Modernisierung der Wohnung: Rechte von Mieter und Vermieter

Eine Modernisierung in der Wohnung ist normalerweise ein Grund zur Freude. Viele Mieter sind glücklich über die neuen schalldichten Fenster, den lang ersehnten Balkon oder eine barrierefreie Dusche. Wenn die Modernisierung der Wohnung ideal verläuft, haben daher alle Beteiligten einen Vorteil: Der Vermieter konnte den Wert der Wohnung steigern, während der Mieter von einem höheren Komfort oder von niedrigeren Energiepreisen profitiert. Oft geht eine Modernisierung in der Wohnung aber mit einer Mietpreiserhöhung einher. Gerade in diesen Fällen gibt es häufig Streit zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Doch welche Rechte und Pflichten haben beide Parteien?

Wann kann von einer Modernisierung der Wohnung gesprochen werden?

Grundsätzlich bedeutet eine Modernisierung immer eine Wertsteigerung der Wohnung.

Von einer Modernisierung der Wohnung ist laut dem Deutschen Mieterbund dann die Rede, wenn es durch die Baumaßnahmen möglich ist, entweder den Wohnwert deutlich zu verbessern oder nachhaltig Energie einzusparen.

Eine echte Wohnwertverbesserung liegt beispielsweise vor, wenn sich der Wohnkomfort durch verbesserte Schallschutzmaßnahmen oder durch modernere Sanitäreinrichtungen erhöht. Als Energieeinsparmaßnahmen gelten zum Beispiel die Wärmedämmung von Fenstern, Türen, Kellern, Dächern und Außenwänden sowie der Einbau von energiesparenden Warmwasser- und Heizungsanlagen. Zu den Wassersparmaßnahmen zählt insbesondere der Einbau von Wasseruhren. Seit 2001 sind im Rahmen der Modernisierung auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom zugelassen.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?

Prinzipiell müssen Sie Modernisierungsmaßnahmen als Mieter zulassen. Eine Ausnahme gilt, wenn diese Maßnahmen unzumutbar sind. Das trifft zum Beispiel dann zu, wenn die Zwei-Zimmer-Wohnung zu einem Ein-Zimmer-Appartement umgebaut werden soll. Aber auch eine enorme Belastung durch die erforderlichen Baumaßnahmen oder durch den daraus resultierenden Baulärm wäre eine unzumutbare Härte. In diesen Fällen können Sie den Modernisierungsmaßnahmen widersprechen, indem Sie einen Antrag auf Härtefallbewertung stellen.

Es ist wichtig, den Antrag auf Härtefallbewertung rechtzeitig einzureichen, damit Ihr Widerspruch berücksichtigt wird.

Jeder Mieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der ersten Baumaßnahmen schriftlich über die Modernisierung in Kenntnis gesetzt werden. In diesem Schreiben können Sie nachlesen, welche Fristen Sie wahren müssen, falls Sie Widerspruch einreichen möchten. Wenn Ihnen als Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen zusätzliche Kosten entstehen – etwa weil Sie einige Nächte im Hotel schlafen müssen oder weil Ihre Möbel beschädigt werden –, dann können Sie sich diese Kosten von Ihrem Vermieter erstatten lassen. Sollte Ihr Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen, haben Sie jedoch kein Recht auf einen Widerspruch.

Der Grund der Modernisierung ist entscheidend

Von Bedeutung ist zudem, dass Sie durch die Modernisierungsmaßnahmen keinen zu großen Schaden in Kauf nehmen müssen. Das könnte etwa durch eine nicht nutzbare Wohnfläche oder Wohnung zutreffen. In diesem Fall spielt jedoch der Grund für die Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen eine wichtige Rolle. Wenn ein Vermieter für die geplante Modernisierung noch keine Erlaubnis hat, kann er nicht von seinen Mietern verlangen, dass sie die Arbeiten dulden. Er hat nicht das Recht, schon vor der Erteilung der Genehmigung mit den Arbeiten anzufangen, wie das Amtsgericht Berlin-Tempelhof entschied. Auch wenn der momentane Zustand der Wohnung für die Mieter nicht zumutbar sein sollte – etwa weil die Wohnung während der Modernisierungsmaßnahmen nicht wie üblich genutzt werden kann –, ist es nicht zulässig, vorzeitig mit den Arbeiten zu beginnen.

In dem vor dem Amtsgericht Berlin-Tempelhof verhandelten Fall befand sich die betroffene Wohnung in einem Milieuschutzgebiet. Die Vorschriften dienten dazu, die bestehende Wohnbevölkerung des Viertels zu erhalten und alle Maßnahmen zu vermeiden, die zu einer Verdrängung der Mieter führen könnten. Deshalb entschied das Gericht, dass die Mieter keine Maßnahmen dulden müssten, bevor deren Rechtmäßigkeit entschieden sei. Dazu kam noch, dass das Ankündigungsschreiben keine Informationen darüber enthielt, wo die Mieter während der geplanten Baumaßnahmen wohnen können. Deshalb sei das Schreiben in formeller Hinsicht nicht wirksam. Es wäre die Pflicht des Vermieters gewesen, verbindlich und konkret eine Ersatzwohnung anzubieten.

Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bei einer Modernisierung?

Grundsätzlich können Vermieter elf Prozent der Kosten, die für die Modernisierung der Wohnung entstehen, auf die Jahresmiete aufschlagen.

Der Vermieter muss alle betroffenen Mietparteien wenigstens drei Monate vor dem Beginn der Maßnahmen schriftlich informieren.

Der Brief muss dabei über folgende Aspekte Auskunft geben:

• Art der Maßnahmen
• Umfang der Maßnahmen
• Dauer der Maßnahmen

Außerdem sollte der Vermieter seine Mieter in dem Schreiben darüber informieren, wie hoch die Mieterhöhung sein wird und wie ein Widerspruch erfolgen kann.

Zusammenfassung

Eine Modernisierung der Wohnung trägt entweder dazu bei, nachhaltig Energie oder Wasser einzusparen oder bringt eine echte Wohnwertverbesserung für die Mieter mit sich. Grundsätzlich müssen Mieter die Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen, sofern die damit verbundenen Arbeiten nicht unzumutbar sind. Sollte das der Fall sein, so kann vom Mieter Widerspruch eingelegt werden.

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