Massivhäuser in Bayern: Vorteile und Einsparpotenziale der massiven Bauweise

Stein auf Stein – so bauen Menschen seit Beginn der Zivilisation ihre Häuser. Zwar gibt es mittlerweile auch Alternativen wie Fertighäuser, für die meisten Menschen ist und bleibt aber das Massivhaus die erste Wahl, wenn es um die Realisierung des Eigenheims geht. Dennoch muss man auch beim Massivhaus einiges beachten.

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Der Bau oder Kauf eines Hauses ist in der Regel eine Entscheidung für das Leben. Man plant und baut schließlich nicht alle Tage. Zwar ist die Planung der Grundrisslösung und Hauskonstruktion unter Beachtung der Baunebenkosten wichtig, die Weichen für den Wert des Hauses stellt allerdings die Wahl des Wandbaustoffs. Bauherren sollten auf Folgendes Wert legen:

sichere Verarbeitung
gute Wärmedämmung
hohe Festigkeit
umweltfreundliche Herstellung
gutes Preis-Leistungs-Verhältnis

Während die Innenausstattung dem Wandel der Zeit unterliegt, muss die Qualität des Rohbaus stimmen, schließlich soll das Haus für viele Generationen als Zuhause dienen.

Qual der Wahl: Das Material für die Außenwand wählen

Ziegel

Das 38er Ziegelmauerwerk (380 mm dick) ist der klassische Vertreter der Außenwand. Während der bis dato verwendete Vollziegel wenige Pluspunkte in puncto Wärmeleitfähigkeit, Absorption und Desorption von Feuchtigkeit und Feuchtigkeitsleitvermögen bot, sieht es bei der technischen Weiterentwicklung, bekannt als Hochlochziegel, anders aus.

Bestandteile: Ton oder Lehm, Wasser, Magerungszusätze
Herstellung: Keramischer Brand bei etwa 1.000 °C
Pluspunkte: Wärmedämmung, Brandschutz, Schallschutz

Kalksandstein

Im Gegensatz zum Ziegel besitzt der Kalksandstein einen komplett unterschiedlichen Stoffcharakter. Kalksandsteine ähneln in ihren Eigenschaften dem Schwerbeton. Sie nehmen Wasser langsam auf und geben es genauso zögerlich ab. Dank der Rohdichte ist die Wärmeleitfähigkeit relativ groß.

Bestandteile: Kalk, Steinmehl, Sand
Herstellung: Wasser wird dem Kalk-Sand-Gemisch zugegeben. Anschließend wird die Masse unter hohem Druck gepresst und ausgehärtet.
Pluspunkte: Schallschutz, Maßkonstanz, Druckfestigkeit, niedriger Energieverbrauch (bei Herstellung)

Porenbeton

Porenbeton, auch Gasbeton genannt, gehört zu den aktuell besten Wandbaustoffen. Dank seiner spezifischen Porenstruktur kann dieses Material große Mengen an Wasser aufnehmen, die anschließend ausschließlich infolge einer Wasserdampfdiffusion entweichen. Diese Entfeuchtung benötigt allerdings ihre Zeit. Nicht selten beziehen Bauherren im Spätherbst ihr neues Eigenheim und beklagen sich über Feuchtigkeitsprobleme. Schuld daran ist die Missachtung der Hinweise zur Behandlung des Porenbetons. Hilfreich sind Lüftungsmaßnahmen über einen langen Zeitraum.

Bestandteile: quarzhaltiger Sand, Kalk, Zement, porenbildende Zusätze
Herstellung: Die Rohmasse wird in Formen gefüllt, zum Auftreiben gebracht und ausgehärtet.
Pluspunkte: Brandschutz, Wärmedämmung, geringes Gewicht, leichte Bearbeitung, Maßkonstanz.

Eigenleistung: Riskant und nicht immer sinnvoll

Gerade beim Massivhaus sind viele Häuslebauer der Ansicht, mit viel Eigenleistung Geld sparen zu können. Gerade Bauherren, deren Kasse nicht großzügig gefüllt ist, schweifen auf diese Alternative auf. Getreu ihrer „Do it yourself“-Agenda tapezieren und fliesen sie und legen die Außenanlagen an. Doch die guten Vorsätze, das Eigenheim trotz knapper Kasse zu verwirklichen, wird schnell ein gefährliches Wunschdenken, welches zu einem finanziellen Fiasko werden kann.

An dieser Stelle gilt: Man sollte sich selbst nie überschätzen.

Wer selbst bauen möchte, benötigt neben einer gehörigen Portion Know-how auch viel Zeit, Letztere ist das große Problem. Nach einem anstrengenden Arbeitstag bleibt nicht mehr genügend Zeit, am eigenen Haus zu arbeiten. Das in wenigen Wochen fertigzustellende Haus wird auch in vielen Monaten nicht bezugsbereit sein. Zudem steigt die Gefahr von Pfusch am Bau, schließlich wollen die Bauherren das Projekt schnellstmöglich abschließen. Dieser Pfusch wird ihnen aber teuer zu stehen kommen, denn Profis müssen die Fehler teuer nachbessern.

Grunderwerbsteuer: Besonders günstig in Bayern

Massivhaus-Interessierte, die in Bayern bauen oder ein Haus kaufen möchten, müssen derzeit eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent zahlen. Damit liegt der Freistaat deutlich unter dem, was andere Bundesländer verlangen (meist vier bis fünf Prozent). Der Grund dafür ist, dass in Bayern die Grunderwerbsteuer im Jahr 2013 nicht erhöht wurde. Das kann sich in den kommenden Jahren aber durchaus ändern.

Die Grunderwerbsteuer wird individuell von jedem Bundesland festgelegt. Als Rechtsgrundlage für die Steuer gilt bereits ein Vertrag über den Grundstückserwerb, wenn es sich um einen notariellen Vertrag handelt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Kaufpreis gezahlt wurde oder nicht. Betroffene haben nach Zugang des Steuerbescheids einen Monat lang Zeit, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Eine längere Zahlungsfrist können Finanzbehörden theoretisch gewähren, in der Praxis ist dies jedoch fast nie der Fall.

Vorsicht vor Schnäppchen: Baunebenkosten beachten

Für Häuslebauer, die ihre zukünftige Immobilie in Bayern errichten möchten, gilt dasselbe wie für alle anderen auch: Schnäppchen gibt es nicht. Wenn Anbieter mit Schnäppchen-Angeboten werben, werden meist die Baunebenkosten nicht berücksichtigt. Gerade bei der Innenausstattung können etliche Mehrkosten entstehen.

Grundsätzlich zählen zu den Baunebenkosten die gesamte Innenausstattung, wo allein die Küche mehrere Tausend Euro kosten wird, Außenanlagen wie Wege, Terrasse und Zäune, aber auch Anschlusskosten für (Ab)wasser, Strom und Gas. Häuslebauer müssen bei einem Massivhaus durchschnittlicher Größe mit Nebenkosten in Höhe von bis zu 42.000 Euro rechnen. Dabei handelt es sich um Kosten, auf die Baufirmen keinen oder kaum Einfluss haben. Dennoch sind Häuslebauer dazu verpflichtet, diese bei ihrer Kostenkalkulation zu berücksichtigen.

Häuslebauer sollten deshalb:

die Baunebenkosten ausrechnen
im Internet nach Anbietern suchen, die wahrheitsgemäße Preisangaben machen
ihr Budget bis ins kleinste Detail planen

Das richtige Bauunternehmen finden

Wer sich fest dazu entschlossen hat, sein zukünftiges Eigenheim Stein auf Stein zu bauen, benötigt nur noch ein passendes Bauunternehmen, das den Wunschtraum realisiert. Doch welches kommt infrage?

Folgende Punkte sollten Hauherren beachten:

Region/Ort, wo sie bauen
ob ein Keller gewünscht ist
gibt es bereits ein Grundstück?
welche Art von Haus gebaut wird
wann das Haus entstehen soll

Übrigens: Seriöse Baufirmen verlangen keine hohen Vorauszahlungen. Bauherren sollten immer erst nach Abschluss bestimmter Bauphasen zahlen. Das Unternehmen sollte auch mit einer Erfüllungsbürgschaft einverstanden sein, die seine Bank übernimmt. Das bedeutet: Sollte der Vertrag nicht erfüllt werden, zahlt die Bank dem Bauherren das Geld aus. Seriöse Firmen haben damit kein Problem, sollte ein Unternehmen die Bürgschaft ablehnen, ist es ratsam, eine andere Firma zu wählen.