So kommen Sie an den günstigsten Baukredit

Seit Jahren liegen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen im historischen Tief, effektive Jahreszinssätze von unter 2 Prozent waren möglich. Das führte zu einer wachsenden Bautätigkeit und zu steigenden Immobilienpreisen, vor allem in den ohnehin nachgefragten Großstädten. Doch es mehren sich die Zeichen, dass diese langjährige Niedrigzinsphase sich eventuell ihrem Ende zuneigt. Steigende Zinsen verteuern die Baufinanzierung, sie sind bei sinkenden Häuserpreisen zudem ein weiteres Risiko. Mit diesen Mitteln können Sie Ihre Baufinanzierung auf ein sicheres, zugleich aber auch flexibles Fundament stellen.

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Tipp 1: Setzen Sie auf Planungssicherheit

Ein wesentliches Merkmal der Baufinanzierung ist die Zinsfestschreibung. Sie einigen sich dabei mit der Bank auf einen festen Zinssatz, der für fünf, zehn oder mehr Jahre gilt. Unabhängig von den Marktentwicklungen können Sie dann langfristig planen und wissen, wie viel zum Laufzeitende beispielsweise refinanziert werden muss. Für diese Zinsfestschreibung nimmt die Bank einen Aufschlag vor, der üblicherweise im Bereich um einen halben Prozentpunkt liegt.

Statistisch gesehen liegen die derzeitigen Marktzinsen deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Zinsfestschreibungen von zehn Jahren oder mehr sind daher empfehlenswert. Denn das Gesetz räumt Ihnen bei dieser Konstellation das Recht ein, den Baukredit nach zehn Jahren einmalig und einseitig zu kündigen. Die Zustimmung der Bank ist hierfür nicht nötig. Theoretisch sind also auch längere Zinsfestschreibungen möglich.

Tipp 2: Freies Kapital für Sondertilgungen nutzen

Haben Sie bereits vor Jahren abgeschlossen und einen vergleichsweise hohen Zinssatz, lohnen sich außerplanmäßige Sondertilgungen. Wie viel und wie häufig Sie davon Gebrauch machen können, regelt der Kreditvertrag. Im Normalfall setzt die Bank eine rechtzeitige Mitteilung voraus, die in manchen Fällen drei Monate übersteigt.

lternativ sollten Sie überprüfen, ob sich beispielsweise die Tilgungsrate ändern lässt. Das ist der Teil der monatlichen Annuität, der als Fixbetrag regelmäßig aufgebracht wird. Beachten Sie auch, dass solche Sondertilgungen für Sie ohne Zusatzkosten verbunden sind. Denn Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei einer vorzeitigen Kündigung anfallen würden, entfallen.

In klassischen Kreditverträgen mit bis zu zehnjährigen Zinsfestschreibungen sind Sondertilgungen standardmäßig nicht eingepflegt. In jedem Fall können Sie aber mit der Bank über die Bedingungen und Voraussetzungen für solche außerplanmäßigen Zahlungen verhandeln. Einigen Sie sich auf absolute Höchstbeträge, um schon früh von Zinseinsparungen zu profitieren.

Tipp 3: Bringen Sie Sicherheiten ein

Banken arbeiten mit Beleihungssätzen, woran sich die maximale Kreditsumme berechnet. Dabei wird der Marktwert von einem Sachverständigen berechnet, dieser Vorgang muss je nach Konstellation regelmäßig wiederholt werden. Versuchen Sie, die Bank durch Sicherheiten oder Bürgschaften von Ihrer Bonität zu überzeugen.

Welchen Zinssatz die Bank in den meisten Fällen tatsächlich vergibt, wird mithilfe der „2/3-Beispielrechnung“ angegeben. Sie finden diese zwingend in den Tarifinformationen bei Kreditvergleichen, die Preisangabenverordnung (PangV) schreibt das vor. Die Bank darf also ausschließlich mit einem Effektiven Jahreszinssatz werben, den mindestens 2/3 aller Kreditkunden auch bekommen. So können Sie Angebote effektiv miteinander vergleichen.

Tipp 4: Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Mithilfe eines Tilgungsrechners können Sie einfach berechnet, wie hoch die Zinsbelastung für Ihr gewünschtes Immobiliendarlehen ist. Je niedriger die Tilgungsrate, desto länger läuft die Finanzierung. Und desto höher ist der Zinsanteil, den Sie letztlich tragen müssen. Problematisch wird es immer dann, wenn nach einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Denn dann müssen Sie zu den aktuellen Marktzinsen finanzieren, was bei gleichem Tilgungssatz teilweise zu wesentlich höheren Monatsraten führt.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich günstige Zinskonditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Es ist ein klassisches Annuitätendarlehen, Sie zahlen also eine konstant hohe Monatsrate. Faktisch wird der Darlehensbetrag aber erst einige Zeit nach Vertragsunterzeichnung ausgezahlt. Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten sind möglich. Die Bank erhält im Gegenzug einen geringen Zinsaufschlag. In Zeiten steigender Zinsen kann sich das Ganze deshalb bereits binnen kürzester Zeit rechnen.

Machen Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsfestschreibung darüber Gedanken, zu welchen Tilgungs- und Zinssätzen Sie die Anschlussfinanzierung stemmen können. Gehen Sie von steigenden Zinsen aus, lassen sich aktuelle Marktkonditionen mit Aufschlag für eine gewisse Zeit sichern.

Tipp 5: Staatliche Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen

Der Staat hat ein Interesse an hoher Neubautätigkeit, er fördert diese und andere Maßnahmen durch staatseigene Banken. Die KfW ist in diesem Bereich der erste Ansprechpartner, zusätzlich gibt es regionale oder kommunale Förderbanken. Sie übernehmen beispielsweise einen Teil der Finanzierung bei Altbausanierungen, energetischen Modernisierungen und anderen Maßnahmen.

Auch explizit als Niedrigenergiehaus- oder Energieeffizienzhaus geplante Bauvorhaben werden gefördert. Gegenüber klassischen Modernisierungskrediten haben jene Angebote der KfW die Besonderheit, dass sie explizit für einen konkreten Verwendungszweck ausgereicht werden. Ob es dabei um neue energetische Standards geht, die energieeffiziente Sanierung oder einen Investitionszuschuss für Einzelmaßnahmen – für jeden Anlass gibt es Förderprogramme.

Fazit

Lassen Sie sich bei der Entscheidung für eine Baufinanzierung nicht von einfachen Versprechungen leiten. Durchdenken und kalkulieren Sie die Baufinanzierung, stellen Sie Vergleichsrechnungen an und überlegen, wie Sie in bestimmten Situationen reagieren können. Sowohl für Neubauprojekte wie auch Maßnahmen an Bestandsobjekten gibt es umfangreiche Förder- und Unterstützungsmaßnahmen vom Staat. Zudem kann es hilfreich sein, den tatsächlichen Kreditbedarf auf mehrere Einzelfinanzierungen zu splitten. So können Sie Zinsveränderungen besser abfedern, stärker von Sondertilgungen Gebrauch machen und flexibler agieren.

Zusammenfassung

Um bei der Baufinanzierung sparen zu können, müssen Sie Kreditkonditionen und Fördermaßnahmen gleichermaßen im Blick behalten. Durch außerplanmäßige Sondertilgungen lassen sich Zinsbelastung und Kreditlaufzeit verringern. Besonders energieeffiziente Bauvorhaben sowie Sanierungen werden gefördert. Zugleich lassen sich günstige Zinsen mithilfe eines Forward-Darlehens für einen gewissen Zeitraum sichern. Damit ist die Anschlussfinanzierung besser planbar.