Immobilienkredit umschulden – wann lohnt sich ein Wechsel des Finanzpartners?

Aufgrund der hohen Darlehenssummen kann sich eine Umschuldung des Immobilienkredits schnell lohnen und vier- oder fünfstellige Summen über die Laufzeit einsparen. Kreditnehmer müssen jedoch die rechtlichen Voraussetzungen beachten, um zu einem anderen Finanzinstitut zu wechseln. Wir schauen uns die Bedingungen für eine Umschuldung näher an und geben Tipps, wann sich ein Wechsel lohnt.

Kann man jeden Immobilienkredit umschulden?

Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das wie andere Kredite umgeschuldet werden kann. Bei der Umschuldung eines Immobilienkredits ist allerdings zwischen Darlehen mit einer Zinsbindung von bis bis zu 10 Jahren bzw. mehr als 10 Jahren zu unterscheiden. Bei einer Baufinanzierung mit Hypothek, deren Zinsbindungsfrist kürzer als 10 Jahre ist, haben Sie lediglich in Ausnahmefällen ein Kündigungsrecht.

Dazu gehört zum Beispiel ein Verkauf des Wohnobjekts nach § 490 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder eine Erweiterung des Kredits, die Ihnen vom aktuellen Finanzpartner verweigert wurde. Läuft die Zinsbindung hingegen länger als 10 Jahre, was in Deutschland bei Immobilienkrediten die Regel ist, haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht. Das Kündigungsrecht gilt erst nach dem Ablauf von 10 Jahren bei einer laufenden Finanzierung für Haus oder Wohnung.

Wie funktioniert das Umschulden eines Immobilienkredits?

Falls die genannten Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Immobilienkredits erfüllt sind, müssen Sie die Fristen für die Kündigung beachten. Dafür ist der Termin der Auszahlung des Darlehens entscheidend, sodass Sie 10 Jahre später mit einer Frist von 6 Monaten den Kredit kündigen dürfen. Schicken Sie Ihrem aktuellen Finanzpartner eine schriftliche Kündigung innerhalb der Frist und kümmern Sie sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank. Nach dem Ablösen des alten Darlehens ist die Umschuldung des Immobilienkredits abgeschlossen.

Handelt es sich nicht um eine ordentliche Kündigung nach 10 Jahren, sondern einen der erwähnten Ausnahmefälle, sind die vereinbarten Fristen im laufenden Vertrag zu beachten. Außerdem müssen Sie zusätzlich zur verbleibenden Darlehenssumme die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, um entgangene Zinsen über die Laufzeit des Immobilienkredits auszugleichen.

Bei den Ausnahmefällen gibt es keine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber dem Finanzinstitut zu sparen. Diese muss auf jeden Fall gezahlt werden.

Wann lohnt sich eine Umschuldung der Hypothek?

Von niedrigeren Zinsen profitieren

Der häufigste Grund für eine Umschuldung und den Wechsel zu einem anderen Finanzinstitut sind geringere Zinsen. Wer sich zu Beginn des Darlehens für 20 oder 30 Jahre an einen Zinssatz bindet, stellt unter Umständen nach 10 Jahren fest, dass plötzlich wesentlich günstigere Kredite vergeben werden.

Blickt man auf die Effektivzinsen für Hypothekendarlehen, mussten Immobilienkäufer 2007 noch mit Zinsen von 5,2 % rechnen, während 2017 nur 1,4 % aufgerufen wurden. Bei einer vorzeitigen Kündigung und dem Wechsel zu einem neuen Kreditvertrag ließ sich in diesem Beispiel selbst unter Berücksichtigung der anfallenden Kosten viel Geld sparen. Dies muss allerdings immer mit den aktuellen Zinsen überprüft werden und eine Umschuldung ist nicht in jedem Fall günstiger.

Monatliche Rückzahlungsraten senken

Langfristig kann eine Umschuldung auch bei ähnlichen Zinsen sinnvoll sein, falls die aktuellen Raten nur schwer mit dem eigenen Budget vereinbar sind. Wenn sich zum Beispiel ein Elternteil in Elternzeit mit reduziertem Einkommen befindet, kann eine Refinanzierung die finanzielle Belastung schmälern. Dadurch ergibt sich die Möglichkeit, kurzfristig die Rückzahlungsraten zu senken und bei mehr finanziellem Spielraum durch Sondertilgungen wieder mehr zu bezahlen.

Sondertilgungsrechte müssen bereit im Vertrag für das Darlehen festgehalten sein. Ist im Vertrag für den Immobilienkredit nichts dazu erwähnt, haben Sie keinen Anspruch auf Sondertilgungen.

Ausweitung der Darlehenssumme wird verweigert

Die Verweigerung einer Erweiterung des Kredits durch den Finanzpartner ist einer der Ausnahmefälle, der eine Kündigung nach weniger als 10 Jahren ermöglicht. Dieses Beispiel trifft zu, wenn Sie mit der Immobilie als Sicherheit eine höhere Kreditsumme absichern möchten. Weigert sich nun Ihr aktueller Finanzpartner, aber eine andere Bank stimmt Ihrem Wunsch zu, dürfen Sie die Finanzierung für Haus oder Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren umschulden.

Was kostet eine Umschuldung?

Die Kosten für die Umschuldung eines Immobilienkredits umfassen für jeden Darlehensnehmer die Gebühren für Notar sowie Grundbuch und in manchen Fällen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn Sie das ordentliche Kündigungsrecht nach dem Ablauf von 10 Jahren in Anspruch nehmen.

In allen anderen Fällen sollen mit der Entschädigung die entgangenen Zinsen für die restliche Laufzeit des Darlehens ausgeglichen werden. Die Berechnung der Entschädigung erfolgt nach § 502 BGB und umfasst 1 Prozent der Restschuld bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr oder 0,5 Prozent der Restschuld bei einer Laufzeit von weniger als einem Jahr.

Notar- und Grundbuchgebühren kommen auf Immobilienbesitzer bei einer Umschuldung immer zu und lassen sich nicht vermeiden. Denn der neue Kreditgeber muss als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen werden, wofür ein Notar benötigt wird. Die durchschnittlichen Kosten dafür liegen bei etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Restschuld.

Berechnen Sie im Voraus die mögliche Ersparnis des neuen Darlehens im Vergleich zu den Kosten für den alten Vertrag, um zu entscheiden, ob sich eine Umschuldung wirklich lohnt.

Wie finde ich den richtigen Partner für den neuen Immobilienkredit?

Viel Geld können Sie bei der Umschuldung Ihres Immobilienkredits sparen, wenn Sie die Angebote verschiedener Anbieter einholen. Nützlich ist dafür vor allem die Suche im Internet, denn online können Sie schnell verschiedene Finanzinstitute vergleichen und den passenden Darlehensgeber auswählen.

Besonders einfach ist die Umschuldung bei Smava, denn das Unternehmen bietet nicht nur einen Vergleich vieler Banken an, sondern Sie können über einen Rechner auch die alten Konditionen mit einem neuen Kreditvertrag vergleichen. Dadurch wird schnell klar, ob eine Umschuldung die richtige Option ist oder sich nicht lohnt.

Versuchen Sie vor der Umschuldung mit dem alten Finanzinstitut über eine Modifizierung des Darlehens zu verhandeln. Unter Umständen erhalten Sie dadurch die besten Konditionen für Ihren Immobilienkredit.

Zusammenfassung

Die Umschuldung eines Immobilienkredits ist für alle Darlehensnehmer nach einem Ablauf von 10 Jahren möglich und kann in Ausnahmefällen bereits vorher erfolgen. Lohnen kann sich ein Wechsel des Finanzpartners vor allem bei geringeren Zinsen der Anschlussfinanzierung gegenüber dem alten Vertrag. Sie müssen jedoch immer Notar- sowie Grundbuchgebühren zahlen und in manchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank leisten.