Mietvertrag kündigen

Die Gründe für eine Kündigung der Wohnung sind vielfältig, mitunter spielen persönliche Differenzen eine Rolle. Das kann im Zweifelsfalle dazu führen, dass Kündigungen in ihrer Form und hinsichtlich der Frist nichtig sind. Als Mieter riskiert man dabei eine Mehrbelastung, gerade wenn sich der ursprüngliche Auszugstermin und der Mietbeginn der neuen Wohnung überschneiden. Kündigen Vermieter ihren Mietern unwirksam, dann müssen möglicherweise anfallende und bereits beauftragte Handwerkerarbeiten verschoben werden. Aus diesem Grunde gibt es relativ einheitliche Regelungen, die von Mieter und Vermieter gleichermaßen beachten werden müssen.

Es werden drei Arten der Kündigung unterschieden

Das deutsche Mietrecht wurde in den letzten Jahren stark zugunsten der Mieter verändert und auf zeitgemäße Grundsätze gehoben, insbesondere was Rechte gegenüber einseitigen Erklärungen des Vermieters anbelangt. Dieses Recht bringt im Zweifelsfalle aber recht wenig, wenn man selbst davon in Unkenntnis sich befindet. So gibt es eine ordentliche Kündigung bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen, was häufig bei über Jahrzehnte laufenden Vereinbarungen der Fall ist. Die zweite Variante benennt die außerordentliche Kündigung nach Maßgabe einer gesetzlichen Frist, was vor allem für Vermieter von Belang ist. Sie wird regelmäßig bei Zeitmietverträgen genutzt, etwa wenn eine Mieterhöhung angekündigt wird. Mieter haben selbstverständlich auch dasselbe Recht, diese Art des Sonderkündigungsrechts wahrzunehmen.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist dann das allerletzte Mittel, wenn Mieter sich mit der Zahlung in Verzug befinden. Grundsätzlich muss hierbei an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein Verzug eingetreten sein, der größer als eine Monatsmiete ist oder werden zwei Monatsmieten erreicht, dann kann der Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen. Von Bedeutung ist insbesondere der Umstand, dass nach dem Zeitpunkt der Kündigung die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag weiterlaufen, sodass sich mitunter weitere Beträge ansammeln. Als Mieter kann man hier allerdings etwas regeln, indem sämtliche Rückstände ausgeglichen werden – inklusive der seit dem Zeitpunkt erneut angefallenen Mietverpflichtungen. Wurde bereits eine sogenannte Räumungsklage zugestellt, bleibt die Wirksamkeit hiervor unberührt.

Rechtswirksam die Kündigung aussprechen

Möchten Sie umziehen und deshalb aus der alten Wohnung ausziehen, muss diese schriftlich gekündigt werden. Dabei gilt mittlerweile die Regelung, dass unabhängig von der tatsächlichen Wohndauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden muss. Die Fristen sehen beim Vermieter im Hinblick auf eine ordentliche Kündigung anders aus, sie orientieren sie sehr wohl an der tatsächlichen Wohndauer. Wohnen Sie länger als fünf Jahre dort, beträgt diese sechs Monate – sind bereits acht Jahre erreicht, liegt sie bei neun Monaten. Dabei gilt für beide Seiten der Grundsatz, dass die schriftliche Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein muss, wenn dieser schon den ersten wirksamen Monat darstellen soll. Offizielle Feiertage und Sonntage zählen nicht, Samstage sehr wohl.

Diejenige Person, die eine Kündigung ausspricht, muss den Erhalt beim Empfänger notfalls belegen. Sendungen per Einschreiben mit Rückschein oder sogenannte Einwurf-Einschreiben geben hier möglicherweise eine Hilfestellung. Auch bei einer verspäteten Zustellung gilt lediglich, dass sich der Kündigungszeitpunkt entsprechend einen Monat nach hinten verschiebt, jedoch nicht gänzlich unwirksam wird. Werden kürzere Fristen im Formularmietvertrag für Sie als Mieter vereinbart, so gilt diese Frist unabhängig der gesetzlichen Regelungen – Kündigungen seitens des Vermieters sind jedoch unabhängig hiervon darauf anzupassen. Dasselbe gilt, wenn die Kündigungsfrist länger ausfällt, da Klauseln im Zweifelsfalle immer zugunsten des Mieters (d.h. gesetzliche Fristen) ausgelegt werden.

Die Alternative: Nachmieter stellen

Gerade in Großstädten und Ballungsgebieten muss man mitunter schnell und flexibel sein, um die gewünschte Wohnung zu bekommen. Selten geben sich Makler wie Eigentümer mit einem Einzugstermin erst in wenigen Monaten zufrieden, die Nachfrage ist schlichtweg zu hoch. Eine Möglichkeit, diese Angelegenheit ohne größeren finanziellen Aufwand respektive Einbußen zu lösen, ist die Stellung eines Nachmieters. Es ist grundsätzlich auf den unterschriebenen Mietvertrag abzuzielen, ob dies eine Option des frühzeitigen Auszugs darstellt. Drei Nachmieter zu stellen, unter denen dann seitens des Vermieters ausgewählt werden muss, entspricht allerdings nicht der gesetzlichen Norm.

Gibt es eine Nachmieterklausel, dann kann ein Nachmieter benannt werden. Eine Voraussetzung ist allerdings, dass sämtliche daraus erwachsenden Pflichten auch vollumfänglich von dieser Person erfüllt werden können. Bei Ablehnung seitens des Vermieters wird von Experten angeraten, ab dem Zeitpunkt des benannten Mietbeginns des Nachmieters, die Zahlung der Miete gänzlich einzustellen. Bei Verträgen, die vor dem 01. September 2001 abgeschlossen wurden, gelten mitunter flexiblere Regelungen. Diese Altmietverträge können, zusammen mit befristeten Mietverträgen, in seltenen Härtefällen bei Stellung eines Nachmieters vorzeitig aufgelöst werden. Es muss dabei ein triftiger Grund zum Auszug dargelegt werden, zudem eine Frist von drei Monaten eingehalten werden. Der Umzug aus Jobgründen in eine andere Stadt, die Geburt eines Kindes oder eine Heirat sind typische Beispiele dafür.

Es gilt die richtige Form

Grundsätzlich gilt es, allein schon aus Gründen der Nachweisbarkeit, die Kündigung ausschließlich und direkt auf schriftlichem Wege auszusprechen. Die Übermittlung via E-Mail oder Telefax genügend in diesem Fall nicht. Wenn Sie parallel zu anderen Personen als Mieter aufgeführt werden, bei Partnerschaften oder in Wohngemeinschaften, dann müssen sämtliche Personen auch unterzeichnen. Umgekehrt gilt selbstverständlich auch der Fall, wenn als Vermieter etwa eine Erbengemeinschaft auftritt oder mehrere Personen gleichberechtigt agieren: Jeder muss unterschreiben und auch jeder Mieter muss namentlich genannt werden.

Kündigungen per SMS, telefonisch, mündlich, per eMail oder Fax sind nicht rechtskräftig.

Gehen Mieter und Vermieter im Streit auseinander, wurde sogar die Kündigung zunächst nicht vollumfänglich akzeptiert, dann gilt dennoch bis zum jeweiligen Ende der Vertragslaufzeit das Hausrecht des Mieters. Werden nun ständig ganze Kolonnen an möglichen Interessenten angekündigt, dann muss dies nicht geduldet werden. Allgemein gelten ein, maximal zwei Termine in der Woche als akzeptabel.

Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen

Grundsätzlich ist es Mietern freigestellt, einen Grund im Falle der ordentlichen Kündigung anzugeben. In solchen Fällen, wo Fristen allerdings im Wege stehen und ein vorzeitiger Auszug gewünscht ist, kann darauf allerdings nicht verzichtet werden. Der klassische Fall ist sicherlich jener, wenn eine Modernisierung der Wohnung angekündigt wird. Kündigen Sie daraufhin, gilt die Kündigung mit Ablauf des übernächsten Monats als fristgerecht. Wichtig ist lediglich, dass die Kündigung bis Ablauf des auf der Ankündigung folgenden Monats ausgesprochen sein muss.

Wird die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angekündigt, was im Übrigen auch strengen gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen muss, dann kann auch hier ein Sonderkündigungsrecht genutzt werden. Kündigen Sie auch hier bis Ablauf des übernächsten Monats, ausgehend vom Eingang der Ankündigung.

Besonderheiten gibt es bei Staffelmietverträgen, wo also bereits beim Unterzeichnen des Dokuments die zukünftigen Mieterhöhungen festgelegt werden. In Formularmietverträgen wird klassischerweise ein Kündigungsverzicht von vier Jahren vereinbart.

Tipps

Zwingender Inhalt

Folgendes muss die Kündigung des Mietvertrags unbedingt enthalten:

• Unterschrift aller Mieter
• Exakte Adresse der Wohnung
• Name des/der Mieter/s
• Datum der Kündigung

Optionaler Inhalt

Dieses kann in der Kündigung des Mietvertrags stehen, ist aber keine Bedingung für seine Wirksamkeit:

• Kündigungsgrund
• Bitte um Bestätigung
• Hinweise zur Abrechnung oder Übergabe

Kündigung Mietvertrag-Muster

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