Mehrfamilienhaus verkaufen – Die aktuelle Nachfrage nutzen und den optimalen Preis erzielen

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, hat zunächst einen Trumpf in der Hand: Mehrfamilienhäuser sind auf dem Immobilien-Markt äußerst gefragt, und die Nachfrage ist groß. Allerdings muss der Verkäufer qualifizierte Nachfrage erwecken, und das heißt, er muss potenzielle Käufer erkennen und von denjenigen Interessenten unterscheiden, die eine Art „Haus-Tourismus“ betreiben und sich jede Woche zahlreiche Immobilien anschauen, ohne jemals eine zu kaufen. Was noch wichtiger ist, als auf der Seite potenzieller Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen und was dazu beiträgt, ist die richtige Werbung und die Bewertung vom richtigen Kaufpreis für das Mehrfamilienhaus.

Ein Mehrfamilienhaus im Preis zu berechnen, ist nämlich komplexer, als den marktüblichen Verkaufspreis für eine Eigentumswohnung zu bestimmen, denn man muss sich Fragen stellen wie: in welche Teile ist das Haus aufgeteilt, gibt es separate Wohnungen im Haus, und wenn ja, sind diese gleich viel wert? Oder auch im Detail, ist die Erdgeschosswohnung wertvoller als die Wohnung im ersten Stock? Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte also zuerst einen gründlichen und ehrlichen Immobilien-Check machen und die Lage, den schematischen Aufbau und den realistischen Preis vom Objekt oder von Objekt-Einheiten sondieren, und erst dann mit passender Werbung an den Immobilie-Markt gehen.

Kommt dann noch gesunde Menschenkenntnis und etwas praktische Psychologie bei der Auswahl der Interessenten für das Haus hinzu, steht einem erfolgreichen Verkauf von einem Mehrfamilienhaus nichts mehr im Wege. Wir zeigen im Folgenden, welche Schritte zum Verkaufsziel erforderlich sind.

Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus eigentlich wert? Marktpreise für Immobilien berechnen

Den Wert von einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung ist leicht zu ermitteln, indem man den aktuellen Immobilien-Spiegel der eigenen Stadt zugrunde legt und die Berechnung an den Kaufpreisen orientiert. Allerdings ist die Feststellung des tatsächlichen Wertes von einem Mehrfamilienhaus weitaus diffiziler zu bestimmen, da es sich hier um eine Immobilien-Kategorie handelt, die aus mehreren Bereichen zum Wohnen besteht, die gelegentlich unterschiedlichen Wert haben. Selten besteht ein Mehrfamilienhaus aus zwei baugleichen Wohnungen mit identischem Grundriss, deren Wert sich entspricht: wenn Erdgeschoss-Wohnung und Wohnung im ersten Stock baugleich sind, kann man realistisch denselben Preis zum Verkaufen für beide Haus-Anteile festlegen.

Viel häufiger ist es bei einem Mehrfamilienhaus jedoch so, dass es zwei oder drei Wohnungen im selben Haus gibt, deren Grundriss und dadurch auch Wohnfläche unterschiedlich ist und die deshalb verschiedene Preise haben. Hier kommt es darauf an, die einzelnen Wohnungen in ihrem Wert, abhängig von der Grundfläche und eventuellen baulichen Extras (Balkon, Erker, Kamin) einzeln zu berechnen und auf einen aktuellen und marktüblichen Gesamtpreis zu kommen. Tipp: wer sich mit der Bewertung schwer tut, kann einen versierten Immobilien-Makler oder einen Sachverständigen mit der professionellen Begutachtung beauftragen.

Eigentümer neigen dazu, den Wert ihrer Immobilie zu überschätzen. Das ist ein allgemeines Phänomen, ist jedoch beim Problem „Mehrfamilienhaus verkaufen“ noch ausgeprägter als beim Verkaufen anderer Objekte, da es hier tatsächlich eine Unsicherheit oder Uninformiertheit über die Einzelwerte der separaten Wohnungen geben kann. Informieren Sie sich daher rechtzeitig durch den Immobilien-Spiegel Ihrer Region, oder bei einem Makler Ihres Vertrauens.

Das Verkaufen vermieteter Wohnungen und das Recht: Lohnt es sich, vermietet zu verkaufen?

„Kauf bricht nicht Miete“ ist ein alter Leitsatz aus dem deutschen Mietrecht, der noch immer seine Gültigkeit hat. Das bedeutet, dass Ihr Mehrfamilienhaus, wenn es in seinen einzelnen Parteien vermietet ist, mitsamt den Mietverträgen an den neuen Eigentümer übergeht und dieser Ihre Mieter und deren Mieteinnahmen quasi übernimmt. Der Käufer erwirbt mit dem Kauf vom Mehrfamilienhaus also vermietete Wohnungen, meist von unterschiedlicher Wohnfläche und Ausstattung, und will mit diesen Objekten auch in Zukunft Rendite erwirtschaften. Es wird also in seinem Interesse sein, gut vermietete Wohnungen zu erwerben, ebenso wie es in Ihrem Interesse als Verkäufer sein wird, die nötigen Nachweise der Mietverhältnisse zu erbringen.

Hierzu gehören die Mietverträge selbst, Nachweise über regelmäßige Zahlungen der Miete (Kontoauszüge oder Überweisungsbelege) und die Hinterlegung der Kaution – vertrauensbildende Maßnahmen in Papier, die für Sie kostenlos sind, für den Käufer aber bares Geld bedeuten. Auch ist es für potenzielle Käufer stets wichtig zu wissen, dass es keinen Sanierungsstau in der Immobilie gibt, denn eventuelle Sachmängel an einem Mehrfamilienhaus zu sanieren ist mitunter ein sehr teures Unterfangen. Sorgen Sie als Verkäufer also zur Unterstützung der Verkaufsgespräche zum Hausverkauf dafür, dass die erforderlichen Nachweise zur Pflege und Instandhaltung von Ihrem Haus vorgelegt werden können und die Bewertung daher realistisch ist.

Nicht immer findet sich ein wohlhabender Käufer, der das ganze Mehrfamilienhaus kauft – insbesondere bei großen Immobilien mit 10 oder 12 Parteien ist das nur selten der Fall. Hier ist es oft so, dass sich mehrere Käufer das Objekt aufteilen und jeder Käufer eine einzelne Wohnung oder mehrere Wohnungen im Konvolut erwerben will. Insofern sollten Sie als Verkäufer alle relevanten Unterlagen (Flurkarte, Grundrisse, Mietverträge, Verzeichnisse über die Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen der Mieter, Versicherungsnachweise) in mehrfacher Ausfertigung parat halten. Die Vorbereitung lohnt sich auch, um die notarielle Beurkundung vom Verkauf für beide Seiten schnell und sicher abwickeln zu können.

Zusammenfassung

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist ein finanziell lohnendes Unterfangen aufgrund der Marktpreise, aber es gestaltet sich aufwändiger als ein Immobilienverkauf von einem typischen Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung, da der Wert jeder Wohnung im Haus einzeln berechnet werden muss. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind neben den Kosten für den Notar und eventuell für eine professionelle Immobilienbewertung bauliche, vertragsrechtliche und mietrechtliche Gegebenheiten zu beachten, um auf der sicheren Seite zu sein. Jedoch sind Mehrfamilienhäuser derzeit auf dem Immobilien-Markt sehr gefragt, und der Verkäufer kann sich, wenn er die Bewertung seines Objekts realistisch betrieben hat, auf eine qualifizierte Nachfrage freuen.

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