Die richtige Eigenheim-Finanzierung dank Niedrigzinsen

Tiefer geht es nicht: Die Zinsen, die für eine Eigenheimfinanzierung derzeit zu zahlen sind, bewegen sich nahe am absoluten Tiefstand. Kein Wunder also, dass vermehrt Bauvoranfragen bei den Ämtern gestellt werden, die auf brach liegendem Bauland etwas neues hochziehen möchten. Wer jetzt jedoch zu eilig reagiert, geht ganz und gar falsch an diese so schwerwiegende Entscheidung. Worauf es zu achten gilt, wenn Sie mit dem nötigen Eigenkapital die Immobilienfinanzierung angehen.

Der Teufel steckt im Detail

Je nach persönlicher Situation, der Höhe der Eigenmittel sowie vorangehender Sparformen, gibt es in Deutschland zwei Formen der Finanzierung: Durch einen Baukredit oder aber in Form des Bausparens. Für diejenigen, die mit einem oder mehreren Bausparverträgen schon seit längerer Zeit auf die Zuteilungsphase warten, zahlt sich die über Jahre vorgenommene Sparleistung nun aus. Sie profitieren davon, aufgrund des im Voraus festgelegten Finanzierungsrahmens mit kalkulierbaren Kosten ans Werk gehen zu können. Der Hypothekenkredit hingegen, also einem normalen Annuitätendarlehen, birgt wesentlich mehr nennenswerte Risiken. Diese gilt es abzuwägen.

Nicht ohne Grund bewerben deshalb Banken vermehrt die Immobilienfinanzierung, lassen sich doch Sollzinsbindungen von zehn und mehr Jahren festschreiben. Für die Bank ist das immer ein gutes Geschäft, denn mit der Sicherheit des Hauses im Hintergrund ist eine Kreditgefährdung häufig ausgeschlossen. Was aber bedeutet das für den Käufer, der beseelt von günstigen Zinsen nun zuschlägt und dabei alle Regeln der Vernunft beiseite lässt.

Zehn Tipps zur richtigen Immobilienfinanzierung:

1. Zunehmend wird es ermöglicht, flexible Darlehen zur Finanzierung heranzuziehen. Gegen einen geringen Zinszuschlag oder aber gar kostenlos kommen hier besonders Lebensversicherungen ihren Kunden entgegen, die von variablen Raten und weit gefassten Sondertilgungsrechten profitieren. Bedenken Sie deshalb, dass die Unwägbarkeiten des Arbeitsmarktes auch vor Ihrer Stellung keinen Halt machen. Stellen werden rationalisiert, in das günstigere Ausland ausgelagert oder aber zu anderen Bedingungen, häufig in Zeitarbeitsfirmen, angeboten. Hier haben Akademiker und Hochqualifizierte statistisch gesehen die geringsten Sorgen, sind aber in der Vergangenheit ebenfalls nicht davon verschont geblieben.
2. Beachten Sie Formulierungen im Vertrag, die Sondertilgungen zur Grundlage haben. Hier kommt es darauf an, Voraussetzungen dafür präzise zu formulieren. Oftmals wird diese Art der Tilgung nämlich eingeschränkt, beispielsweise in der Form, dass eine Mindestsumme notwendig ist. Andere Banken hingegen erlauben dies nur zu vorher fest definierten Terminen, was Sie wiederum in wirtschaftlich guten Zeiten einschränkt. Machen Sie sich hierzu einen Plan, zu welchem Zeitpunkt Sie einen größeren Betrag abtragen. Kalkulieren Sie deshalb einen Betrag x symbolisch auf die Annuität und legen Sie dieses Geld beiseite. Nur wer diese Möglichkeiten wahrnimmt, ist in der komfortablen Situation, einen spürbar höheren Betrag als Tilgung in die monatliche Rate einfließen zu lassen.
3. Schreiben Sie Ihr Darlehen auf 15 oder 20 Jahre fest. Diese Varianten sind kaum teurer als ein herkömmliches Zehn-Jahres-Darlehen, bringt Sie aber in die glückliche Lage, ab dem elften Jahr volle Flexibilität hinsichtlich der vorzeitigen Ablösung zu haben. Dann entfällt nämlich die Sperre, sodass mit 6 Monaten Kündigungsfrist ganz oder teilweise zurück gezahlt werden kann.
4. Ziehen Sie unabhängige Berater zur Seite. Planen Sie deshalb, welche Art von Finanzierung Sie benötigen. Wie hoch ist Ihr Eigenkapital, welche Rate ist (auch bei zwischenzeitlicher Arbeitslosigkeit oder Verdienstausfall) monatlich in jedem Fall möglich. Eine ausführliche Beratung kostet bis zu 150 Euro, und wird auch von den Verbraucherzentralen angeboten.
5. Vermeiden Sie unnötige Kosten, indem Sie Anbieter anhand des Effektivzinses vergleichen. Hierzu geben Sie einen festen Finanzierungsrahmen an Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Privatbanken vor Ort. Hierbei richten Sie Ihr Augenmerk auf zusätzlich anfallende Nebenkosten, wie beispielsweise Schätzgebühren oder aber Bereitstellungszinsen.
6. Nutzen Sie staatliche Förderprogramme, indem Sie auf der Webseite der KfW-Förderbank nach geeigneten Programmen suchen. So werden KfW Energiesparhäuser sowie dementsprechende Modernisierungen zinsgünstig finanziert. Darüber hinaus vergibt sie Kredite bis zu 30% des Gesamtkosten, stellt somit also eine echte Alternative dar.
7. Machen Sie Gebrauch von regionalen Förderungen, wie zum Beispiel Darlehen oder Zuschüsse fürs Eigenheim, die von Familien mit Kindern bewohnt werden. Zuständig ist in den meisten Fällen die Stadt- oder Kreisverwaltung.
8. Des Weiteren bieten immer mehr Städte und Gemeinden verbilligte Kredite oder aber günstiges Bauland, um Familien anzuziehen. Diese unter dem Projekt „Aktion Pro Eigenheim“ beworbene Praxis können Sie sich mit ein paar Klicks zunutze machen.
9. Wenn Sie es etwas größer angehen, und Immobilien unter Denkmalschutz sanieren, profitieren Sie von einer hohen Steuererleichterung. So erkennt das Finanzamt über zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgabe an. Treten Sie hierfür mit Ihrem Finanzamt in Kontakt, und beachten Sie, dass Arbeiten daran erst nach Abschluss des Kaufvertrags beginnen dürfen.
10. Zu guter Letzt sei auf die staatliche Rieser-Förderung hingewiesen: Hier erhalten Sie für Tilgung des Darlehens künftig Zulagen sowie Steuervorteile, wie es bei einem Rieser-Sparvertrag gemeinhin üblich ist.

Miete versus Eigentum

Wenn Sie die vorgenannten Punkte betrachten, erhalten Sie einen ersten Überblick darüber, welche Fallstricke es gibt. Zu beachten gilt es aber auch, dass gemäß Art. 11 GG „Eigentum verpflichtet“. Sie werden mitunter Probleme bekommen, aus Ihrer Immobilie liquide Mittel zu ziehen, da der Preis den Schwankungen am Immobilienmarkt unterliegt. Außerdem müssen Sie sich klar sein, dass Arbeiten wie Ausbau- und Erschließungslasten, Straßen- sowie Gehwegserneuerungen, Kostenpunkte sind, die Sie als zukünftiger Eigentümer den bisherigen Mietbelastungen aufschlagen müssen.

Kalkulieren Sie aus nachvollziehbaren Gründen mit mindestens 2 Prozent Tilgung. Dazu müssen Sie wissen, wie Darlehen und Annuitäten berechnet werden. Die jährliche Rate ist dabei so hoch, wie der Zins plus ein Prozent der Finanzierungssumme. Bei angenommenen 100.000 Euro und einem derzeit eher hohen Zins von 4 Prozent sowie einer Tilgung von einem Prozent beträgt die Rate 416,67 Euro monatlich. In diesem Fall benötigen Sie, ohne Sondertilgungen oder Erhöhungen der Tilgung, über 40 Jahre bis zum abbezahlten Häuschen.

Nehmen wir 2 Prozent, sieht die ganze Sache schon wesentlich anders aus. Hierdurch erhöht sich die monatliche Rate, ihr Darlehen wird aber schneller und damit erheblich günstiger von Ihnen abgetragen. Nun haben Sie nach 28 Jahren ein schuldenfreies Haus, und zudem eine Zinsersparnis von über 73.000 Euro über den gesamten Zeitraum berechnet. Und dies mit nur 167 Euro an Mehrbelastung, jeden Monat.

Fazit

Es wird deutlich, dass Sie neben den ohnehin wichtigen Faktoren, wie Lage, Bausubstanz, Renovierungsstau und dergleichen, zu Beginn ein stabiles Fundament schaffen müssen. So wird es sich nicht auszahlen, nur aufgrund kleiner Zinssteigerungen nun in Ohnmacht zu fallen, und wie ein Besessener Immobilien zu kaufen und unter Wert zu finanzieren. Nehmen Sie Ihren Ehepartner aktiv mit ein, und überlegen Sie sich, wie Ihr Plan B im Falle einer Zinserhöhung aussieht. Bei knapp kalkulieren Eigenheimwünschen macht oftmals eine nur scheinbar kleine Zinssteigerung 100 Euro und mehr aus, was nicht häufig das Ende dieser Odyssee bedeutet.

Allen sollte deshalb klar sein, dass Sie den Zeitpunkt nutzen sollten, und Nachteile bei der Rate dadurch ausgleichen sollten, indem von Anfang an eine höhere Tilgung gewählt wird. Nur so ist es möglich, auch in schwierigen Zeiten genug Oberwasser zu haben, um nicht bei kleinsten Erschütterungen von Board der MS Eigenheim gehen zu müssen. Seien Sie sich zusätzlich darüber im Klaren, dass laufende Kosten wie auch unvorhersehbare Schäden, zusätzliche Belastungen sind, die Sie als Eigentümer künftig selbst und nicht in der Solidargemeinschaft zu lösen haben.

Artikelbild: © spectrumblue / Shutterstock