Mieterhöhungen: Gründe, sie ablehnen zu können

Oft ist es sehr ärgerlich, wenn ein unerwarteter Brief eine Erhöhung der Miete ankündigt. Gerade so schön eingerichtet in den eigenen vier Wänden? Und dann will der Vermieter plötzlich mehr Geld? Das kann unter Umständen auch abgelehnt werden. In der Regel hat der Mieter nach Erhalt solch einer Nachricht zwei Monate Zeit, um die Mieterhöhung auch ablehnen zu können. Verschiedene Umstände machen dies möglich.

Die rechtliche Lage: So oft darf erhöht werden

Mieterhöhungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Hier ist der § 557 BGB wichtig, der lautet „Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“ Allein dieser Wortlaut impliziert schon, dass ein Vermieter nicht einfach eine Erhöhung beschließen darf. Es braucht die Zustimmung des Mieters. Jedoch regelt der § 558 BGB auch, dass der Mieter sich der Zustimmung nicht entziehen kann, wenn aller rechtlichen Grundlagen eingehalten sind. Hier heißt es „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung auch verlangen.“ Die Zustimmung kann vor Gericht eingeklagt werden.

Das Schweigen eines Mieters gilt rechtlich als Ablehnung. Andersherum gilt die unkommentierte Zahlung des neuen Mietvertrages ebenso als Zustimmung seitens des Mieters.

Gründe für eine erfolgreiche Ablehnung

Doch nicht in allen Fällen muss der Mieter der Mieterhöhung wohl oder übel zustimmen. Es gibt auch Umstände, die eine Ablehnung rechtfertigen und erfolgreich dem Vermieter vor der Erhöhung schützen. Zu diesen Gründen zählen unter anderem:

• nicht eingehaltene Jahressperrfrist
• nicht eingehaltene Kappungsgrenze
• Unrechtmäßigkeit
• bereits vorhandene Staffelmiete
• unzulässige Modernisierungsumlagen
• Missachtung von Formalien

Dem Mieter bleiben zwei Monate gesetzliche Frist, um der geforderten Mieterhöhung zuzustimmen oder wegen eines dieser Gründe abzulehnen. Die Mieterhöhung ermöglicht jedoch auch eine außerordentliche Kündigung. Diese kann zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen.

Bei Miterhöhungen spielt die tatsächliche Wohnfläche eine Rolle. Nicht die vereinbarte Wohnfläche ist maßgebend, wie der Bundesgerichtshof 2014 entschied. So ist die Mieterhöhung eine gute Gelegenheit, die Wohnung einmal nachzumessen und die Ergebnisse mit den Angaben des Mietvertrages zu vergleichen.

Jahressperrfrist

Oft wird die Miete einfach mit der Begründung „Angleichung an die ortsübliche Miete“ erhöht. Der Vermieter zieht hier häufig Mietspiegel und Mietdatenbanken zum Vergleich heran und möchte die Miete dementsprechend anpassen. Das darf der Vermieter – jedoch nicht ständig und andauernd. Dafür sorgt die sogenannte Jahressperrfrist, die besagt, dass die letzte Angleichung an ortsübliche Mieten mindestens zwölf Monate zurückliegen muss. Wurde die Miete im letzten Jahr bereits deswegen erhöht? Dann kann die Mieterhöhung abgelehnt werden.

Kappungsgrenze

Der Vermieter darf auch nicht wahllos die Miete erhöhen. Hier ist die sogenannte Kappungsgrenze ausschlaggebend. Demnach darf ein Entgelt für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen. Liegt die Forderung höher? Wird mit ortsüblichen Mieten argumentiert? Das darf nicht sein und kann vom Mieter getrost abgelehnt werden.

Unrechtmäßigkeit

Dieser Grund tritt ein, wenn mit der Mieterhöhung nicht genügend Zeit zur Zustimmung oder Verweigerung gegeben ist. Ein Mieter muss in den beiden folgenden Monaten abklären können, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Hier leisten Mietervereine wertvolle Hilfe und zeigen, wann die Erhöhung abgelehnt oder besser akzeptiert werden sollte.

Auch wenn letztendlich mehr Geld gezahlt wird, gilt die Erhöhung der Nebenkostenpauschale nicht als Mieterhöhung. Hier stecken oft steigende Strom-, Öl- und Gaspreise dahinter. Die Anpassung an diese Kosten ist immer möglich und wird meist nach einer Abrechnungsperiode vorgenommen.

Staffelmiete im Mietvertrag

Wenn eine Mieterhöhung im Briefkasten eintrifft, sollte der aktuelle Mietvertrag hervorgeholt werden. Denn wenn darin bereits eine Staffel-, Zeit- oder Indexmiete vereinbart ist, darf der Vermieter nicht weiter erhöhen. Solche Mieten sind schon mit Steigerungen über die Zeit versehen und können nicht mit weiteren Erhöhungen belastet werden. Auch Modernisierungskosten dürfen in diesem Fall nicht auf den Mieter umgelegt werden. Hier ist das Widersprechen einfach und ein Muss.

unzulässige Modernisierungsumlagen

Manche Mieterhöhungen werden mit Sanierungsmaßnahmen begründet. Doch auch hier kann der Vermieter nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen. Sind Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten als Grund aufgeführt? Dann kann der Mieter ablehnen, denn dies ist unzulässig. Auch dürfen nur Teile von Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung oder zur Wertsteigerung auf die Miete draufgepackt werden. Ist die Erhöhung stärker als elf Prozent der Jahresmiete? Auch dann kann der Mieter ablehnen. Ebenso müssen bei solch einer Begründung innerhalb der elf Prozent die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert oder dauerhafte Einsparungen bei den Energiekosten erreicht werden.

Missachtung von Formalien

Eine Mieterhöhung muss auch diversen Formalien entsprechen, damit sich rechtswirksam ist. So kann diese nicht einfach mündlich ausgesprochen werden. Die Mieterhöhung muss schriftlich in Textform erfolgen. Laut BGB muss hierfür eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Die Mieterhöhung muss außerdem begründet werden. Haben nur Sie eine Mieterhöhung erhalten und Ihr Nachbar nicht? Dies ist ebenso unzulässig. Die Mieterhöhung muss an alle Mieter gehen. Zudem muss dem Vermieter die Möglichkeit der Zustimmung gegeben werden. Fehlt dies, kann die Mieterhöhung ebenfalls als unzulässig gelten.

Zusammenfassung

Eine Mieterhöhung ist immer im ersten Moment ärgerlich für den Mieter. Kaum einer zahlt gerne plötzlich mehr für die gleiche Sache. Doch nicht immer muss der Erhöhung zugestimmt werden. Es gibt rechtliche Grenzen, die dieses Erhöhungen zeitlich und in der Höhe beschränken. Ebenso dürfen nicht alle Baumaßnahmen einfach auf die Miete umgelegt werden. Zudem muss der Vermieter auch einige Formalien einhalten. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter die Erhöhung auch ablehnen.

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