Generalunternehmer oder Einzelbeauftragung – was ist die bessere Wahl?

Fragen über Fragen. Möchte ich es mir einfach machen oder möchte ich sparen? Lasse ich die Arbeiten von einzeln beauftragten Firmen ausführen oder beauftrage ich einen Generalunternehmer? Wer den Hausbau plant sich mit all den Details beschäftigt, der wird früher oder später vor eine wichtige Entscheidung gestellt.

Ganz so einfach kann man sich die Entscheidung allerdings nicht machen. Ein Generalunternehmer ist nicht immer die bequemere Wahl und eine Einzelbeauftragung muss nicht in allen Fällen günstiger sein. Es gibt mehrere Kriterien, nach denen man sich entscheiden sollte.

Um entscheiden zu können, welches die bessere Wahl ist, ist es am besten, sich die Definitionen genauer anzusehen:

Der Generalunternehmer: Der Generalunternehmer erbringt sämtliche (bzw. einen Großteil) der Bauleistungen, welche für die Errichtung des Gebäudes erforderlich sind. Das Gebäude wird vom Generalunternehmer (abgekürzt: GU) meist schlüsselfertig erstellt. Der Bauvertrag wird als Generalunternehmervertrag geschlossen. Der Bauherr schließt einen Vertrag mit dem GU ab, der GU wiederum erledigt einige Bauleistungen selbst, gibt jedoch auch viele Bauleistungen an andere Firmen ab und schließt mit diesen Verträge ab. Der Bauherr jedoch hat nur einen Vertrag mit dem GU. Meist erstellen Generalunternehmer den Rohbau weitestgehend selbst, andere ausführende Firmen werden unterbeauftragt für Holzarbeiten, Dacharbeiten, Malerarbeiten, Fenster, usw.

Einzelbeauftragung: Bei Einzelbeauftragungen wird jedes Gewerk (Rohbau, Dachdecker, Maler, Elektroarbeiten, usw.) separat beauftragt. Der Bauherr schließt mit jedem dieser Unternehmen einzeln Verträge ab. Bei Einzelbeauftragungen haben Bauherr und Architekt somit mehrere Ansprechpartner. Die Gewerke werden untereinander nicht von einem Generalunternehmer koordiniert. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel der Architekt. Vorab werden bei Einzelbeauftragungen die verschiedenen Gewerke meist einzeln ausgeschrieben. Die ausführenden Firmen geben dann Angebote ab.

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Man muss somit von Fall zu Fall entscheiden, welche Variante die bessere für einen ist. Der Architekt des Vertrauens sollte einem bei dieser Entscheidung tatkräftige Unterstützung zukommen lassen. Er weiß meist am besten, welcher der beiden Wege für den eigenen, spezifischen Fall, der bessere ist. Trotzdem sollte man die Vor- und Nachteile selbst kennen, um mitreden zu können:

Was spricht für den Generalunternehmer?

Für einen Bauherrn bietet ein Generalunternehmer-Vertrag vor allem den Vorteil, dass es nur einen einzigen Vertrag gibt. Kommt es während des Baus zu Problemen oder werden nach Fertigstellung Mängel festgestellt, so muss sich der Bauherr nur an den Generalunternehmer wenden und hat nicht mehrere Ansprechpartner, die sich alle gegenseitig beschuldigen. Mängel können oft nur schwer einem einzelnen der verschiedenen Gewerke zugeordnet werden. Bei GU-Verträgen ist jedoch der Generalunternehmer allein in der Mängelbeseitigungspflicht und kann sich nicht herausreden.

Hinzu kommt, dass bei einem GU-Vertrag die Koordination zwischen den Gewerken nicht vom Bauherr bzw. vom Architekten geleistet werden muss. Der Architekt kann diese Leistung somit auch nicht in Rechnung stellen. Nicht jedes Architekturbüro ist auch in Sachen Gewerke-Koordination gut aufgestellt und erfahren. Hier kann einiges schief gehen, was bei GU-Verträgen schlichtweg nicht in der Verantwortung von Bauherr und Architekt liegt.

Was spricht für die Einzelvergabe?

Das höhere Preisniveau ist sicherlich das wichtigste Kriterium, sich gegen einen GU zu entscheiden. Der Generalunternehmer benötigt schließlich ohne Zweifel eine angemessene Vergütung für seine Koordinierungsarbeiten zwischen den einzelnen Gewerken. Es ist üblich, dass der Generalunternehmer für einige Gewerke Subunternehmer beauftragt, und die in Rechnung gestellten Leistungen dieser Firmen dann mit einem Aufschlag von 15% an den Bauherren weitergibt. Durch diese 15% sichert sich der GU seine Koordinierungs-Vergütung und auch eine Risiko-Vergütung. Jedoch muss man fairerweise dazu sagen, dass der GU seine Subunternehmer auch meist günstiger beauftragen kann, als es ein Bauherr allein könnte. Somit relativieren sich die 15%.

Ein weiterer Nachteil ist, dass man ein gewisses Maß an Kontrolle an den GU abtritt. Wer einzeln beauftragt, hat natürlich alle Zügel selbst in der Hand. Dies kann in manch einer Situation auch von Vorteil sein, vor allem bei der Auswahl der ausführenden Firmen. Falls Sie für gewisse Aufgaben die Firma ihres Vertrauens einsetzen möchten, so sind Sie nur mit der Einzelvergabe in der Lage mitzureden, welche Firma für welches Gewerk ausgewählt wird.

Alternativen

Neben dem generalunternehmer und der Einzelvergabe gibt es auch noch ein paar alternative Möglichkeiten, die vielleicht nicht ganz so üblich sind, aber durchaus vorkommen. In manchen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, eine dieser Alternativen zu wählen. Zwei der Wichtigsten sind Teil-Generalunternehmer und Totalunternehmer.

Teil-Generalunternehmer: Eine Alternative sind sogenannte Teil-Generalunternehmer. Hier werden nur manche Gewerke bei einem GU beauftragt. Einige Gewerke werden in Einzelvergabe an (selbst ausgewählte) Firmen vergeben. Ein Beispiel: Die Baukonstruktion (Dach, Fassade, Rohbau) wird über einen Teil-Generalunternehmer beauftragt. Weitere Gewerke wie Malerarbeiten, Elektroarbeiten, usw. werden separat beauftragt. Auf diese Weise kann man zusammenhängende Gewerke dem GU überlassen, andere Gewerke aber unter der eigenen Kontrolle belassen. Diese Vorgehensweise ist durchaus praktikabel und in gewissen Fällen auch sehr üblich. Sie ermöglicht die logische Zusammenfassung von Gewerken, die einen hohen Koordinierungsbedarf untereinander haben.

Totalunternehmer: Der Totalunternehmer (abgekürzt: TU) übernimmt nicht nur die Bauleistungen (siehe GU), sondern zusätzlich auch einen Großteil (oder sogar alle) der planerischen Leistungen. Der TU beauftragt somit auch Planer selbst (z.B. den Architekten oder den Statiker). Der Bauherr hat lediglich einen Vertrag mit dem Totalunternehmer. Dieser koordiniert alle Planer und Baufirmen. Sämtliche Verträge schließt der TU auf seinen eigenen Namen und nicht auf den Namen des Bauherrn ab. Den Planern und ausführenden Firmen gegenüber tritt der Totalunternehmer als Bauherr auf. Zu dem eigentlichen Bauherrn haben diese keine vertragliche Beziehung.

Fazit

Es lässt sich nur von Fall zu Fall entscheiden, welche die bessere Wahl ist. Es macht durchaus Sinn, sich Angebote von Generalunternehmern einzuholen und diese mit Einzelbeauftragungen zu vergleichen. Dabei muss man jedoch unbedingt auch bedenken, dass die zusätzlichen Koordinierungskosten bei einem Generalunternehmer auch bei Einzelbeauftragung zu erwarten sind. Jedoch tauchen diese dann an anderer Stelle auf. Bei vielen Bauvorhaben ist aber durchaus eine Einzelvergabe oder der Einsatz eines Teil-generalunternehmers sinnvoller.

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