Nebenkosten berechnen – Mit diesen Betriebskosten müssen Sie rechnen

Monat für Monat überweisen Mieter an ihren Vermieter die vereinbarte Miete. Damit ist es aber noch nicht getan, denn zusätzlich müssen noch die Nebenkosten bezahlt werden. Dazu gehören beispielsweise die Heizkosten und die Kosten für Wasser und Warmwasser. Auch wer eine Immobilie gekauft hat, muss weiterhin monatlich seine Betriebskosten zahlen. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, erfährt der Mieter in der Nebenkostenabrechnung. Wenn Sie neu in eine Wohnung oder ein Haus einziehen und eine solche Abrechnung für Sie noch nicht vorliegt, sollten Sie sich die Abrechnungen vom Vormieter oder Vorbesitzer zeigen lassen. So können Sie sich am besten einen Eindruck über die anstehenden Ausgaben verschaffen. Außerdem ist der Betriebskostenspiegel vom Deutschen Mieterschutzbund hilfreich, weil er die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland angibt. Darüber hinaus bietet er einen guten Vergleich über die regionalen Differenzen. Im folgenden Ratgeber erfahren Sie, welche Betriebskosten es gibt, wie sie berechnet werden und wie Sie im Jahr 2017 bei den Nebenkosten sparen können.

Wie berechne ich die Nebenkosten?

Bei den Nebenkosten gibt es teilweise je nach Bundesland und Stadt große Unterschiede. Aus diesem Grund veröffentlicht der Deutsche Mieterbund jedes Jahr den Betriebskostenspiegel, mit dem sich Mieter einen besseren Eindruck zu den Nebenkosten verschaffen können. Die aktuellen Zahlen stammen aus dem Abrechnungsjahr 2016, für den die Nebenkosten aus ganz Deutschland herangezogen wurden. Laut Betriebskostenspiegel zahlen Mieter pro Quadratmeter im Durchschnitt 2,19 Euro an monatlichen Nebenkosten. Das bedeutet, dass für eine Wohnung, die 80 Quadratmeter groß ist, im Abrechnungsjahr 2016 insgesamt 2.678,40 Euro für die Nebenkosten aufgebracht werden müssen.

Werden alle möglichen Betriebskostenarten mit den entsprechenden Einzelbeträgen summiert, kann die sogenannte „zweite Miete“ maximal 3,18 Euro pro Quadratmeter im Monat betragen. Das bedeutet, dass für eine Wohnung, die 80 Quadratmeter groß ist, im Abrechnungsjahr 2014 insgesamt 3.052,80 Euro für die Nebenkosten aufgebracht werden müssen.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Der Vermieter muss sich bei der Berechnung der Nebenkosten an Gesetze halten. Als Grundlage für die Berechnung gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist angegeben, dass als Betriebskosten alle laufend entstehenden Auslagen eines Gebäudes, Grundstückes oder Nebengebäudes bezeichnet werden. Dazu gehören:

• Kosten für die Heizung
• Kosten für Wasser und Abwasser
• Müllabfuhr
• Schornstein- und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung
• Hausmeister
• Aufzug
• Gartenpflege

Bauliche Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die etwa durch Witterungseinflüsse oder Alterung entstanden sind sowie Verwaltungskosten gehören nicht zu den Nebenkosten.

Der Vermieter darf die Kosten für solche baulichen Maßnahmen daher nicht als Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Welche Angaben muss die Betriebskostenabrechnung beinhalten?

Eine korrekte Nebenkostenabrechnung muss immer die folgenden Angaben enthalten:

• Abrechnungszeitraum – in der Regel zwölf Monate
• Gesamtkosten nach Abzug sämtlicher bereits geleisteter Vorauszahlungen
• Anfangs- und Endzählerstände
• Im Mietvertrag vereinbarter Verteilerschlüssel

Eine Ausnahme bildet die zentrale Heizungsanlage. Hier berechnet der Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent nach Verbrauch, damit es bei den einzelnen Mietparteien nicht zu Ungerechtigkeiten kommt.

Der restliche Anteil an den Energiekosten wird verbrauchsunabhängig geltend gemacht und beispielsweise pro Quadratmeter berechnet.

Nebenkosten im Überblick

Nachfolgend haben wir Ihnen alle Nebenkosten im Überblick aufgelistet. Die angegebenen Durchschnittspreise stammen vom Deutschen Mieterbund für das Abrechnungsjahr 2014 und beziehen sich jeweils auf die monatlichen Kosten pro Quadratmeter.

Heizkosten: 1,10 Euro

Zu den Heizkosten gehören vor allem die Brennstoffkosten für Öl, Fernwärme oder Gas. Aber auch der Betriebsstrom und die Heizungswartung zählen hierzu.

Warmwasser: 0,29 Euro

In der Regel werden die Kosten für die zentrale Warmwasserversorgung genauso verbrauchsabhängig abgerechnet wie die Heizkosten. Deshalb gelten hier die gleichen Regeln wie bei der Heizkostenabrechnung.

Wasser und Abwasser: 0,34 Euro

Neben dem eigentlichen Wassergeld gehören dazu auch die Kosten für die Wasseruhr sowie die regelmäßigen Eichkosten. Aber auch die Kosten, die für die Berechnung und Aufteilung entstehen, werden hier eingerechnet. Teilweise umfassen die Wasserkosten auch die Gebühr für eine Wasserhebe- oder Wasseraufbereitungsanlage. Zu den Abwasserkosten zählen die städtischen Kanalgebühren, die Oberflächenentwässerung und die von der Gemeinde verlangten Kosten.

Grundsteuer: 0,19 Euro

„Grundsteuer“ ist die Bezeichnung für alle „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“.

Hauswart: 0,21 Euro

Dieser Punkt umfasst sämtliche Arbeiten eines Hausmeisters, wie etwa die Pflege der Außenanlagen, Haus- und Treppenreinigung und Streudienst sowie die Überwachung des Fahrstuhls, der Warmwasserversorgung und der Zentralheizung.

Müllbeseitigung: 0,17 Euro

Hiermit sind die Kosten für die Müllabfuhr gemeint. Unter Umständen gehören auch laufende Kosten für Müllschlucker oder andere Müllentsorgungssysteme zu diesem Punkt.

Aufzug: 0,16 Euro

Unter diesem Stichpunkt werden die Kosten für den Betriebsstrom, die Bedienung, die Beaufsichtigung und die Pflege der Aufzugsanlage berechnet.

Gebäudereinigung: 0,16 Euro

Mit der Gebäudereinigung sind die Kosten für die Säuberung aller Gebäudeteile gemeint, die von sämtlichen Hausbewohnern benutzt werden können, wie etwa Bodenräume, Keller, Flure und Waschküchen.

Sach- und Haftpflichtversicherungen: 0,17 Euro

Zu diesem Punkt gehören beispielsweise die Kosten für Versicherungen gegen Sturm-, Wasser- und Feuerschäden, Erdbeben oder Überschwemmungen.

Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen: 0,13 Euro

Dies umfasst die Betriebskosten für die Antennenanlage und zum Teil auch die Kosten für die regelmäßige Überprüfung dieser.

Gartenpflege: 0,10 Euro

Die Gebühren für gärtnerisch angelegte Außenbereiche und für den Beschnitt von Gehölzen und Pflanzen werden unter dieser Kostenposition zusammengefasst.

Allgemeinstrom: 0,05 Euro

Hierzu gehören beispielsweise die Stromkosten für die Beleuchtung der Außenbereiche und des Treppenhauses.

Straßenreinigung: 0,04 Euro

Das sind die Gebühren, die die Gemeinde für die Säuberung der Fußwege und Straßen erhebt.

Schornsteinreinigung: 0,03 Euro

Mit dieser Position werden die Kosten für die Emissionsmessungen und den Schornsteinfeger beglichen.

Sonstige Kosten: 0,04 Euro

Das sind alle anderen Nebenkosten, die im Mietvertrag als solche vereinbart sind.

Geld für Nebenkosten sparen – Was lohnt sich?

Wenn Sie beim Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel feststellen, dass Sie für einzelne Nebenkosten mehr zahlen als der Durchschnitt, sollten Sie versuchen, sparsamer mit Strom, Heizkosten und Wasser umzugehen. So können Sie schnell mehrere Hundert Euro im Jahr einsparen.

Viele moderne Geschirrspüler, Elektroherde, Waschmaschinen und Kühlschränke verbrauchen weniger Wasser und Strom als alte Geräte, sodass sich der Neukauf oftmals lohnt.

Den höchsten Anteil an den Nebenkosten haben die Heizkosten. Sie schlagen mit 1,10 Euro pro Quadratmeter im Monat zu Buche. Sollte Ihre Familie deutlich über diesem Wert liegen, so sollten Sie dringend Heizenergie sparen. Dabei helfen:

• Elektrische Heizkörperthermostate
• Korrektes Stoßlüften
• Heruntergelassene Rollläden in der Nacht

Diese Maßnahmen können bei einer vierköpfigen Familie, die in einer 120 Quadratmeter großen Wohnung lebt, für jährliche Einsparungen im dreistelligen Bereich sorgen. Aber auch der Wasserverbrauch treibt die Nebenkostenabrechnung oftmals in die Höhe. Falls das auf Sie zutrifft, sollten Sie möglichst duschen statt baden, Sparvorrichtungen für Wasserhähne, Duschkopf und Toilettenspülung anbringen sowie die Waschmaschine und den Geschirrspüler nur laufen lassen, wenn sie voll beladen sind. Durch konsequentes Sparen ist es oft möglich, den Wasserverbrauch zu halbieren.

Zusammenfassung

Die Nebenkosten umfassen unter anderem die Kosten für die Heizung, das Wasser, das Abwasser, die Müllbeseitigung, die Schornstein-, Straßen- und Gebäudereinigung, den Aufzug, die Gartenpflege und den Hausmeister. Um sich einen Überblick über die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland zu verschaffen, ist der aktuelle Mietkostenspiegel vom Deutschen Mieterschutzbund eine wertvolle Hilfe. Die Betriebskostenabrechnung muss nicht nur eine Zusammenstellung der Gesamtkosten beinhalten, sondern auch immer den Abrechnungszeitraum.

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