Die größten Finanzierungsfehler beim Hauskauf in Deutschland

Die Vorbereitungen, die zukünftige Eigenheimbesitzer in die Kaufverhandlungen und Informationsbeschaffung stecken müssen, richten sich in erster Linie nach dem Typ des Immobilienkaufs. Hier stechen vor allem Altbauten ins Auge, da selten die nötige Expertise auf Seiten der Käufer vorhanden ist, etwaige Kosten für Renovierungs- sowie Restaurationsarbeiten adäquat abschätzen zu können. Sicherlich auch ein Grund, weshalb Finanzierungen aufgrund fehlender Beratung und Sachkenntnis scheitern, ohne das dafür zwangsläufig finanzielle Gründe ausschlaggebend sind. Weshalb bei der häufig größten finanziellen Belastung, die sich Menschen im Leben freiwillig aussetzen, trotzdem immer wiederkehrende Fehler geschehen, ist Thema dieses Artikels.

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Wir gehen auf die sieben größten Fehler bei der Finanzierung ein, und geben im Anschluss daran Ratschläge, wie zumindest dieser Teil bei Ihrem eigenen Bau- oder Kaufvorhaben vermieden werden kann. Betrachten Sie diese Auflistung daher als eine Art Checkliste, die Sie mithilfe fremder, fachlich geeigneter Hilfe abarbeiten und durchgehen sollten.

Ansätze, um teure Fehler zu vermeiden

1. Den eigenen finanziellen Rahmen kennen

Was bei Selbständigen normale Praxis ist, stößt vielen Eigenheimkäufern zunächst übel auf. Eine Planung, die alle regelmäßigen und unregelmäßigen, gar unbeabsichtigten Kosten enthält, ist hier Ihr Fundament. Ihr finanzieller Spielraum setzt sich aus Ihrem garantiert verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen sowie etwaigen Absicherungen durch Versicherungen und dergleichen zusammen. Gehen Sie konservativ vor, rechnen Sie anhand der Durchschnittseinkommen der letzten Jahre den effektiven Verdienst aus, und nehmen Sie zusätzlich auch hin und wieder anfallende Kosten in Ihre Liste auf. Zusätzlich beziffern Sie die Kosten für notwendige Anschaffungen, typische Reparaturen sowie Urlaube und Vergleichbares. Nur wenn Sie Ihren Konsum richtig abschätzen, mithilfe eines Haushaltsbuches zum Beispiel, kennen Sie den tatsächlichen Spielraum.

2. Baukosten realistisch einschätzen

Die zu stemmende Finanzierung bringt Ihnen wenig, wenn die notwendigen Kosten den geplanten Rahmen sprengen. Knifflig wird es gerade dann, wenn Sie schon während der Bauzeit aus Mitteln Ihres Darlehens Abschlagszahlungen leisten, die sich aufgrund der Verzinsung negativ auf die restliche Darlehenssumme auswirken. Das Stichwort „Nachfinanzierungen“ hören Banken dann ungern, verdeutlicht es doch, dass Sie an den falschen Stellen Ihres Anliegens gespart haben. Bau- und Renovierungskosten sind daher immer von einem unabhängigen Sachverständigen gemäß den geltenden Richtlinien aufzuzählen und zu schätzen, und von Ihnen in die Planung mit einzubringen. Legen Sie hierfür, zusätzlich zum offiziellen Eigenkapital, gesonderte Rücklagen an – im Zweifelsfalle können Sie so Sondertilgungen vornehmen, sodass sich Ihr Darlehen im Zeitrahmen nicht weiter verlängert.

3. Aufgepasst bei Eigenleistungen

Banken behandeln, absolut zurecht, geplante Eigenleistungen am Bau wie Eigenkapital. Eine Versuchung, der viele Menschen nicht widerstehen, ohne sich über die Folgen von größeren Abweichungen nur im Geringsten klar zu werden. So bedarf es einem handwerklichen Talent oder aber einer Ausbildung, um im Rahmen dessen selbst tätig zu werden. Planen Sie dazu mindestens die doppelte Zeit ein, als es gelernte Handwerker für gewöhnlich erledigen. 40 Stunden Arbeit beispielsweise bedeuteten für Sie häufig 80-100 Stunden, und selbst bei 2 Stunden Arbeit am Abend dauert dieser Bereich dann mindestens einen Monat. Eine zusätzliche Belastung, da Miete und Bereitstellungszinsen immer mehr auf Ihr Budget drücken. Außerdem besteht die Gefahr, dass Arbeiten trotz anderslautender Planungen nicht erledigt werden können, was zu Zusatzkosten führt. Nicht selten hat diese Konstellation wackligen Finanzierungen endgültig die Stütze unter den Boden weggerissen.

4. Trauen Sie keinem Berater blind

Für viele ist es bequem und angenehm zugleich, eine Finanzierung über die langjährige Hausbank zu führen. Kennt man doch die Berater in der Filiale, und wurde man doch in der Vergangenheit immer korrekt und zuvorkommend behandelt – eine Strickfalle, die bei solch großen Krediten sehr teuer werden kann. Trotz der guten Ausgangslage, dass der Bank alle wichtigen Rahmendaten der wirtschaftlichen Potenz vorliegen und eine Bewilligung demnach reine Formsache sei, empfiehlt es sich, den Vergleich zu wagen. Eine Differenz beim Zins von 0,1 Prozentpunkten bedeutet bei 250.000 Euro sowie 2 Prozent Tilgung in den ersten 10 Jahren rund 2.000 Euro Unterschied an Zinsen. Rechnen Sie die auf die gesamte Laufzeit hoch, dann sehen Sie, welche Punkte sich scheinbar marginal doch plötzlich sehr real auf Ihren Geldbeutel auswirken.

5. Anfangstilgung zu niedrig gewählt

Banken, die Ihnen eine Finanzierung anbieten möchten, tun dies in der Regel mit einer angenommenen anfänglichen Tilgung von einem Prozent. Bei 100.000 Euro Darlehenssumme, und einem Zinssatz von 3,5 Prozent, bedeutet dies eine monatliche Rate von 375 Euro. Das Problem hierbei liegt in der Laufzeit, die nahezu 43 Jahre beträgt. Klar, dass bei einer längeren Laufzeit automatisch auch höhere Zinszahlungen anfallen, tilgen Sie schließlich doch nur ein Prozent. So fallen im genannten Beispiel insgesamt über 93.000 Euro allein an Zinsen an. (sic!) Wählen Sie deshalb eine Tilgung von mindestens drei Prozent, und erhöhen Sie Ihre Rate somit auf 541 Euro – die Vorteile sind eine Halbierung der Laufzeit, sowie eine Zinserspanis von nahezu 50.000 Euro. Geld, welches häufig nach Abbezahlen der Immobilie gleich wieder benötigt wird, um Ausstattung und Leitungen oder Rohre zu erneuern, und so auf den Stand der Zeit zu bringen.

6. Zinsbindung zu kurz festgelegt

Gerade die derzeit günstigen Zinsen, die Banken für Eigenheimfinanzierungen bieten, sind verlockend. Werden doch Beispielkredite mit Raten beworben, die für den Kunden in der Regel nur das Schlechteste bedeuten. Hierzu gehen Sie zurück zu Punkt Nummer 5, und verdeutlichen sich der Brisanz fehlerhafter und zu leichtsinniger Planungen. Je niedriger das Zinsniveau also, umso länger sollte dies festgeschrieben werden. Planen Sie deshalb mit 20 Jahren, denn ein Bereich von drei bis vier Prozent wird in Zukunft kaum mehr zu unterbieten sein, noch dazu bietet er Platz für eine höhere Tilgung. Nutzen Sie deshalb den Vorteil, dass auch bei einer solchen Festschreibung, Darlehen nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten aufgelöst werden können. Im Zweifel können Sie dann also immer noch eine Anschlussfinanzierung wahrnehmen, sollte sich das Zinsniveau wider Erwarten anders entwickeln.

7. Bauherren-Absicherung als Schutz vor finanziellen Belastungen

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Zu guter Letzt wird die Absicherung während des Baus und der Laufzeit der Finanzierung vernachlässigt, da ja alle Kräfte auf eben jene Finanzierung gebündelt und fixiert sind. Ein Fehler, der Ihnen schnell zum Verhängnis werden kann. Neben dem im Idealfall mitverdienenden Ehepartner, gilt es den Hauptverdiener angemessen abzusichern. Eine solide Grundlage bildet ein Paket aus Berufsunfähigkeitsversicherung (mit Invest-Police) sowie eine Risikolebensversicherung, die überaus nützlich ist, wenn im Todesfall auch noch die häusliche Grundlage wegzubrechen droht, ohne ein zweites Einkommen und andere Unterstützungen. Diese Bausteine sind, entgegen anderslautender Meinungen, häufig preiswert und mehr und mehr flexibel. Gerade die BU ist unverzichtbar, da Sie unabhängig von staatlichen Leistungen zahlt und anhand des Einkommens festgelegt und abgeschlossen werden kann.

Fazit

Es wird klar, wie sehr Risiken unterschätzt werden. Es ist daher unbedingt ratsam, gemeinsam mit dem Partner zu überlegen, wie eine Sicherung der Finanzierung beziehungsweise ungeplante Kosten zu tragen sind. Verdeutlichen Sie sich immer wieder, dass Eigentum verpflichtet – das bezieht sich in erster Linie auf den Schutz und Erhalt der Immobilie, und auf die dazu nötigen Aufwendungen,die nicht solidarisch mit einer Eigentümergemeinschaft geteilt werden können.

Ein Plan B, der im Notfall den Verkauf vorsieht, klappt nur bei absoluten Top-Objekten und einer soliden Finanzierung, die weniger als 50% Anteil an den Erwerbskosten hat. Die Immobilität eines Hauses zeigt hier sehr deutlich, wie wichtig genaue Planung ist. Investieren Sie daher im Vorhinein Ihr Geld solide, und lassen Sie unabhängige Fachleute ans Werk.