Fallen bei der Baugenehmigung

Wer bauen möchte, kommt in der Regel nicht um sie herum: Die Baugenehmigung. Daher ist es ratsam, ein wenig über das Verfahren zu wissen, um Probleme frühzeitig erkennen zu können.

Eine Baugenehmigung ist ein Dokument, das die Genehmigung zum Bau oder zur Änderung eines Gebäudes erteilt. Die Genehmigung wird von der örtlichen Baubehörde erteilt und muss von einem Sachverständigen genehmigt werden. Der Genehmigungsantrag muss detaillierte Informationen über die geplanten Arbeiten enthalten, einschließlich des Standorts, der Abmessungen und der Art der Konstruktion. Die Einholung einer Baugenehmigung stellt sicher, dass die Arbeiten allen geltenden Vorschriften und Bestimmungen entsprechen.

Zu allererst sollte man wissen, das nicht für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung erforderlich ist. Zwar sind die Regeln in den einzelnen Bundesländern hier unterschiedlich, jedoch sind für eingeschossige Gebäude unter 10 Quadratmetern in einigen Bundesländern keine Genehmigungen notwendig. In manch anderen Bundesländern gilt diese Regel nur, wenn die 10 Quadratmeter keine „Wohnraumqualität“ besitzen (Garagen o.ä.).

Garagen, Stellplätze mit Überdachung, Terrassendächer und ähnliche Konstruktionen sind zudem in einigen Ländern ebenfalls von der Genehmigungspflicht befreit, solange beim Bau die Vorgaben des Bebauungsplanes eingehalten werden. Wer Sicherheit haben möchte, muss jedoch die einzelnen Regeln der Länder genauer unter die Lupe nehmen, diese unterscheiden sich teilweise stark.

Wer ein komplett neues Wohngebäude errichtet, muss in jedem Fall eine Genehmigung haben. Diese wird in der Regel nach Fertigstellung des Entwurfes eingereicht. Hierzu braucht man neben diversen Unterlagen auch Pläne im Maßstab 1:100, am besten erstellt vom Architekten Ihres Vertrauens. Zudem müssen die Antragsformulare auch von einem Architekten unterschrieben worden sein.

Wer stellt eine Bauvoranfrage?

Neben dem normalen Genehmigungsverfahren gibt es auch die sogenannte Bauvoranfrage. Die Bauvoranfrage wird oft auch als „kleines Genehmigungsverfahren“ bezeichnet. Diese gibt Ihnen eine erste Auskunft über die Möglichkeiten der Bebauung auf dem gewählten Grundstück. Sinn macht das, falls es rechtliche Zweifel an den vorhandenen Möglichkeiten gibt. Mit einer Bauvoranfrage werden Ihnen auch die Vorschriften mitgeteilt, die für ein Baugrundstück einzuhalten sind.

Die Bauvoranfrage klärt nicht nur, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Sie ist in einigen Fällen sogar notwendig. Falls Sie Vorgaben des Bebauungsplanes überschreiten wollen, sollten sie diese unbedingt vorab stellen, sonst wird ihr regulärer Genehmigungsantrag womöglich abgelehnt und sie bleiben auf den Kosten sitzen.

Eine Bauvoranfrage kann sich auch auf einzelne, ungeklärte bauplanungsrechtliche Fragen beziehen. Sie wird in der Regel auch von einem Architekten oder Planer gestellt, er ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Für die Voranfrage fallen Gebühren an, diese sind jedoch deutlich weniger als für den eigentlichen Bauantrag. Die Bearbeitungsszeit kann aber genauso lange dauern.

Sinnvoll ist die Bauvoranfrage ganz klar dann, wenn unklar ist, ob der Entwurf bauplanungsrechtlich möglich ist. Sollten Baubescheid oder Bauvoranfrage positiv sein, hat man Gewissheit, dass für die darauf folgenden zwei (bzw. drei) Jahre auch in der tatsächlichen Baugenehmigung später nicht anders entscheiden wird. Aber Achtung: Die Bauvoranfrage ist noch keine Baugenehmigung und es darf noch nicht mit dem Bau begonnen werden. Egal ob man eine Bauvoranfrage stellt oder nicht, am Ende steht die Baugenehmigung.

Welche Unterlagen sind für die Baugenehmigung erforderlich?

Ein Bauantrag enthält neben den Antragsformularen noch folgende Unterlagen: Grundrisszeichnungen, Ansichten und Schnitte, einen Lageplan, eine Baubeschreibung, bautechnische Berechnungen, statische Berechnungen, Berechnungen des umbauten Raumes, sowie Berechnung der Wohn- und Nutzflächen. Es ist somit eine Vielzahl an Unterlagen erforderlich. Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Beschreibung.

Zeichnungen: Für eine Baugenehmigung sind diverse Zeichnungen vorzulegen. Diese sollten Sie am besten vom Profi, also von einem Architekten, erstellen lassen. Neben einem Übersichtsplan im Maßstab 1:5000 (vergleichbar mit einem Stadtplan) muss auch ein amtlicher Lageplan, meist im Maßstab 1:1000, beiliegen. Hinzu kommen natürlich Ansichten, Schnitte und Grundrisse im Maßstab 1:100.

Besonders der Informationsgehalt der Grundrisse muss recht ausführlich sein. Längen und Breiten des Bauwerks müssen erkennbar sein. Auch sämtliche Tür- und Fensteröffnungen müssen daraus hervorgehen. Darüber hinaus müssen technische Anlagen dort eingezeichnet werden, Raumflächen eingetragen werden und die Gestaltung der Grünflächen dargelegt werden. Auch bei den Schnitten und Ansichten muss auf viele Details geachtet werden. Der Architekt weiß aber, worauf es dabei ankommt. Ein Beispiel für typische Bauantragszeichnungen finden Sie hier.

Berechnungen: Die geplanten Rauminhalte, sowie der Rohbauwert (in Euro) müssen berechnet werden. Hinzu kommt die Berechnung der Grundflächen und der Geschossflächen. Diese Zahlen werden mit den Vorgaben des Bebauungsplanes abgeglichen. Die wichtigsten Berechnugnen sind jedoch die der Baustatik. Hierzu wird ein Erhebungsbogen beigelegt.

Nachweise: Diverse Nachweise sind erforderlich, bevor die Genehmigung eingereicht werden kann. Diese Nachweie umfassen die Standsicherheit (Statik), den Wärmeschutz (Einhaltung der Energieeinsparverordnung), sowie den Schallschutz. Auch das Vorhandensein ausreichender Stellplätze für Kraftfahrzeuge muss belegt werden. Für Heizung bzw. Kamine müssen ggf. Unterlagen über die Feuerstätten hinzugefügt werden.

Kann ich ein verkürztes Verfahren anstreben?

Es gibt bei der Baugenehmigung zwei Verfahrenswege: das vereinfachte Verfahren und das normale Verfahren. Das vereinfachte Verfahren kommt in Betracht, wenn Sie ein ein klassisches Wohngebäude planen. Daher ist bei Einfamilienhäusern das vereinfachte Verfahren im Grunde die Regel (es gibt jedoch einige Ausnahmen).

Bauherr und Architekt tragen die Verantwortung dafür, dass alle Vorschriften, die im vereinfachten Verfahren nicht geprüft werden, eingehalten werden. Im vereinfachten Verfahren werden nur die planungsrechtliche Zulässigkeit und einige bauordnungsrechtliche Anforderungen (PKW-Stellplätze, Abstandflächen) geprüft. Nicht geprüft werden die Übereinstimmung des Vorhabens mit der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes, sowie die Übereinstimmung mit dem Bauordnungsrecht. Diese müssen trotzdem unbedingt eingehalten werden.

Die Bundesländer stellen in ihren unterschiedlichen Landesbauordnungen nicht alle die gleichen Anforderungen an den Bauantrag. Man muss also die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes beachten.

Wird ein Bauantrag akzeptiert, bekommt der Antragsteller die Baugenehmigung zugestellt. Diese muss sichtbar an der Baustelle angebracht werden. Erst wenn die Genehmigung vorliegt, kann mit den Bauarbeiten begonnen werden. Auch der Erdaushub darf nicht zuvor erfolgen. Will man bereits früher mit gewissen Arbeiten beginnen, benötigt man eine Teilbaugenehmigung.

Was ist eine Teilbaugenehmigung?

Mit einer Teilbaugenehmigung kann man diverse Arbeiten bereits vor der Zustellung der regulären Baugenehmigung beginnen und so schon im Vornherein Teile eines Projektes abschließen zu können. Diese Möglichkeit wird oft von Bauherren schriftlich beantragt, wenn sie bereits frühzeitig die Baugrube ausheben wollen. Dies kann nützlich sein, wenn Sie sich über den Gesamtumfang des Projekts nicht sicher sind oder wenn Sie nur eine bestimmte Phase der Arbeiten abschließen müssen.

Voraussetzung für eine Teilbaugenehmigung ist die Einreichung eines kompletten Bauantrages. Eine Teilbaugenehmigung ist aber nur interessant, wenn man es aus bestimmten Gründen extrem eilig hat oder wenn es sich um ein größeres Bauvorhaben handelt. Hierzu sollten Sie sich vom Bauamt und vom Architekten beraten lassen, falls Ihnen die Teilbaugenehmigung als sinnvoll erscheint. Bei Einfamilienhäusern ist sie nicht unbedingt üblich, es sei denn witterungsbedingt muss mit dem Erdaushub schnell begonnen werden. Sie sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass eine Teilgenehmigung möglicherweise nicht alle Aspekte der Arbeiten abdeckt und dass möglicherweise weitere Genehmigungen erforderlich sind.

Was kostet die Genehmigung?

Die Gebühren richten sich nach der sogenannten „Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung“ (abgekürzt: AVwGebO PDF). Die Höhe richtet sich dabei nach dem Rohbauwert, und ob es sich um ein normales oder vereinfachtes Verfahren handelt. Für den Rohbauwert werden vom Amt festgesetzte, durchschnittliche Kosten (abhängig von Bauvolumen und Gebäudeart) herangezogen. Eine allgemeine Aussage, was eine Baugenehmigung kostet, kann daher pauschal nicht getroffen werden. Aber Achtung: Auch abgelehnte Anträge kosten Sie Geld! Wird der Antrag abgelehnt, müssen Sie diesen trotzdem bezahlen und noch einmal von vorne starten.

Was passiert, wenn der Antrag abgelehnt wurde?

Wenn ein Bauantrag abgelehnt wird (was aus verscheidensten Gründen geschehen kann), erhält der Bauherr vom Bauamt einen schriftlichen Ablehnungsbescheid. Beiligend findet er eine Rechtsbehelfsbelehrung. Gegen den negativen Bescheid kann man innerhalb eines Monats in das sogenannte Widerspruchsverfahren gehen. Für erfolglose Widersprüche werden erneut Gebühren erhoben. Diese richten sich nach dem Streitwert und dem entstandenen Verwaltungsaufwand. Man kann danach noch zum Verwaltungsgericht bzw. Oberverwaltungsgericht gehen. In den meisten Fällen macht es aber mehr Sinn, das Bauvorhaben aufzugeben oder die Baugenehmigung unter neuen Bedingungen noch einmal einzureichen. Jedoch ist hier von Fall zu Fall zu entscheiden. Wer ein Eigenheim bauen möchte und sich vorher gut informiert, muss normalerweise nicht mit einer Ablehnung rechnen.

Was geschieht bei der Bauabnahme?

Bei der Bauabnahme überprüft die Aufsichtsbehörde, ob alle Bauvorschriften aus der Baugenehmigung eingehalten worden sind. Die Bauabnahme erfolgt nach Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens. Sollte es grobe Verstöße gegen die Baugenehmigung geben, kann es teuer werden. Es ist auch schon vorgekommen, dass ein Neubau wieder komplett abgerissen wurde. Meist werden Mißachtungen aber über einen Rückbau oder Strafzahlungen geregelt. Trotzdem sollte man unbedingt darauf achten, dass bei Bauabnahme alles, so wie in der Baugenehmigung angegeben, auch ausgeführt wurde. Nach der Bauabnahme können dann ggf. noch einmal Kleinstveränderungen vorgenommen werden, aber im Grunde muss man sich hier dauerhaft an die Vorgaben halten.

Eine Baugenehmigung ist in der Regel trotz aller Hürden kein Hexenwerk. Lassen Sie sich ausführlich von den Ämtern und vor allem von einem Architekten beraten. Gerade für Häuslebauer ist die Genehmigung unter normalen Umständen und unter Beachtung des Bebauungsplanes recht problemlos zu bekommen.

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