Fehlendes Eigenkapital: Mietkauf als Alternative?

Der Traum vom eigenen Haus – fast jeder hat ihn in seinem Leben schon einmal geträumt. Für viele Menschen bleibt es jedoch ein Leben lang nur ein Traum. Denn: Nicht selten fehlt es ihnen am Eigenkapital. Manche von ihnen möchten sich auch einfach nicht so stark bei der Bank verschulden.

Viele Familien oder Selbstständige haben zudem keine ausreichende Bonität, sodass sie gar keinen Immobilienkredit bekommen. Wer kein Objekt per Immobilienfinanzierung kaufen möchte oder kann, aber trotzdem nicht auf das eigene Haus verzichten möchte, hat als Alternative noch den Mietkauf.

Hierbei wird das Haus zunächst gemietet und später dann gekauft. Was vielversprechend klingt, ist in der Praxis aber mit einigen Tücken verbunden. Verbraucher sollten Angebote daher ganz genau unter die Lupe nehmen. Was genau ein Mietkauf ist und was es diesbezüglich zu beachten gibt, erfahren Sie in diesem Heimhelden.de-Ratgeber.

Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Zunächst einmal empfehlen wir allen Verbrauchern, zu überprüfen, ob sie sich nicht womöglich doch ein Haus per Kredit finanzieren können. Um die mögliche monatliche Darlehensrate zu berechnen, sollte eine Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Mit einer solchen Tabelle können Sie alle Kosten des Haushalts, Lebenshaltungskosten und Sonderausgaben erfassen.

Die Differenz Ihrer dauerhaften Einnahmen und Ihrer monatlichen Einkünfte zeigt dann an, wie hoch die monatliche finanzielle Belastbarkeit ist. Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, lässt sich auch direkt online ermitteln. Sie können beispielsweise auf baufi24.de die eigene Finanzierung berechnen, indem Sie einfach den Kaufpreis und Ihr zur Verfügung stehendes Eigenkapitel eingeben.

Ebenfalls praktisch: Finden Sie heraus, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, indem Sie Ihre aktuelle monatliche Miete angeben. Außerdem sollten Kaufinteressenten niemals alle freien Mittel komplett in die Immobilie investieren. Es ist wichtig, eine Geldreserve für ungeplante Ausgaben verfügbar zu lassen. Dies wird von der Verbraucherzentrale empfohlen. Berücksichtigen Sie das ebenfalls bei Ihrer Finanzplanung.

Kein oder wenig Eigenkapital – was nun?

Falls Sie kein oder wenig Eigenkapital haben, wird es schwierig, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber mit zahlreichen Hürden verbunden. In diesem Fall kann ein Mietkauf die bessere Alternative sein, um sich dennoch den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen.

Was ist ein Mietkauf?

Ähnlich wie beim Ratenkauf eines Autos oder Möbelstücks funktioniert der Mietkauf einer Immobilie. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie schon nutzen können, während Sie sie nach und nach abbezahlen. Das geht wie folgt:

• Sie schließen einen Mietvertrag ab
• In dem Vertrag wird ein Zeitpunkt festgelegt, zu dem die Immobilie in das Eigentum des Mieters übergeht
• Die monatlichen Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet

Bei Abschluss des Mietvertrages wird dabei schon der endgültige Kaufpreis für die Immobilie festgelegt.

Wodurch sich Mietkauf und Optionskauf unterscheiden

Typisch für den Mietkauf ist, dass der Kauf der Immobilie nach Ablauf eines bestimmten Zeitfensters festgelegt wird.

Davon unterscheidet sich der Optionskauf: Hierbei besteht nur die Option, das Objekt zu kaufen – keine Verpflichtung.

Der Mieter beteiligt sich beim Optionskauf an einer Wohnungsgenossenschaft, welche die Immobilie kauft und vermietet. Nach einiger Zeit ist dann der Verkauf an den Mieter möglich.

Das A und O beim Mietkauf: der Mietkaufvertrag

Ein Mietkaufvertrag ist die wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf. Hier sind alle Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters aufgeführt. Der Vertrag setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Mietvertrag
2. Vereinbarung über den späteren Kauf der Immobilie

Beide Elemente werden von einem Notar beurkundet. Vor der notariellen Beurkundung muss der Mieter üblicherweise eine einmalige Anzahlung leisten. Diese beträgt bis zu 20 Prozent des Kaufpreises – und entspricht damit dem Anteil des Eigenkapitals bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung. Ganz ohne Eigenkapital funktioniert also auch der Mietkauf in aller Regel nicht.

Vorteile und Nachteile des Mietkaufs

Der Mietkauf ist mit einigen Vorteilen, aber auch mit ein paar Nachteilen verbunden, die wir jetzt genauer erläutern möchten.

Vorteile

Verbraucher sind beim Mietkauf sehr flexibel. Das gilt vor allem beim Optionskauf. Hier besteht keine Verpflichtung dafür, die Immobilie zu kaufen. Es ist jederzeit ein Umzug möglich.

Ebenfalls von Vorteil: Die Rate bleibt beim Mietkauf stabil. Vermieter und Mieter einigen sich vorab auf eine Rate, welche nicht von der aktuellen Zinsentwicklung abhängt.

Ein weiterer Pluspunkt besteht darin, dass der Vertrag ohne Bank abgewickelt werden kann. Bestimmte Personengruppen – wie etwa Selbstständige –, können per Mietkauf daher einfacher eine Immobilie erwerben.

Nachteile

Leider gibt es bei dem Modell eines Mietkaufs aber auch Nachteile. Die Miete wird beim Miet- und beim Optionskauf nur zum Teil angerechnet. Ein bestimmter Anteil des Betrags, den Sie monatlich zahlen, geht also verloren.

Oft werden Immobilien im Rahmen eines Mietkaufs auch überteuert vermietet. Deshalb klappt der Mietkauf nur, wenn Sie ein hohes Einkommen haben. Sie müssen schließlich auch für den späteren Kauf noch eine bestimmte Summe ansparen – und das nebenbei zur monatlichen Belastung.

Einen weiteren entscheidenden Nachteil hat der Mietkauf zudem für junge Familien: Staatliche Fördermöglichkeiten können hierbei meist nicht genutzt werden. Unerwähnt bleiben darf nicht, dass es nur wenige Mietkauf-Angebote auf dem Markt gibt.

Eigenheime sind begehrt und verkaufen sich auch auf normalem Wege hervorragend. Es sind daher vor allem mangelhafte Immobilien, die sich nur schlecht verkaufen, welche im Mietkauf-Modell angeboten werden.

Fazit: Ist ein Mietkauf wirklich eine gute Alternative?

Grundsätzlich gilt: Mietkauf-Angebote sollten genau überprüft und mit ähnlichen Bankangeboten verglichen werden. Nicht selten ist der Mietkauf nämlich teurer als eine klassische Finanzierung über die Bank – gerade, wenn dabei auf staatliche Förderungen verzichtet werden muss.

Mietkäufer sollten zudem immer das Kleingedruckte im Mietkaufvertrag genau lesen und dafür am besten einen Anwalt oder Notar zu Rate ziehen. Außerdem gilt: Kann man 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen, ist eine normale Baufinanzierung in aller Regel die bessere Wahl.

Zusammenfassung

Vor allem Personen mit hohem Einkommen, die schnell in den eigenen vier Wänden wohnen wollen, aber aktuell noch kein entsprechendes Eigenkapital mitbringen, sind mit einem Mietkauf gut beraten. Allerdings sollten alle Interessenten die Mietkauf-Angebote genau prüfen, um etwaige Fallstricke zu erkennen.