Mietkaution: diese Regeln gelten für Mieter und Vermieter

Deutschland ist Mieterland: Etwa die Hälfte der Bundesbürger zahlt Geld für die Nutzung fremdem Eigentums. Zusätzlich zur Miete wird meist auch eine Mietkaution fällig. Für deren Gebrauch gelten strenge Regeln, die wir im folgenden Artikel erläutern.

Was ist eine Mietkaution?

Streiten sich Mieter und Vermieter um offene Rechnungen, kommt meist auch die Mietkaution ins Spiel. Der Begriff stammt vom lateinischen Cautio, und bedeutet Sicherheit, Bürgschaft oder Pfand. In dem Fall sichert die Kaution die Ansprüche des Vermieters aus einem Mietverhältnis ab. Zu den Ansprüchen gehören vereinbarte Mietzahlungen, Nebenkosten sowie die Regulierung von Schäden, die der Mieter beim Auszug hinterlässt. Hierfür darf der Hausherr das hinterlegte Geld entweder komplett oder teilweise einbehalten. Für normale Abnutzungsspuren oder Investitionen ist die Sicherheit allerdings nicht gedacht. Denn für die Instandsetzung seiner Immobilie ist der Vermieter selbst verantwortlich.

Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Dass der Mieter die Mietkaution immer komplett beim Einzug zahlen muss, ist eine verbreitete, jedoch falsche Annahme. Zwar darf der Vermieter die Hinterlegung zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings kann der Mieter die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen leisten. Die erste Rate wird zusammen mit der ersten Miete fällig, die beiden anderen zu Beginn der folgenden 2 Monate.

Was steht über die Mietkaution im Gesetz?

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mietkaution nicht. Allerdings ist sie heutzutage üblich, und weit verbreitet. Die Vereinbarung erfolgt schriftlich über den Mietvertrag. Wurde eine Kaution zwischen den Mietparteien vereinbart, gilt der § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Hierin sind Höhe, Anlage und Verzinsung geregelt. Die Obergrenze beträgt drei Nettokaltmieten. Das Geld hat der Vermieter auf einem separaten, sicheren und verzinslichen Konto anzulegen.

Wie können Mieter und Vermieter die Mietkaution anlegen?

Noch vor ein paar Jahren wurde die Kaution beim Vermieter ausschließlich bar hinterlegt, und auf ein Sparbuch eingezahlt. Die Vorschrift des §551 BGB ist dabei lediglich als Mindestanforderung zu verstehen. Die Mietparteien können sich jedoch auf nahezu jede andere Anlageform einigen, wie z.B. eine Bürgschaft oder ein Wertpapier-Depot. Voraussetzung ist, dass beide Parteien mit der gewählten Anlageform einverstanden sind. Nur das angelegte Geld auf einem Sparbuch muss der Vermieter in jedem Fall akzeptieren.

Die am häufigsten verwendeten Kautionsformen im Überblick:

1. Die Barkaution: Bei der Barkaution übergibt der Mieter seinem Vermieter die Kaution definitionsgemäß in bar. Die Anlage des Geldes auf einem Sparkonto übernimmt der Vermieter. Das Konto wird als sogenanntes Treuhandkonto auf den Namen des Vermieters geführt.
2. Sparbuch oder Mietkautionskonto: Das Konto wird auf den Namen des Mieters ausgestellt, zum Zweck der Sicherung verpfändet, und dem Vermieter anschließend zur Verwahrung übergeben.
3. Bürgschaft: Diese ist meist unter dem Begriff Bankbürgschaft oder Mietbürgschaft bekannt. Inzwischen gibt es Bürgschaften auch von Versicherungen, die umgangssprachlich als Mietkautionsbürgschaft bezeichnet werden. Bleibt der Mieter die Miete schuldig, oder hinterlässt Schäden in der Wohnung, tritt die Bank oder Versicherung als Bürge ein, und zahlt den Geldbetrag an den Vermieter aus. Der Höchstbetrag von drei Nettomieten gilt auch hier.
4. Depotkonto: gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das Sparbuch eher unbeliebt. Mehr Rendite verspricht ein Depotkonto. Das Kautionsgeld kann während der Mietzeit eine ansehnliche Rendite von durchschnittlich 6 Prozent erwirtschaften. Läuft die Börse schlecht, kann das Geld jedoch auch weg sein. Deswegen erfolgt die Anlage meist in Fonds, und nicht direkt in Aktien. Die Lösung ist nur für risikobewusste Anleger geeignet. Viele Vermieter lehnen die Depotanlage aus diesem Grund ab.

Was passiert im Schadensfall?

Die Mietkaution kann der Vermieter aus verschiedenen Gründen beanspruchen. Das passiert z.B., wenn:

• der Mieter mit seiner Mietzahlung oder mit den Nebenkostenzahlungen in Rückstand geraten ist,
• wenn der Mieter durch fahrlässiges oder unsachgemäßes Handeln in der Wohnung für Schäden gesorgt hat, die mit notwendigen und kostspieligen Reparaturmaßnahmen verbunden sind.
• wenn beispielsweise Nutzungsausfallentschädigungen, Schadenersatz oder Prozesskostenerstattungsansprüche anfallen.
• wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, und der Vermieter mit einer Nachzahlung rechnet.

Rückzahlung der Kaution

Das Geld aus der Kaution gehört dem Mieter. Deswegen hat dieser nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung. Der Anspruch besteht jedoch nicht sofort. Zunächst darf der Vermieter die Wohnung auf Schäden überprüfen. Hierfür werden ihm von der aktuellen Rechtsprechung bis zu sechs Monate Zeit zugestanden. Auch die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf der Vermieter mit der Kaution abdecken. Hierfür sind bis zu 12 Monate vorgesehen. Den übrigen Teil der Mietkaution darf er jedoch nicht so lange behalten. Ist die Wohnungsübergabe erfolgt, kann der Mieter den Teil der Kaution kurzfristig zurückverlangen.

Quellen

• erwin-ruff.de: Höhe und Anlage der Mietkaution
• mieterverein-hamburg.de: Informationen und Gerichtsurteile zur Rückzahlung
• mietkautionsbuergschaft.de: Informationen rund um die bürgschaftsfinanzierte Mietkaution