Immobilienkauf: Aktuelle Preisentwicklung und Nachfrage in Deutschland

Die Immobilie stellt ein zentrales Element im Leben eines Menschen dar – sie gibt Geborgenheit, Sicherheit und ist Wirkungsstätte eigener Vorstellungen und Pläne. Diese positiven Eigenschaften führen dazu, dass der Hauskauf fast zwangsläufig als langfristiges Ziel aufgefasst wird. Viele sind dafür bereit, hohe Hürden und Einbußen in Kauf zu nehmen. Wesentlich ist dabei die Immobilienfinanzierung, die seit Längerem mit einem Niedrigzinsniveau in Verbindung steht. Es ist also „vermeintlich“ kostengünstiger als früher, den Traum vom Eigenheim über Banken zu finanzieren.

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Andererseits führt eine hohe Nachfrage auch zu steigenden Immobilienpreisen, die das ganze Unterfangen wiederum verteuern. Experten sprechen phasenweise bereits von einer Immobilienblase, manche Ballungsgebiete scheinen überhitzt. Was ist dran an den Berichten?

Immobilienwirtschaft als zweitgrößter Wirtschaftszweig in Deutschland

Welche Bedeutung der Immobilienmarkt einnimmt, wird anhand des hier maßgeblichen Transaktionsvolumens deutlich. Der Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland ist zuletzt deutlich angezogen. Lag das Transaktionsvolumen im Jahre 2004 noch bei etwa 21 Milliarden Euro, verzeichnen die Statistiker für 2015 bereits einen Rekordwert von 79 Milliarden Euro. Die Zahlen basieren auf den zusammengefassten Daten der veröffentlichten Transaktionen. Die Prognosen für 2016 sehen ein geringfügiges, im Langzeitvergleich jedoch weiterhin deutlich überdurchschnittliches Transaktionsvolumen zwischen 62 und 65 Milliarden Euro vor.

Aufgeteilt wird das Ganze noch in den Teilmarkt für Gewerbeimmobilien, der etwa 2/3 des Gesamtmarktes einnimmt. Diese Zahlen lassen zunächst vermuten, dass deutlich mehr Objekte gehandelt wurden. Allerdings ist ein Großteil, Experten gehen von etwa 2/3 aus, auf gestiegene Immobilienpreise zurückzuführen. Es gibt demnach nicht unbedingt wesentlich mehr Transaktionen, wenngleich sich das Preisniveau deutlich erhöht hat. Auch fehlen Angaben zu Regionen oder bestimmten Wohntypen, die eine Differenzierung erlauben würden. Deutlich wird jedoch, dass die rege Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt für eine dynamische Kaufpreisentwicklung sorgt.

Wie haben sich Hauspreise in Deutschland verändert?

Für Privatanleger relevant sind vor allem Preisindizes, die etwa die Entwicklung von Hauspreisen über einen längeren Zeitraum abbilden. Ein solcher Index existiert, er basiert auf Daten über einen Zeitraum von 15 Jahren. Zwischen den Jahren 2000 und 2014 wurden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes bestimmte Werte berechnet, die Neubauten und Altbauobjekte gleichermaßen mit einfassen. Die Grundstückswerte sind dabei ebenso eingeschlossen. Für das Jahr 2010 wurde ein Index von 100 festgelegt. Darauf basierend, stiegen die Immobilienpreise bis einschließlich 2014 konstant. In diesem Jahr wurde ein Indexwert von 113,2 festgestellt. Im Vorjahr lag dieser noch bei 110,4, 2012 wurden 107,1 ermittelt und 2011 standen 103,5 als Indikator zu Buche.

Gegenüber den Vorjahren, also dem Zeitraum von 2000 bis einschließlich 2010, war die grundsätzliche Tendenz eher leicht negativ. Die Schwankungen von Jahr zu Jahr waren marginal, lediglich von 2006 auf 2007 konnten deutliche Einbußen dokumentiert werden. Ursache hierfür, zumindest gesamtwirtschaftlich betrachtet, dürften die ersten Auswirkungen der sich abzeichnenden Weltwirtschaftskrise sein.

Was bedeutet das in der Praxis?

Der für Bauherren relevante Immobilienmarkt, in welchem Wohnimmobilien abgebildet werden, stellt sich differenziert dar. Insbesondere in den Top-Regionen und deren Ballungsgebieten ist die Lage angespannt. Auch wenn die Neubautätigkeit vergleichsweise stark anzog, hält sie doch nur bedingt mit der tatsächlichen Nachfrage stand. Experten sprechen bereits von einer Angebotslücke. Mit einem weiter stark verlaufenden Mietpreisanstieg rechnen die wenigsten, sie sehen dafür eine Trendwende seit 2013. In der Analyse wird häufig ein Zusammenhang mit deutlich gestiegenen Wohnungsnebenkosten hergestellt.

Je stärker dieser Kostenblock Anteil nimmt an den Gesamtkosten, desto deutlicher zeigen sich Wanderungstendenzen in die günstigeren Randgebiete oder umliegende Gemeinden. Die Prognosen sehen deutlich geringere Zuwachsraten als noch in den Jahren bis einschließlich 2013. Einfluss nimmt selbstverständlich auch die Konjunktur, allen voran ausgedrückt in der Inflationsrate, dem Bruttoinlandsprodukt und einem weiter steigenden, privaten Konsum.

Weitere Faktoren, die Einfluss nehmen

Sowohl global als auch deutschlandweit ist ein Trend in Richtung Urbanisierung deutlich sichtbar. „Landflucht“ war lange Zeit ein gern genutzter Begriff, um die Attraktivität der günstigeren und naturnahen Wohnbereiche im Speckgürtel der Metropolen zu beschreiben. Hinzu kommt der Faktor einer Überalterung, die Pflege und kurze Wege verlangt. Da kleine Ortschaften daraufhin deutliche Abwanderungstendenzen aufweisen, mischen sich Stadtviertel immer mehr. Ein- und Zwei-Personen-Haushalte werden sowohl am Stärksten nachgefragt, auch bilden sie den Schwerpunkt bei Planungen für Neubauprojekte.
Problematisch ist die Situation in den Regionen Deutschlands, die als Top-Regionen gelten. Sie bieten viele Arbeitsplätze, eine hohe Lebensqualität und eine hohe Mobilität. Es bilden sich Trendviertel heraus, die eine ungemein stärkere Nachfrage als übrige Stadtbereiche erfahren. So gibt es selbst in Städten wie Frankfurt am Main oder Hamburg bestimmte Gebiete, in denen die Leerstandsquote weiter hoch ist. Ungeachtet dessen, dass der Gesamtmarkt dieser Gebiete bei Weitem nicht die allgemeine Nachfrage stillen kann.

Fazit und abschließende Bemerkungen

Die seit Langem deutlich niedrigeren Darlehenszinsen führen flächendeckend zu einer Art Torschlusspanik, die phasenweise kuriose Effekte herbeiführt. Selbst innerhalb der Top-Städte bilden sich weite Gräben zwischen vermeintlich „langweiligen“ und „trendigen“ Stadtvierteln. So entsteht ein transparentes, aber dennoch wenig aussagekräftiges Bild über das tatsächliche Preisniveau in solchen Gebieten.

Fehler werden begangen, der schiere Wettbewerb um Immobilien lässt harte Werte außer Acht. Angesichts der Prognose, dass die Finanzierungskosten in den nächsten Jahren steigen, werden selbst Randlagen oder sanierungsbedürftige Immobilien für Höchstpreise gehandelt.

Statistische Werte zeigen, wie einseitig und damit gefährlich diese Entwicklung ist. Kaufpreise entfernen sich zunehmend vom tatsächlichen Immobilienwert. Also dem Wert, der realistisch gesehen aufgrund von Lage, Grundstück und Bausubstanz gegeben ist. Wird modernisiert, handelt es sich fast ausschließlich um hochwertige Sanierungen. Es entsteht ein Gefälle, welches dazu führt, dass umliegende Wohngebiete in den Sog der Preisdynamik geraten.

Zusammenfassung

Immer neue Studien deuten auf einen gefährlichen Immobilienboom in Deutschland hin. Experten sprechen von einer stärkeren Urbanität, die Städte wesentlich attraktiver macht. Deutlich gestiegene Transaktionsvolumina stehen in ungleichem Verhältnis zur realwirtschaftlichen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland.