die Finanzierung einer Immobilie erfordert immer große Aufmerksamkeit und ausreichendes Wissen. Gerade beim Thema Sondertilgung müssen Immobilienbesitzer achtsam sein. Nachfolgend werden die wichtigsten Fakten zusammengestellt, damit Fehlentscheidungen bei der Verwirklichung des Traumhauses vermieden werden können.

Wer seinen Hypothekenkredit vorzeitig kündigen möchte, weil beispielsweise die Immobilie verkauft werden soll, dann kann dieses Vorhaben ganz schön teuer werden. Die Zinsen sind auf einem Rekordtief, für noch laufende Kredite erhalten Banken mehr als für neue Hypothekendarlehen. Dementsprechend verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Laut der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rechnet die Bank in zahlreichen Fällen falsch. Insgesamt 224 Situationen wurden ausgewertet. Das Ergebnis: In 82 Prozent aller Fälle lag die Entschädigung, die von der Bank verlangt wurde, über der von der Verbraucherzentrale berechneten Höhe. Innerhalb eines Institutes wurden Abweichungen bis um das Dreifache festgestellt.

Möglichkeiten und Nutzen der Sondertilgung

Die Sondertilgung bezeichnet eine vorzeitig ungeplante Zahlung, die sich im Rahmen des Kreditvertrags befindet. Kreditnehmer haben in der Regel nur in seltenen Ausnahmefällen ein Recht dazu, eine Sonderzahlung zu leisten. Dies gilt beispielsweise für Bauspardarlehen bei Bausparkassen. Dennoch erteilen viele Kreditanbieter ihren Kunden das Recht auf eine Sonderzahlung. Diese ist allerdings häufig in ihrer Höhe beschränkt. Im Bereich der Baufinanzierung sind in der Praxis folgende Grenzen üblich:

• innerhalb der Zinsbindung dürfen Sonderzahlung nicht 25 Prozent der Darlehenssumme überschreiten,
• die jährliche Sonderzahlung darf maximal zwischen fünf und zehn Prozent der Darlehenssumme betragen.

Ziel einer Sonderzahlung ist es, die monatliche Belastung oder den Tilgungszeitraum zu kürzen. In der Praxis ist dieses Ziel leider eher optimistisch. Denn die Vertragsgestaltung der Anbieter erlaubt nur selten einen solch optimistischen Fall. Die Einräumung des Rechts einer Sonderzahlung ist in der Regel mit einem erhöhten Zinssatz verbunden, der je nach Anbieter um etwa 0,1 Prozent steigen kann. Auf den ersten Blick scheint dies nicht viel zu sein, innerhalb von mehreren Jahren sorgt selbst eine solch kleine Erhöhung für Mehrkosten in Höhe von vielen Tausend Euro.

Nachweislich führen Sonderzahlungen nur selten zu nennenswerten Einsparungen. Aus diesem Grund wird empfohlen, die Angebote genau zu vergleichen und auf eine Sondertilgung freiwillig zu verzichten.

Alternativen

Wie zuvor erwähnt sind Sondertilgungen bei der Baufinanzierung mit höheren Zinsen verbunden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei Kreditabschluss auf das Recht komplett zu verzichten. Sollte während der Tilgungsdauer dennoch ein Geldbetrag vorhanden sein, kann dieser auf andere Art und Weise angelegt werden. Bei der Art der Anlage sollte darauf geachtet werden, dass sie von der Restdauer der Zinsbindung abhängig ist. Ideal für solche Fälle sind Tagesgeldkonten: Sie bieten attraktive Zinsen, das Geld ist täglich verfügbar und kann bei Bedarf zu jedem beliebigen Anbieter übertragen werden, was auch als Tagesgeld-Hopping bekannt ist. Das Geld ist darüber hinaus in Deutschland und vielen weiteren Ländern bis zu 100.000 Euro abgesichert. Für längere Zeiträume sind auch Festgeldkonten interessant.

Berechnungen verschiedener Institute haben ergeben, dass der Zinsertrag bei diesen Anlageformen im Vergleich zur Sondertilgung nahezu immer die Zinsersparnis übertrifft. Die Finanzierung ohne Sonderzahlung ist somit in den meisten Fallen die beste Wahl.

Im deutschen Recht ist eine weitere Möglichkeit der Sonderzahlung für Kreditnehmer verankert. Zehn Jahre nach Ablauf des Vertrages kann ein Kreditnehmer auf Grundlage des §609a BGB selbst bei einer bestehenden Zinsbindung von einem Sonderkündigungsrecht profitieren. Hier muss lediglich eine Frist von sechs Monaten eingehalten werden. Anschließend können die bestehenden Kapitalanlagen genutzt werden, um das Darlehen teilweise oder komplett zurückzuzahlen.

Zwei Verträge

In besonderen Fällen wissen Kreditnehmer bei Vertragsabschluss, dass sie in Zukunft das Recht auf eine Sondertilgung nutzen werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise eine Leistung aus einer Versicherung erhält, Wertpapiere verkaufen wird oder sein Geld auf einem Festgeld- oder Tagesgeldkonto angelegt hat. In solchen Ausnahmefällen kann die Immobilienfinanzierung über zwei Darlehen beziehungsweise über zwei Kapitalgeber sinnvoll sein.

Die erste Finanzierung verfügt über eine möglichst lange Zinsbindung ohne Sondertilgungsrecht und wird mit einem zweiten Vertrag kombiniert. Der zweite Vertrag kann eine Finanzierung mit einem inkludierten Sonderzahlungsrecht sein.

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