Die Kosten eines Energieausweises: Das müssen Sie wissen!

Mithilfe eines Energieausweises kann man den energetischen Zustand eines Gebäudes bewerten und dokumentieren. Somit ist es möglich, dass schnell erfasst werden kann, wie energieeffizient die Immobilie ist oder wie viel Energiebedarf nötig ist. Des Weiteren findet man im Energieausweis auch Empfehlungen zu geeigneten Modernisierungsmaßnahmen.

Welche Kosten fallen für den Energieausweis an und gibt es Fördermittel?

Die Kosten für den Energiepass hängen stark von der Art des Ausweises ab. Es gibt zwei Ausweisarten – den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Die Unterschiede hierzu werden im weiteren Verlauf geklärt. Des Weiteren hängen die Kosten für das Dokument davon ab, ob ein Energieberater vor Ort die Verbrauchsdaten erfasst oder ob der Ausweis einfach im Internet bestellt wird. Für den Energieausweis gibt es keine Fördermittel, da das Dokument Pflicht ist.

Seit 2009 ist der Energieausweis für alle Immobilien, egal ob Wohngebäude oder Nichtwohngebäude, in Deutschland Pflicht. Sehr oft wird der Energieausweis auch Energiepass, Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis genannt. Nicht nur Käufer, sondern auch Mieter haben das Recht dieses Dokument vor einem Vertragsabschluss einzusehen.

Ab Mai 2014 kam es zu wichtigen Änderungen beim Energiepass. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Vermieter oder Verkäufer über den Energie-Effizienzzustand des Objektes Informationen preisgeben. Bei einer Wohnungs- oder Hausbesichtigung ist auf Verlangen der Energieausweis vorzulegen.

Kommt der Vermieter oder der Verkäufer diesem Verlangen nicht vollständig oder nicht rechtzeitig nach, dann kann dies ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen.

Was bietet der Energieausweis?

Der Energiepass gibt erste Anhaltspunkte zum Energieverbrauch sowie dem Endenergiebedarf, stellt aber keine endgültige Aussage zu den Energiekosten dar. Diese sind stark vom Nutzerverhalten der Bewohner und von der Witterung abhängig, wodurch die Kosten massiv beeinflusst werden können. Der Energiepass wird immer für das gesamte Gebäude erstellt, sodass selbst für einzelne Wohneinheiten die Energieeffizienz deutlich voneinander abweichen kann.

Wer benötigt den Energieausweis?

Alle Gebäude, die verkauft oder neu vermietet werden benötigen nach der Energiesparverordnung (EnEV) einen gültigen Energieausweis. Ausnahmen bilden hier nur Gebäudetypen und Baudenkmäler, die innerhalb eines denkmalgeschützten Bereiches fallen. Diese Ausnahme gilt jedoch nicht für Altbauten, denn hier ist der Energiepass wieder zwingend vorgeschrieben.

Wann muss der Energieausweis vorliegen und muss er ausgehändigt werden?

Seit Mai 2014 wird zwingend vorgeschrieben, dass der Energiepass spätestens bei der Begehung oder Besichtigung der Immobilie vorliegen muss. Möchte einzelne Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft ihre Wohnung verkaufen oder vermieten, dann haben sie das Recht, das ihnen der Ausweis rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird.

Bei einem Neubau muss der Energiepass übrigens mit dem Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Bei Vermietung oder Verkauf muss der Energiepass den potenziellen Mietern oder Käufern zugänglich gemacht werden, sodass er in die Kauf- oder Mietentscheidung mit einfließen kann, denn so wird die Vergleichbarkeit erleichtert.

Das Original-Dokument muss jedoch nicht ausgehändigt werden, es reicht eine Kopie.

Gibt es Unterschiede zwischen Wohnungen und Häuser bzw. Nichtwohngebäuden?

Für den Energiepass gibt es keine Unterschiede, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt. Selbst bei Nichtwohngebäuden besteht die Pflicht für einen Energieausweis. Ein öffentliches Gebäude mit starkem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche von mehr als 1000 qm muss ebenfalls über einen Energiepass verfügen. In nicht behördlichen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr besteht die Pflicht, den Energiepass öffentlich auszuhängen. Dies gilt sowohl für größere Geschäfte wie auch Hotels, Restaurants und Banken.

Energieausweis bei einer Vermietung

Wird eine Wohnung oder ein Wohnhaus vermietet, dann muss dem Mietinteressenten ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Der Ausweis erleichtert dem zukünftigen Mieter das Vergleichen der energetischen Qualität des Gebäudes und der anfallenden Heizkosten. Wird der Energiepass auf Verlangen nicht vorgelegt, droht ein Bußgeld.

Energieausweis beim Hauskauf

Wird ein Haus oder eine Wohnung gekauft, dann muss dem Kaufinteressenten ein Energieausweis vorgelegt werden. Geschieht dies nicht, droht auch hier ein Bußgeld. Jedoch wird nicht vorgeschrieben, welche Form des Energiepasses vorgelegt werden muss.

Benötigt der Energieausweis Energieeffizienzklassen?

Dank der EnEV wird die Bedeutung des Energiepasses seit 2014 bei der Immobiliensuche gestärkt, was wiederum einige Vorteile mit sich bringt. Alle Energieausweise seit 2014 enthalten eine Energieeffizienzklasse, die von A+ bis H reicht. In Immobilienanzeigen für eine gewerbliche Immobilie muss diese genannt werden, sofern bereits ein neuer Energiepass vorliegt. Gibt es nur einen älteren Ausweis, dann reicht die Angabe zum Kennwert.

Wie liest man den Energieausweis richtig?

Beim Energiepass handelt es sich um ein standardisiertes Dokument, mit dem man die energetische Qualität leicht vergleichen kann. Trotz allem stellen sich Verbrauchern beim Lesen des Energieausweises immer wieder Fragen. Zum einen kann die energetische Qualität einer Immobilie anhand der standardisierten Rahmenbedingungen oder durch die Auswertung des tatsächlichen Energieverbrauchs ermittelt werden.

Der Endenergiebedarf einer Immobilie gehört zu den Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, während die Nennung des Primärenergiebedarfs keine Pflicht darstellt. Zur Ermittlung des Endenergiebedarfs gibt es verschiedene Berechnungsverfahren, die im Einzelfall auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können.

Die angegebenen Werte lassen somit keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch zu. Zumeist erfolgt die Berechnung aufgrund der Tatsache, dass sowohl Heizung wie auch Warmwasserbereitung durch einen Heizkessel sichergestellt werden. Vergleicht man den Energieverbrauch des Objektes mit einem Gebäude, das mittels Fernwärme oder Nahwärme (z. B. Erdgas) beheizt wird, so gilt zu bedenken, dass der Energieverbrauch in der Regel um 15 – 30 % niedriger ist als bei einer Kesselheizung.

Die Wärmeschutzverordnung gibt das Verfahren zur Ermittlung des Energieverbrauchs vor, sodass es sich immer um spezifische Werte pro Quadratmeter der Gebäudenutzfläche handelt. Die Nutzfläche ist in der Regel größer als die Wohnfläche. Des Weiteren hängt der tatsächliche Energieverbrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes immer stark mit dem Witterungseinfluss bzw. dem Klimafaktor sowie dem Heizverhalten zusammen.

Unterschiede von Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Für ein bestehendes Gebäude gibt es zwei relativ unterschiedliche Methoden einen Energiepass zu erstellen.

Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand der physikalischen Eigenschaften unter Zuhilfenahme von standardisierten Rahmenbedingungen ermittelt. Die so ermittelten Kernwerte sind vollkommen unabhängig vom Verhalten der Nutzer. Modernisierungsempfehlungen beim Energiebedarfsausweis richten sich an die vorhandene Bausubstanz und können somit ganz konkret auf Schwachstellen bei der Immobilie hinweisen. Der Eigentümer kann so leichter eine Verbesserung herbeiführen.

Einfacher und auch günstiger kann der Energieverbrauch eines Gebäudes mit einem Verbrauchsausweis beurteilt werden. Die Daten dieses Dokuments beruhen auf dem gemessenen Energieverbrauch der bisherigen Bewohner oder Nutzer. Anhand der Heiz- und Warmwasserkosten sowie anderen Verbrauchsdaten wird der Energieverbrauchskennwert für die Endenergie der Immobilie ermittelt. Damit starke Witterungseinflüsse die Bewertung nicht verfälschen, wird das Dokument Klima-bereinigt.

Die Kosten von Verbrauchs- und Bedarfsausweis

Je nach Art des Energiepasses variieren die Kosten für das Dokument. Wie man deutlich am Namen erkennen kann, wird beim Verbrauchsausweis der Energieverbrauch der Bewohner oder Nutzer zur Berechnung herangezogen. Unter Umständen sind diese Aussagen nichtssagend. Insbesondere dann, wenn das Objekt in den letzten drei Jahren leer stand oder die Nutzer entweder sehr sparsam oder sehr intensiv geheizt haben.

Hierzu werden nicht nur die Quadratmeter der Wohnung, sondern auch die Anlagetechnik sowie die Abrechnungsperioden als Vergleichswerte genutzt. Gerade wegen des geringen Aufwands ist der Verbrauchsausweis deutlich günstiger zu erwerben als der Bedarfsausweis. Sehr oft kann man den Verbrauchsausweis auch online bestellen. Die Kosten bewegen sich für solch ein Dokument zwischen 50 und 100 Euro. Bei einem Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 Wohneinheiten sind Kosten von rund 250 Euro üblich.

Die Kosten für einen Bedarfsausweis sind höher, da hier auch ein größerer Aufwand zugrunde gelegt wird. Zumeist findet eine Vor-Ort-Begehung durch einen Energieberater statt. In die Berechnung des Energiebedarfs fließen wichtige Eckdaten mit ein. Dazu zählen das Baujahr der Immobilie, der Gebäudetyp (Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus) sowie die persönlichen Befindlichkeiten beim Heizen.

Aus diesem Grund kostet ein solcher Bedarfsausweis meist zwischen 300 und 500 Euro. Bei größeren Objekten wird eine Grundpauschale von 300 Euro fällig. Dazu kommen je Wohneinheit nochmals zwischen 30 und 50 Euro. Im Übrigen gibt es Immobilien, bei denen der Bedarfsausweis mittels Gesetz vorgeschrieben ist. Dazu zählen unter anderem alle Gebäude, denen ein Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, zugrunde liegt und die mehr als 4 Wohneinheiten haben.

Möchte man es billiger haben, dann kann man den Bedarfsausweis auch online bestellen und muss dann mit Kosten um die 100 Euro rechnen.

Energieausweis online bestellen oder durch Vor-Ort-Begehung ermitteln?

Hier muss man sich im Vorfeld entscheiden, welche Art des Energiepasses man benötigt. Ganz klar ist ein Energieausweis, der im Internet bestellt, wird deutlich günstiger als ein Dokument, welches anhand einer Vor-Ort-Begehung ermittelt wird. Für die Vor-Ort-Begehung muss immer ein Fachmann mit einer entsprechenden Ausbildung herangezogen werden. Es handelt sich in einem solchen Fall meist um Architekten, Schornsteinfeger, Heizungsbauer oder Ingenieure.

Jedoch kann man nicht pauschal sagen, dass ein im Internet bestellter Ausweis weniger aussagekräftig oder präzise ist. Dies ergaben Tests im Jahre 2015, die unter anderem von der Verbraucherzentrale begleitet wurden.

Allgemein kann man jedoch sagen, wenn es sich um einen komplizierten energetischen Gebäudezustand oder um eine komplizierte Heiztechnik handelt, ist eine Vor-Ort-Begehung die sinnvollere Alternative. Gleiches gilt, wenn die Immobilie in verschiedenen Bauabschnitten erstellt oder mit verschiedenen Heizsystemen und Energieträgern beheizt wird.

Gibt es eine Förderung für den Energieausweis?

Der Energieausweis ist nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht und wird daher nicht gefördert. Jedoch kann in bestimmten Situationen, zum Beispiel bei einer anstehenden Modernisierungsmaßnahme eine geförderte Energieberatung vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) in Anspruch genommen werden.

Zumeist kostet der Energieausweis im Rahmen dieser Maßnahme weniger. Die Bafa zahlt für eine solche Beratung einen Zuschuss bis zu 60 %. Weitere Informationen hierzu kann man sich auf der Seite der Bafa holen.

Welche Form des Energieausweises ist besser?

Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird sowohl beim Verbrauchsausweis wie auch beim Bedarfsausweis anhand von Vergleichswerten beurteilt. Jedoch können beim gleichen Gebäude die Kennwerte der beiden Ausweisarten deutlich voneinander abweichen. Zumeist ist der Verbrauchskennwert im Verbrauchsausweis niedriger als der Energiebedarfskennwert des Bedarfsausweises.

Seit dem 1. Oktober 2008 hat man die Wahlfreiheit zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis noch nur für Objekte unabhängig vom Baujahr mit mehr als vier Wohneinheiten. Für ein Wohngebäude mit weniger Wohneinheiten kann man nur frei entscheiden, wenn der Bauantrag hierfür nach dem 1. November 1977 gestellt wurde. Liegt der Bauantrag für ein Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten länger als 1977 zurück, dann muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Bei Gebäuden, die bei ihrer Fertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt haben, besteht Wahlfreiheit zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis. Diese Wahlfreiheit gilt auch für Gebäude, die durch eine Modernisierung auf den genannten Stand gebracht wurden.

Wer darf den Energieausweis anfertigen?

Hat man einen Energieberater in der Nähe, der die Berechtigung zum Ausstellen von Energiepässen hat, kann man seinen Energieausweis von diesem ausstellen lassen. Des Weiteren kann man den Energiepass wie bereits erwähnt auch online in Auftrag geben. Jedoch gilt, dass für die praktische Anwendung der Energiesparverordnung die Bundesländer verantwortlich sind und somit auch bestimmen, wer solch ein Dokument ausstellen darf.

Entsprechende Regelungen dazu kann man in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes nachlesen. Zusätzlich bekommt man Auskünfte über die Erstellung des Energiepasses bei der Obersten Baubehörde des entsprechenden Bundeslandes. Generell sind alle Vorgaben für den Energieausweis in §  21 EnEV geregelt.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Der Energieausweis hat in der Regel eine Gültigkeit von zehn Jahren. Dies gilt auch für die Wärmebedarfsausweise und die Energiepässe, die im Rahmen eines Feldversuches von der Deutschen Energie-Agentur getestet und wiederum vom EnEV als Energieausweis anerkannt wurden.

Ein Energieausweis mit einem Ausstellungsdatum, welches nach dem 25. April 2007 liegt, muss der geltenden EnEV zum Ausstellungszeitpunkt entsprechen. Wird die beheizte Nutzfläche um mehr als 50 % erweitert und wird dadurch größer als 50 qm bzw. wurde eine Dämmung oder ein Austausch von mehr als 10 % der Außenbaufläche vorgenommen, dann muss der Energieausweis vorgezogen erneuert werden.

Relativ einfach kann man den Bedarfsausweis nach einer Modernisierung aktualisieren, sodass der verbesserte Standard des Gebäudes dokumentiert ist. Es gilt hierbei zu bedenken, dass ein Verbrauchsausweis erst drei Heizperioden nach einer Modernisierung erneuert werden darf. Ansonsten gibt es keine weiteren Bestimmungen, was die Gültigkeit des Energieausweises angeht.

Energieausweis als Steckbrief für die Immobilie

Den Energieausweis kann man durchaus als Steckbrief eines Gebäudes bezeichnen. Er beschreibt den Energiestandard des Gebäudes und gibt bereits auf der ersten Seite Auskünfte über die Gebäudefläche, Lüftungskonzepte und Informationen zur Nutzung von erneuerbaren Energien.

In diesem Zusammenhang spielt der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert) eine große Rolle. An diesem PE-Kennwert kann man die Auswirkungen der Energieversorgung auf die Umwelt erkennen. Nicht zuletzt schneiden Immobilien, die hauptsächlich mit erneuerbaren Energien versorgt werden, deutlich besser ab.

Sehr leicht und auf einen Blick lassen sich Werte zum Energiebedarf und der Energieeffizienz am sogenannten Ampelsystem des Energiepasses ablesen. Schwierig wird es jedoch, wenn man einen alten Energieausweis mit einem neueren vergleichen möchte.

Zusammenfassung

Mithilfe eines Energieausweises kann man die energetischen Eigenschaften von Gebäuden darstellen und es somit einem Mieter oder einem Verkäufer erleichtern verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Sowohl Mieter wie auch Käufer von Häusern und Immobilien haben das Recht einen Blick auf den Energiepass zu werfen, denn ansonsten droht ein Bußgeld, wenn der Energiepass nicht vorgelegt werden kann.

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