Mietrecht: Wann darf der Vermieter kündigen?

Wer nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden und seinen Vorstellungen entsprechend eingerichtet hat, möchte nicht so schnell wieder ausziehen. Umso größer ist der Schock, wenn mit der Post plötzlich die Kündigung ins Haus flattert. Doch wann hat der Vermieter überhaupt das Recht, seinem Mieter zu kündigen? Wir verraten es Ihnen!

Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter

Solange der Mieter nicht gegen den Mietvertrag verstößt, darf der Vermieter nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen ist daher nicht rechtmäßig. Stattdessen muss der Vermieter in der Kündigung deutlich machen, aus welchem Grund das Mietverhältnis aufgelöst wird. Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat der Vermieter zum Beispiel aus den folgenden drei Gründen:

1. Eigenbedarf
   • Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder für Menschen, die zu seiner Familie oder zu seinem Haushalt gehören.
   • In diesem Fall muss der Vermieter eindeutige Gründe anführen, weshalb Eigenbedarf besteht, wie etwa die Hochzeit des eigenen Kindes, welches nun die Wohnung benötigt.
2. Wirtschaftliche Verwertung
   • Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist es dem Vermieter nicht möglich, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten, wodurch er erhebliche Nachteile zu erwarten hat.
   • Das gilt zum Beispiel, wenn ein Altbau dringend saniert werden muss.
3. Vertragspflichtverletzung durch den Mieter
   • Sofern der Mieter seinen Vertragspflichten nicht nachkommt, ist dies ein Grund für die Kündigung.
   • Beispiele hierfür sind ständige nicht fristgerechte Mietzahlungen, Verstöße gegen die Hausordnung oder Mietrückstände.

In derartigen Fällen ist eine Kündigung zulässig und damit rechtskräftig.

Oftmals sind die Kündigungsgründe nicht rechtmäßig

Es kommt jedoch auch häufig vor, dass die Gründe, die der Vermieter angibt, keine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. So ist es ihm zum Beispiel nicht erlaubt, die Wohnung zu kündigen, um sie neu zu vermieten und einen höheren Mietpreis zu erzielen. Ebenfalls darf er nicht kündigen, weil er die Mietwohnung plötzlich verkaufen möchte.

Lassen Sie die Kündigung im Zweifelsfall von einem Anwalt überprüfen. So finden Sie am besten heraus, ob die Auflösung des Mietverhältnisses rechtmäßig ist.

Außerdem haben Mieter nach dem Erhalt der wirksamen Kündigung ein Widerspruchsrecht.

Sonderfall: Fristlose Kündigung

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter hat die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das gilt jedoch nur, wenn eine der beiden Parteien den Vertrag so schwer verletzt hat, dass es dem anderen nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das ist zum Beispiel nach einem tätlichen Angriff, bei schwerer Beileidung oder gar bei einer Bedrohung der Fall.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann außerdem fristlos kündigen, wenn seine Gesundheit durch die weitere Nutzung der Wohnung stark gefährdet ist. Des Weiteren liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn er zur kompletten Wohnung oder zu Teilen des Wohnraums nicht rechtzeitig Zugang erhält oder der Zugang später wieder entzogen wird.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter hingegen darf dem Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzt und dadurch die Rechte des Vermieters stark verletzt werden. Bevor eine Kündigung erfolgen darf, muss er den Mieter jedoch schriftlich abmahnen. Setzt der Mieter sein Verhalten dennoch fort, kann eine fristlose Kündigung erfolgen.

Sofern die fristlose Kündigung aus berechtigten Gründen erfolgt, hat der Mieter nicht die Möglichkeit, sich auf die Sozialklausel zu berufen oder Widerspruch einzulegen.

Für Mieter lohnt es sich dennoch, die fristlose Kündigung von einem Anwalt auf ihre Rechtmäßigkeit untersuchen zu lassen.

Widerspruchsrecht nutzen – So geht's

Prinzipiell haben Sie als Mieter die Möglichkeit, einer fristgerechten Kündigung zu widersprechen, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. In diesem Fall berufen Sie sich auf die sogenannte Sozialklausel. Das bedeutet, dass Mieter auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen können, wenn eine Kündigung für den Mieter selbst, seine Frau oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, einen zumutbaren Ersatzwohnraum zu beschaffen.

Wichtig ist, dass der Widerspruch vom Mieter schriftlich erklärt wird. Eine Unterschrift ist zwingend. Wenn mehrere Mieter in einer Wohnung leben, müssen alle unterzeichnen. Der Vermieter muss das Widerspruchsschreiben spätestens 2 Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist erhalten.

Der Widerspruch wird nach der bisherigen Rechtsprechung zum Beispiel aus folgenden Gründen anerkannt:

• Invalidität
• Hohes Alter
• Gebrechlichkeit
• Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium
• Schwere Krankheit

Insbesondere wenn mehrere Gründe gleichzeitig zutreffen, ist ein Widerspruch möglich.

Zusammenfassung

Wenn man die Kündigung des Mietverhältnisses erhält, ist der Schock groß. Nicht immer ist eine Kündigung aber rechtmäßig, denn der Vermieter muss sein berechtigtes Interesse begründen können. Dies liegt beispielsweise bei Vertragspflichtverletzungen oder im Falle von Eigenbedarf vor.

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