Eigenkapital Hauskauf – So klappt die Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist keine leichte Angelegenheit. Denn die wenigsten haben das benötigte Kapital, um den Bau oder Kauf der Immobilie ohne Weiteres zu bezahlen – ein Kredit muss her. Dafür stehen Immobilienkäufern eine Reihe von Möglichkeiten zur Verfügung. Mit ein wenig Eigenkapital wird die Finanzierung ohne Frage einfacher; aber wir soll man dies ansparen?

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Experten raten zu mindestens 20 % Eigenkapital

In der Vergangenheit war es gang und gäbe, dass gute Kreditzinsen für die Baufinanzierung nur für Kunden mit ausreichend Eigenkapital vergeben wurden. Nicht selten wurde eine Beteiligung von ordentlichen 40 % durch die Banken vorausgesetzt. Allerdings hat sich diese Praxis in den vergangenen Jahren stark geändert. Heute arbeiten Banken mit individuellen Kreditplänen, die auf die speziellen Umstände der Kreditnehmer zugeschnitten sind.

Dennoch raten Experten dazu, den Immobilienkauf mit einem Eigenkapital von mindestens 20 % anzusetzen. Und dies aus mehreren Gründen:

Gesamtkosten sind geringer
Kürzere Kreditlaufzeit
Geringere Monatsbelastung

Das für den Hausbau oder Hauskauf aufgenommene Fremdkapital verursacht in vielen Bereichen hohe Kosten. Denn hier wird nicht nur das tatsächliche Kapital zurückbezahlt. Hinzu kommen Zinsen und Gebühren. Zu Zeiten von niedrigen Bauzinsen ist die Finanzierung dabei recht günstig. Wer aber nicht das Glück hat, während einer solchen Phase das Thema Hausbau anzugehen, der muss hohe Extrakosten tragen. Je höher das Eigenkapital, umso geringer fallen also die Gesamtkosten aus.

Eigenkapital ansparen

Selbst 20 % Eigenkapital klingen für die meisten Personen erst einmal unheimlich erschreckend. Dabei ist es durchaus möglich, das benötigte Kapital in einem realistischen Zeitrahmen anzusparen.

Geht man etwa von einem Kaufpreis von 150.000 Euro aus, liegen 20 % Eigenkapital bei einem Wert von 30.000 Euro. Über einen Ansparzeitraum von drei Jahren gerechnet, muss man rund 830 Euro im Monat zurücklegen. Dies allerdings nur dann, wenn man auf die Nutzung von gewinnbringenden Kapitalanlagen verzichtet:

Tagesgeldkonten
Aktien
Sparbriefe

Obwohl es sinnvoll ist, eine Kapitalvermehrung über entsprechenden Anlagen anzustreben, sollte man auf risikoreiche Optionen verzichten. Sichere Renditeträger bringen zwar weniger Gewinn, haben aber auch kaum Verlustchancen.

Ein dreijähriger Sparplan ist ideal, um sich auf die finanzielle Belastung einer Baufinanzierung vorzubereiten. Ist das Einkommen ausreichend, um eine Finanzierung über 130.000 Euro zu stemmen, ist es ohne Frage auch ausreichend, um das benötigte Eigenkapital anzusparen. Zumindest dann, wenn die richtigen Rahmenbedingungen geschaffen sind.

Wer in einem teuren Mietobjekt wohnt, sollte einen Umzug in Betracht ziehen. Hohe Mieten sind nicht selten im Zusammenhang mit eventuell unnötigem Platz zu sehen. Wer hier ein paar Jahre auf den gewünschten Komfort verzichtet, der kann sich den Traum vom Eigenheim schneller erfüllen.

Auch die monatlichen Unkosten haben fast immer enormes Sparpotenzial zu bieten. Die Kündigung des zweiten Tageszeitungsabonnements oder der Wechsel zu einem günstigen Stromanbieter sind da nur zwei Beispiele. Mit virtuellen Vertragsassistenten sind die eigenen Verträge dabei leicht zu handhaben. Die Dienstleister senden automatische Erinnerungen, sind Kündigungen fällig, und suchen passende Wechselprodukte. Bei volders.de finden sich darüber hinaus auch konkrete Hilfestellungen, wie Vorlagen zum Kündigungsschreiben.

Wer die Gesamtkosten reduziert, braucht weniger Eigenkapital

Was auf den ersten Blick wie ein wenig hilfreicher Tipp ausschaut, ist bei genauerer Betrachtung ein unterschätztes Finanzierungs-Tool. Privatleute neigen dazu, die konkreten Kosten für Finanzprodukte nicht zu hinterfragen. Das Resultat sind versteckte Kosten, die die gesamte Finanzierung unnötig überteuern.

Wer hier von Beginn an genau aufpasst, der kann ordentlich Geld sparen. Der erste Schritt für einen kostenoptimierten Immobilienkauf ist der Zeitpunkt der Immobiliensuche. Diese sollte sich auf den Zeitraum außerhalb der klassischen Urlaubszeiten bewegen. Denn wenn man endlich mal die Ruhe hat, sich mit der Suche nach der richtigen Immobilie zu beschäftigen, haben leider auch alle andere endlich die Zeit dafür gefunden. Eine höhere Nachfrage lässt die Preise steigen.

Es ist außerdem nicht unüblich, dass Immobilien über mehrere Makler und durch den Verkäufer selber angeboten werden. Wer in der Lage ist, den günstigsten Mittelmann zu finden oder diesen ganz zu übergehen, spart ordentlich Kosten.

Dies gilt übrigens für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, machen beide einen Gewinn.

Es bietet sich an, für eine renovierungsbedürftige Immobilie das notwendige Kapital gleich über die Baufinanzierung aufzunehmen. Abhängig von der Summe, ist dies durchaus eine günstige Variante. Treibt das Extrakapital aber den Satz für die Eigeneinlage unter 20 %, kann sich dies auf die Zinsen negativ auswirken. Ein unabhängiger Ratenkredit wäre hier in einigen Fällen die bessere Wahl.

Gibt es Alternativen zum Eigenkapital?

Mit der richtigen Kreditalternative kann die Summe für das Eigenkapital auf anderem Weg gesichert werden. So könnte man zum Beispiel den Arbeitgeber um ein sogenanntes Arbeitgeberdarlehen bitten. Die Zinsen für ein solches Darlehen sind in der Regel sehr gut, und die Summe der Baufinanzierung lässt sich so minimieren. Werden solche Darlehen durch den Arbeitgeber ausgegeben, ist es oft recht einfach, diese zu erhalten – da der Kreditgeber gleichzeitig die Einkommensquelle ist.

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, umso strenger sind die Banken zumeist mit Sicherheiten. Für den Hausbau sind die Immobilie und das Grundstück die klassische Sicherheit. Über eine Hypothek überschreibt der Kreditnehmer das Grundrecht auf die Bank über. Im Ernstfall hat die Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern, um Ausstände zu begleichen. Aber auch Lebensversicherungen können als Teil der Hausfinanzierung zum Tragen kommen. Im Todesfall wird die Kapitalsumme automatisch an die Bank übertragen, womit die Hausschulden gedeckt sind.

Wenn möglich, sollte diese Art der Hinterbliebenen-Absicherung unabhängig von der Bank bestehen. So kann die Familie frei über die Auszahlung verfügen. Denn Kapital, das über die tatsächlichen Schulden hinausgeht, wird von der Bank nicht rückerstattet.

Zusammenfassung

Der Erwerb einer Immobilie ist für viele ein Traum. Um diesen umsetzen zu können, ist im Idealfall ausreichend Eigenkapital vorhanden. Denn so werden die Gesamtkosten für den Immobilienkauf gesenkt. Das Ansparen des Eigenkapitals kann zwischen drei und fünf Jahre in Anspruch nehmen – Käufer sollten sich die Zeit nehmen, um sich finanziell auf den Hauskauf vorzubereiten.