Mietminderung bei Schimmelbefall

Er ist nicht nur unangenehm, hässlich, riecht schlecht – er kann auch die Gesundheit gefährden. Mit Schimmelpilz ist in der Wohnung nicht zu spaßen. Gerade wenn draußen die Temperaturen fallen und wenig in der Wohnung geheizt wird, kann er entstehen. Aber es gibt auch andere Gründe für Schimmelbefall. Dieser ist eines der häufigsten Gründe für eine Mietminderung.

Doch Vorsicht: Nicht gleich die gesamte Miete einbehalten, tauchen nur einige Flecken auf. Das kann zu bösen Überraschungen führen. Wer aufgrund von Schimmel die Miete mindern möchte, muss einiges beachten und sich durch einen schwer durchschaubaren Rechtsdschungel kämpfen.

Mängel und Nichtmängel

Wer eine Mietminderung aufgrund von Schimmelbefall in Erwägung zieht, sollte vorher prüfen, ob ein Mangel vorliegt. Grundsätzlich ist ein Vermieter dazu verpflichtet, die Nutzung der Wohnung uneingeschränkt möglich zu machen. Ist dies beeinträchtigt, spricht die Rechtsprechung von einem Mangel, den es zu beseitigen gilt. Feuchtigkeitserscheinungen sind grundsätzlich ein Mangel (mehr dazu hier), doch die Ursachen können unterschiedlich sein. Danach richten sich auch Ansprüche. Die verschiedenen Gründe von Schimmelbefall sind:

• Baulich bedingter Schimmelbefall – Feuchtigkeit dringt durch die Wände
• Neubaufeuchte: Die Wände sind noch nicht ausgetrocknet
• Schimmelbefall durch falsches Heizund Lüftungsverhalten
• Schimmelbefall infolge von Isolierung
• Feuchtigkeit durch Nutzung der Wohnung (u.a. Atmung, duschen, kochen, Wäschetrocknen und Aquarien)

Unterschiedliche Mietminderungshöhe

Nicht immer ist der Mieter automatisch berechtigt, die Miete aufgrund des Schimmels auch wirklich zu mindern. In jedem Fall muss erst einmal ein Mitverschulden seinerseits ausgeschlossen werden – wie beispielsweise durch falsches Lüften oder zu weniges Heizen. Die Höhe der berechtigten Mietminderung bei Schimmel und Feuchtigkeit ist ebenfalls von Fall zu Fall unterschiedlich. Betrifft es nur einen Raum? Ist der Schimmel in Keller oder Wohnung? Findet sich Schimmelbefall in Küche, Bad, Kinder-, Wohn- oder Schlafzimmer? Wie viel Fläche ist befallen?

Hier hat es der Mieter schwer, denn es gibt keine allgemeingültige Angabe. Manche Mitminderung bei Schimmelbildung darf nur zehn Prozent von der Miete betragen, andere Gründe rechtfertigen bis zu 80 Prozent Kürzung. Die beste Orientierung erhalten betroffene Mieter durch aktuelle Gerichtsurteile, die verschiedene Entscheidungen gefällt haben. Rat kann sich jeder Schimmelleidtragende auch bei Mieterverbänden suchen.

Aktuelle Urteile

Wie hoch die Mitminderung bei Schimmel in der Wohnung ausfallen darf, ist meist im Einzelfall zu entscheiden. Doch einige Gerichtsurteile geben eine Orientierung. Das Landesgericht Osnabrück hat beispielsweise eine Mietminderung von 20 Prozent der Kaltmiete für gerechtfertigt erklärt, wenn der Schimmelbefall in mehreren Zimmern auftritt. Das Landgericht Berlin gestand ebenfalls in einem Fall eine Mitminderung zu, in dem die Wohnräume nicht betroffen waren. Hier ging es um einen feuchten Keller einer Doppelhaushälfte, der nicht mehr zum Lagern von Lebensmitteln oder Trocknen der Wäsche geeignet war. Es muss also nicht immer Schimmelbefall in Wohnzimmer oder Schlafzimmer sein. Letzteres war Gegenstand einer weiteren Entscheidung des Landgerichtes Berlin: Von Schimmel befallene Fußbodensockelleisten berechtigten eine Mitminderung von 15 Prozent.

In vielen Fällen wird auch dem Mieter schnell eine Mitschuld am Schimmelbefall in allen Räumen zugeschobene – er habe nicht richtig gelüftet. Jedoch ist auch hier nicht immer gleich das letzte Wort gesprochen. Das Landgericht Gießen hat bestätigt, dass der Vermieter auf eine größere Gefahr von Schimmelbildung hinweisen muss, wenn beispielsweise dicht verschließende Isolierglasfenster eingebaut sind. Diese erfordern mehr Heizung und Lüftung der Wohnung. Versäumt der Vermieter diesen Hinweis, kann der Mieter bei Schimmelbefall die Miete rechtmäßig mindern – 15 Prozent der Nettomiete legte das Landgericht fest.

Hinweis: So lüften Sie richtig – verschiedene Landgerichte haben sich dafür ausgesprochen, dass mehrfaches Lüften am Tag übertrieben sei. Allgemein sollte der Mieter daher zweimal am Tag quer- bzw. stoßlüften: morgens und abends für jeweils zehn Minuten.

Vorgehen und Ablauf

Auch das Vorgehen zur Mietminderung bei Schimmelbildung ist ausschlaggebend für den Erfolg. Unüberlegtes Handeln kann hier schnell zu unbeliebten Kündigungen führen. Der Bundesgerichtshof hat 2012 die Rechtslage hier für Mieter gefährlicher gemacht. Demnach dürfen Vermieter fristlos kündigen, wenn ein Mieter die Zahlung stark gekürzt hat, obwohl er selbst für den Schimmelbefall verantwortlich war. Drum gilt es hier, eigenes Verschulden genau zu prüfen und vorsichtig vorzugehen. Wer eine Mietminderung bei Schimmel im Wohnzimmer, Schlafzimmer oder allen Räumen vornehmen möchte, sollte zunächst den Vermieter darüber in Kenntnis setzen: Ein Schreiben, eine Frist und bildliche Nachweise sind hier von Vorteil. Am besten wird der Brief per Einschreiben mit einem Rückschein gesendet.

Erst wenn die gesetzte Frist verstrichen ist, ohne dass Schimmel und/oder Ursache beseitigt wurden, kann eine Mietminderung vorgenommen. Hilfreich sind auch Zeugen und Temperaturmessungen, um eigenes Verschulden auszuschließen. Auch ein Gutachten kann gute Dienste erweisen. Wer nicht gleich verbrannte Erde bei seinem Vermieter hinterlassen möchte, kann auch schreiben, dass er sich eine Mitminderung bei Schimmelbefall für die zukünftigen Zahlungen vorbehält. Oft ist ein wenig Fingerspitzengefühl hilfreicher als der große Hammer gegenüber dem Vermieter. Rückwirkend eine Mitminderung bei Schimmel vorzunehmen, ist meist nicht zulässig.

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