Mietrecht: Welche Kündigungsfristen müssen Mieter beachten?

Alles hat irgendwann ein Ende – auch der Mietvertrag. Nur die wenigsten Menschen bleiben heute ein Leben lang in einer Wohnung. Es kommt zu Missverständnissen, die Nachbarn werden unfreundlich oder es gibt einfach nur Ärger – Gründe zur Trennung gibt es viele. Andere Menschen müssen regelmäßig umziehen, weil es ihr Beruf voraussetzt oder weil der Platz durch neuen Nachwuchs nicht mehr ausreicht. Im Mietrecht spielen die Gründe für den Umzug keine Rolle, sondern ausschließlich die Kündigungsfrist.

Vor dem Treffen mit dem Vermieter und seinem Wohnungsübergabeprotokoll, muss man sich natürlich an geltende Kündigungsfristen halten. Eine Kündigung ist für Hausbewohner ein eher simpler Schritt, der gleichzeitig aber auch gut überlegt sein möchte. Der Vermieter steht auf der anderen Seite: Von seiner Seite ist eine Vertragsauflösung nur schwer durchzubringen. Einerseits sollen Mieter so geschützt werden, andererseits bewahrt es auch vor Willkür. Ein Mietvertrag lässt sich nicht ohne solide Gründe aufheben und den Bewohner kann auch niemand über Nacht vor die Türe setzen. Wenn es sich um einen befristeten Vertrag handelt, sieht es anders aus, hier gilt nicht die übliche Kündigungsfrist.

Drei Kündigungsarten und Sonderfälle

Im Mietrecht differenzieren Verbraucher zwischen drei verschiedenen Kündigungsarten:

1. Ordentliche Kündigung (§ 573c BGB)
2. Außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 543, 569 BGB)
3. Außerordentliche befristete Kündigung (§§ 573 d, 575 a BGB)

Ausnahmen bestätigen immer die Regel, das gilt auch bei der Kündigungsfrist.

In diesem Fall geht es um qualifizierte Zeitmietverträge, die allerdings kaum noch abgeschlossen werden. Die Vermietung ist hier befristet, wobei ein Grund für die Befristung schriftlich festgehalten wird. Schließen beide Seiten einen solchen Vertrag ab, müssen sie beide die Kündigungsfrist einhalten. Der Mieter muss den Vertrag auslaufen lassen und kann nicht vorzeitig kündigen. Er besitzt allerdings ein Sonderkündigungsrecht, zu dem wir gleich kommen, und wo es außerordentliche Kündigungsfristen gibt.

Zwei weitere Sonderfälle sind alte DDR-Mietverträge, in denen eine 14-tägige Kündigungsfrist vereinbart wurde. Diese gilt auch heute noch. Der dritte Sonderfall beschreibt den bis zu vier jährigen Ausschluss des Kündigungsrechts, den beide Seiten durch ein Kündigungsverzicht oder -ausschluss im Mietvertrag festlegen.

Sonderkündigung: Ein besonderes Recht des Mieters

Hausbewohner haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht:

• Ankündigung einer Modernisierung: Vermieter müssen Modernisierungen mindestens drei Monate im Voraus ankündigen. Der Bewohner seiner Wohnung hat Zeit, bis zum Ablauf des Folgemonats, nachdem das Schreiben eingegangen ist, seinen Vertrag zu kündigen. Einen Monat später endet das Mietverhältnis.
• Anhebung der Miete: Ähnlich wie bei einer Preiserhöhung des Energieversorgers müssen Hausherren Mieterhöhungen schriftlich ankündigen. Der Bewohner kann in diesem Fall bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet zwei Monate später.
• Mieterhöhung nach Modernisierung: Es gelten dieselben Fristen und Kündigungsfristen wie zuvor.
• Mieterhöhung bei Sozialwohnungen: Für Sozialwohnungen gibt es spezielle Regelungen. Der Vermieter kann bei einer angekündigten Mieterhöhung bis zum dritten Werktag des Monats kündigen, ab dem die neue Miete fällig werden würde. Die Vertragsaufhebung gilt ab dem kommenden Monatsende.
• Erben: Sollte ein Mieter sterben, können die Erben einen Monat nach Kenntnis des Erbfalls unter Beachtung der Dreimonatsfrist (§ 580 BGB) kündigen.

Das Kündigungsschreiben

Die Quittierung des Mietvertrags muss unter Beachtung der geltenden Kündigungsfristen schriftlich erfolgen. Sollten mehrere Personen im Vertrag als Mieter erscheinen, müssen sie alle im Briefkopf der Vertragsauflösung genannt werden und das Schreiben signieren. Dasselbe gilt für die andere Partei, wenn mehrere Personen als Vermieter genannt sind.

Da es bei der Quittierung auf die Kündigungsfrist ankommt, sollten Sie diese mit Zeugen in den Briefkasten werfen. Zusätzlich ist es ratsam, sich den Erhalt der Vertragsaufhebung schriftlich bestätigen zu lassen. Wer das Kündigungsschreiben per Post versendet, sollte es als Einwurf-Einschreiben abschicken. Eine Vorlage für das Kündigungsschreiben stellen wir hier (Word-Datei, 29KB) für Sie bereit. Laden Sie das Word-Dokument herunter und tauschen Sie die Platzhalte-Informationen gegen Ihre Daten aus. Anschließend müssen Sie nur noch das Dokument ausdrucken und es Ihrem Mieter schicken.

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