Nebenkosten pro qm – Diese Kosten sollten Sie einplanen

Das Thema Nebenkosten ist leidig und kompliziert. Jedes Jahr, wenn der dicke Brief mit der Nebenkostenabrechnung in der Wohnung eintrudelt, bleibt vielen Mietern in Deutschland für einen Moment das Herz stehen. Steht eine Nachzahlung an? Oder hat man Glück und bekommt einen Teil der bereits geleisteten Betriebskosten vielleicht sogar zurückgezahlt? Wenn man jedes Jahr mehr Geld für die Nebenkosten zahlt, lohnt sich auf jeden Fall ein genauerer Blick auf die Abrechnung.

Nicht selten schicken Vermieter nämlich Abrechnungen heraus, die fehlerhaft sind. Die Nebenkostenabrechnung ist jedoch für Laien kaum zu verstehen, denn die Berechnung ist umständlich formuliert und komplex. Um dennoch herauszufinden, ob die Abrechnung im Rahmen ist oder ob man zu viel zahlt, kann mit den durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter in Deutschland verglichen werden. Für diesen Zweck veröffentlicht der Deutsche Mieterbund jedes Jahr eine neue Statistik. Wir schauen uns für Sie den Betriebskostenspiegel von 2020 einmal genauer an.

Wie hoch sind die Nebenkosten pro qm?

Je nach Wohnungsgröße können Sie sich in puncto Betriebskosten an den Werten aus der folgenden Tabelle orientieren:

Laut dem Deutschen Mieterbund müssen Mieter in Deutschland aktuell durchschnittlich jeden Monat 2,17 Euro pro Quadratmeter für die Betriebskosten einplanen. Werden jedoch alle möglichen Betriebskostenarten mit den entsprechenden Einzelbeträgen zusammengerechnet, so kann sich die sogenannte „zweite Miete“ auf bis zu 2,88 Euro pro Quadratmeter im Monat belaufen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Steigerung von rund 2,5 Prozent.

Dementsprechend müssten Sie für eine 80 Quadratmeter große Wohnung 2.764,80 Euro zahlen, wenn alle Betriebskostenarten anfallen. Das zeigen die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, die der Deutsche Mieterbund auf Basis der Abrechnungsdaten vom Jahr 2018 ermittelt hat.

Die tatsächlichen Nebenkosten pro Quadratmeter hängen aber auch von der Region ab, in der Sie leben. Gerade in puncto Grundsteuer, Wasser und Abwasser sowie Müllbeseitigung sind regional große Abweichungen möglich. Das liegt daran, dass die Kosten für Warmwasser und Heizung in den östlichen Bundesländern niedriger liegen. Auch die Kosten für die Wasserversorgung inklusive Abwasser sind in den neuen Bundesländern preiswerter als in den alten Bundesländern. Des Weiteren sind die kommunalen Gebühren wie Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Grundsteuer in den westlichen Bundesländern ebenso teurer wie die Kosten für Versicherungen und Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Hausmeister und Gartenpflege.

Bedenken Sie außerdem, dass es nicht nur regionale Unterschiede bei den Betriebskosten gibt, sondern dass auch mögliche Besonderheiten Ihrer Wohnung dazu führen können, dass die Kosten nach oben klettern. Das gilt zum Beispiel, wenn Hinterhöfe stark beleuchtet oder Schornsteine penibel gereinigt werden. Die Angabe vom Deutschen Mieterbund ist daher nur ein Durchschnittswert, der keine Allgemeingültigkeit hat und nur zur groben Orientierung dient. Sie kann ein erster Richtwert sein, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob Ihre Nebenkostenabrechnung überteuert ist oder nicht.

Die Anzahl der Personen beeinflusst die Nebenkosten ebenfalls stark

Darüber hinaus werden die Nebenkosten nicht nur davon beeinflusst, wie groß die Wohnung ist, sondern auch davon, wie viele Mieter in einem Haus leben.

In diesem Zusammenhang spielt der Verteilerschlüssel eine maßgebliche Rolle. Er legt einzelne Komponenten wie etwa den Warmwasserverbrauch auf die Anzahl der im Haus lebenden Personen um.

Eine solche Umlage kann rechtlich zulässig sein, allerdings ist sie bei Objekten, in denen sich mehrere Wohneinheiten befinden, sehr ungewöhnlich. Der Vermieter wäre in der Pflicht, ständig nachzuzählen, wie viele Personen aktuell in den einzelnen Einheiten wohnen. Diese Überprüfung gestaltet sich in der Praxis jedoch schwierig. Wer Zweifel hat, ob der Verteilerschlüssel korrekt ist, sollte sich daher Rat von einem Experten holen.

Kostentreiber: Was die Nebenkosten in die Höhe treibt

Wie eingangs bereits erwähnt, gibt es einige Kostenpositionen, die dafür sorgen, dass Ihre Nebenkosten im Vergleich zum Durchschnittswert höher ausfallen. Insbesondere die folgenden Kostentreiber können Ihre Betriebskosten in die Höhe klettern lassen:

• Warmwasser: Dies ist ein typischer Verbrauchswert, bei dem es je nach individuellem Verhalten der Mieter große Kostenunterschiede gibt. Nur ein Teil der Kosten für das Warmwasser ist verbrauchsunabhängig und richtet sich nach der Wohnfläche.
• Heizkosten: Genauso wie beim Warmwasser gilt, dass die Heizkosten umso höher ausfallen, je öfter die Heizung aufgedreht wird. Beachten Sie jedoch, dass es zulässig ist, einen bestimmten Anteil der Grundkosten für die Heizung verbrauchsunabhängig auf die Mieter umzulegen.
• Gebäudereinigung: Hier kann es je nach Leistungsumfang und Anbieter zu erheblichen Kostenunterschieden kommen. Diese lassen sich nicht immer rational begründen. Es lohnt sich daher ein Vergleich der Abrechnungen aus den letzten Jahren.
• Wartungsarbeiten: Es ist möglich, dass Wartungsarbeiten sehr kostspielig sind. Sie fallen aber nicht immer jährlich an, sodass manche Abrechnungsjahre mitunter teurer sind als andere.
• Leerstand: Eine leerstehende Wohnung muss wie eine bewohnte Wohnung behandelt werden, denn der Mieter muss nicht das wirtschaftliche Risiko des Leerstands tragen. Eine falsche Umlage der Kosten kann die Nebenkostenabrechnung massiv in die Höhe treiben.
• Wachschutz: Dieser Service ist teuer und kann auf die Mieter umgelegt werden. Im Zweifelsfall sollten Sie den Bedarf des Wachschutzes aber mit Ihrem Vermieter diskutieren.

Je nachdem, ob Ihre Abrechnung nicht zwangsläufig notwendige Postionen wie einen Wachschutz enthält, können die Nebenkosten gut und gerne auf 3,50 Euro pro Quadratmeter monatlich und mehr ansteigen.

Überprüfen Sie bei jeder Nebenkostenabrechnung, ob alle angegebenen Positionen auch tatsächlich existieren. Manchmal berechnen Vermieter beispielsweise die Kosten für einen Wachschutz, den es überhaupt nicht gibt.

Sofern einzelne Kostenposten nicht gerechtfertigt sind, sollten Sie Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen.

Im Zweifelsfall: Betriebskostenabrechnung von einem Experten prüfen lassen

Nebenkosten sind individuell, rechnerisch komplex und rechtlich unübersichtlich. Nicht immer reicht es aus, die Abrechnung mit den Durchschnittswerten vom Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds zu vergleichen. Wer Zweifel an der eigenen Nebenkostenabrechnung hat und sich nicht mehrere Paragraphen in puncto Mietrecht zu Gemüte führen möchte, kann seine Abrechnung von einem Experten prüfen lassen.

Dies ist sowohl beim Anwalt als auch bei bestimmten Unternehmen möglich, die sich speziell auf die Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen spezialisiert haben. Die Experten prüfen alle Positionen der Nebenkostenabrechnung und erstellen einen Prüfbericht, der besagt, ob die Berechnung ordnungsgemäß ist oder nicht. Zudem geben die Experten Tipps, ob sich der Widerspruch gegen die Abrechnung lohnt und falls ja, wie Sie dieses Widerrufschreiben rechtssicher formulieren.

Zusammenfassung

In Deutschland müssen Mieter im Schnitt 2,17 Euro pro Quadratmeter im Monat für die Nebenkosten zahlen, wie der aktuelle Betriebskostenspiegel vom Deutschen Mieterbund zeigt. Allerdings sind die Durchschnittspreise für die Nebenkosten pro Quadratmeter in den westlichen Bundesländern höher als in den östlichen Bundesländern. Es lohnt sich, die eigene Nebenkostenabrechnung mit diesen Durchschnittswerten zu vergleichen, jedoch sollte nicht vergessen werden, dass die eigene Abrechnung je nach persönlichem Heiz- und Duschverhalten auch deutlich höher liegen kann.

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