Typische Risiken beim Kauf eines Fertighauses vermeiden – darauf kommt es an

Viele Bauinteressenten neigen dazu, die klassischen Risiken beim Hausbau zu wenig zu beachten. Schließlich handelt es sich um ein Fertighaus, also ein Bauprojekt, bei dem nach gängiger Auffassung alle Arbeitsschritte und Gewerke aufeinander abgestimmt sind. Und tatsächlich reduziert diese Art des Bauens schon viele Risikotypen, die anderswo für Kostensteigerungen sorgen würden. Doch selbstverständlich gibt es auch bei Fertighäusern ein Risiko, das je nach Ausgestaltung sogar elementar ist – ein Generalunternehmer übernimmt schließlich die Gesamtverantwortung, stellvertretend für alle beteiligten Gewerke. Fehler in der Planung können sich somit im schlimmsten Fall durch alle Bauabschnitte ziehen und komplexe Haftungsfragen aufwerfen.

In diesem Beitrag werden vier Unwägbarkeiten dargestellt, die Ihnen im Rahmen der Bauherrenschaft bei Fertighäusern begegnen können. Sie stellen jedoch keine juristische Beratung dar und sind ohne Gewähr, sodass eine individuelle Rechtsberatung hierdurch nicht ersetzt wird.

1. Das Prinzip: „Hausvertrag“ gleich Kaufvertrag?

Ähnlich anderen Dingen, die mit einem generalisierenden Oberbegriff wie dem des „Fertighauses“ beschrieben werden, fehlt es an einheitlichen Regeln und Normen. Zunächst ergibt sich der Leistungsumfang dessen, was als „Fertighaus“ verkaufen werden soll, aus dem sogenannten „Hausvertrag“. Anders als der Begriff vermuten lässt, handelt es sich hierbei nicht um einen klassischen Kaufvertrag. Das rührt beispielsweise daher, weil Sie in der Rolle des Bauherrn in der Pflicht sind, das zu bebauende Grundstück zu stellen. Nach vorherrschender Rechtsauffassung handelt es sich vielmehr um einen Werkvertrag im Sinne von § 631 BGB. Das Zusammenspiel der einzelnen Beteiligten, also der Gewerke, werden stellvertretend durch das Fertighausunternehmen als Werkleistung erbracht.

In anderen Fällen ergeben sich komplexe Sachverhalte, beispielsweise durch das gleichzeitige Stellen eines Grundstücks seitens des Fertighausunternehmens. Dabei würde es sich zum Teil um einen Bauvertrag handeln, der wiederum der notariellen Beurkundung bedarf.

Bedeutung hat all das im Falle einer juristischen Auseinandersetzung, die zwangsläufig im Zuge von Reklamationen oder Beanstandungen droht. Hier ergeben sich dann, je nach vertraglicher Ausgestaltung, mehr oder minder stark und vom Gesetz geregelte Rechte und Pflichten.

2. Eigenleistungen in Bezug auf den Innenausbau

Grundsätzlich wäre die Konstellation denkbar, in welcher Sie als Bauherr in Form von Eigenleistungen am Bau mitwirken. Der Vertrag kann nämlich, wie obigen Ausführungen zu entnehmen ist, ohne bestimmte Formzwänge geschlossen werden. Dies empfiehlt sich beispielsweise bei gewissen handwerklichen Fähigkeiten oder Sonderwünschen, die auf diesem Wege kostengünstiger realisiert werden können. Hier wäre anzumerken, dass in puncto Gewährleistung das Risiko bei den jeweiligen Gewerken auf Ihrer Seite liegt. Zum anderen ist es aber auch schlichtweg so, dass das Angebot der verschiedenen Ausbaustufen und den Innenausbau betreffend limitiert ist. Spezielle Designwünsche, etwa bei Sanitärobjekten, müssen und können dann ausschließlich in Eigenregie realisiert werden.

Etwa 1/6 aller Reklamationen beziehen sich auf den Innenausbau – ein Risiko, das somit bewusst verringert werden kann.

3. Anfallende Baunebenkosten korrekt einkalkulieren

Auch bei Fertighäusern ist es so, dass für Grundstücke oder Häuser bei entsprechender Vermarktung eine Maklercourtage bezahlt werden muss. In vielen Fällen lassen Fertighausunternehmen jedoch mit sich verhandeln, sodass eine anteilige Übernahme der Courtage möglich ist. Wird außerhalb eines bereits erschlossenen Gebietes gebaut, fallen entsprechend Erschließungskosten für das öffentliche Infrastrukturnetz. Dazu zählen neben Anschlüssen für Wasser, Gas, Strom und Internet, auch solche für Verkehrsflächen, also Straßen oder Bürgersteige. Üblich ist eine pauschale Berechnung, die sich regional verschieden im Bereich zwischen sieben und zehn Prozent des Bodenwerts des jeweiligen Grundstückes bewegt. Teilweise wird anhand der Grundstücks-Straßenfront berechnet. Der Kommune steht es dabei frei, wann sie diese Kosten umlegt – in der Praxis kann dies sogar mehrere Jahrzehnte beanspruchen.

4. Bauplanung und Baufertigstellung in Relation setzen

Bedingt durch die kurze Bauzeit und die, zumindest theoretisch, kurze Vorlaufzeit, gilt es die Besonderheiten des Baus zu beachten. Etwaige Ausbaustufen sowie Ausstattungsmerkmale können später nur bedingt umgesetzt werden, sodass sie vorher zumindest theoretisch in Erwägung zu ziehen sind. Die Inanspruchnahme eines selbständigen Bauberaters kann unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden und hilft Ihnen, das Vertragswerk aus fachlicher Sicht zu ordnen.

Besondere Beachtung gilt auch dem im Detail ausgearbeiteten Bauleistungsbeschreibungen. Sie werden standardmäßig mit „BLB“ abgekürzt und listen auf, welche Arbeitsschritte für welchen Teilpreis tatsächlich durchgeführt werden. Es finden sich ebenso Aussagen zu den verwandten Materialien, selbst genaueste Ausführungen bezüglich Dachform, Wandbeschaffenheit und ähnlichem sind möglich.

Fazit und abschließende Bemerkungen

Die beispielhaft dargestellten „Tücken im Detail“ verdeutlichen, wie genau Sie die Prüfung der jeweiligen Vertragsdokumente nehmen sollten. Allein aus dem Umstand, dass je nach Ausgestaltung verschiedene gesetzliche Besonderheiten bestehen, dürfte das Risiko demnach deutlich werden. In diesem Zuge ist es ratsam, sich hierbei an einen versierten Rechtsanwalt zu werden. Rechtsanwälte mit besonderer Erfahrung im Baurecht tragen die Zusatzbezeichnung „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ oder „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“. Jährlich vorgeschriebene Fortbildungen oder nachgewiesene Publikationen in Fachzeitschriften sind Voraussetzung hierfür. Üblicherweise werden hierfür zumeist Festpreise angeboten, die in Relation zum Gesamtkaufpreis gering ausfallen.

So ist es beispielsweise juristisch heikel, sogenannte Preisgleitklauseln mit in den Vertrag aufzunehmen. Damit würde sich der Bauträger gegenüber etwaigen Preissteigerungen bei Baustoffen absichern, er garantiert diesen zur zeitlich befristet. Diese und ähnliche Konstellationen lassen sich durch versierten juristischen Rat im Vorhinein ausschließen.

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