Renovieren beim Auszug
Ein Auszug aus einer Wohnung oder einem Gewerbeobjekt ist auch immer an Verpflichtungen geknüpft. Mit der schriftlichen, wirksamen Kündigung und der besenreinen Räumung einer Mietsache ist oft noch keine endgültige Übergabe der Räume und Schlüssel an den Vermieter möglich. Denn bei einem Auszug aus angemieteten Räumen sind diese in der Regel so zurückzugeben wie man sie Jahre zuvor als neuer Mieter in Empfang genommen hat.
Mietvertrag – Mietsache und Mietzins
Eine Mietsache muss vom Vermieter in gebrauchsfähigem Zustand zur Verfügung gestellt werden. Der gebrauchsfähige Zustand orientiert sich immer an dem im Vertrag vereinbarten Zweck zu dem die Mietsache angemietet wurde. Bei einer Wohnung bedeutet das, dass Wände, Türen, Heizkörper und alle weiteren Einbauten in gutem Zustand sein müssen. Im Gegenzug für die ordnungsgemäße Gebrauchsüberlassung zahlt der Mieter den monatlich vereinbarten Mietzins.
Der Mieter, der aus einem Mietobjekt auch wieder einmal auszieht, muss Wände, Türen und Heizkörper sorgfältig pflegen. Dazu gehört während der Wohnzeit auch eine regelmäßige Renovierung. Auch beim Auszug können diese Renovierungsmaßnahmen, die so genannten Schönheitsreparaturen, fällig sein. Gesetzlich ist eigentlich der Vermieter für diese Schönheitsreparaturen zuständig. Der Vermieter darf diese aber vertraglich auf den Mieter überwälzen.
Klauseln in Mietverträgen zu den Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat in einigen neueren Urteilen neue Maßstäbe für die in den Mietverträgen oft formularmäßig vereinbarten Schönheitsreparaturen geschaffen. Sieht ein Mietvertrag starre Fristen für die Schönheitsreparaturen vor, so sind diese grundsätzlich unwirksam. Das bedeutet, dass eine Klausel, die nach jeder Mietzeit eine komplette Schönheitsreparatur verlangt, immer unwirksam ist. Denn diese Reparaturen sind oft bei einem Auszug noch nicht vollumfänglich nötig. Nach einer Mietzeit von einem oder zwei Jahren ist es sicherlich nicht notwendig, die Heizkörper neu zu streichen. Aber auch eine Bestimmung, für die Schönheitsreparaturen nur einen bestimmten Handwerksbetrieb zu beauftragen, ist grundsätzlich unwirksam. Jeder handwerklich begabte und sorgfältig arbeitende Mieter darf die Wände einer Wohnung selbst frisch mit einer neutralen Tapete tapezieren oder in der Farbe Weiß streichen. Gegen eine ordnungsgemäß vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparatur ist nichts einzuwenden.
Zustand des Mietobjekts
Bei einem Auszug kommt es also nur darauf an, ob die Wohnung noch in einem bewohnbaren Zustand ist. Wenn die Wohnung in einzelnen Bereichen oder gar ganz abgewohnt oder völlig verwohnt sein sollte, dann ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Hat ein Mieter eine Wohnung aber unrenoviert übernommen, so darf er diese ebenso nach dem Auszug wieder übergeben. Dieses sollte aus Beweisgründen immer in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Selbst wenn die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht wirksam sein sollte, ist der Mieter dennoch nicht gänzlich von den Reparaturen befreit. In der Regel ist er ohne wirksame Klausel dazu verpflichtet, alle abgewohnten Bestandteile einer Wohnung renovieren zu lassen, selbst zu renovieren oder dem Vermieter eine Abstandssumme für die Schönheitsreparaturen zu zahlen.
Bestandteile der Renovierung beim Auszug
Zu den üblichen Reparaturen bei einem Auszug gehört das Streichen von Wänden, Decken, Türen, Türrahmen, Heizkörpern und gegebenenfalls Böden. Fenster, Türen und sanitäre Anlagen dürfen nicht beschädigt sein. Alle Renovierungsarbeiten müssen in neutralen Farben ausgeführt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer seiner jüngsten Urteile entschieden. Der ausziehende Mieter sollte die Wohnung so verlassen, wie er sie selbst als neuer Mieter vorfinden möchte. In neuen Mietverträgen sollten sich Vermieter und Mieter daher um die Vereinbarung einer wirksamen Klausel zu den Schönheitsreparaturen bemühen. So ist Streit von Anfang an ausgeschlossen. Starre Fristen, Art und Weise der Ausführung und das Festlegen eines Fachbetriebes sind auf jeden Fall immer unwirksam.
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