Die 10 goldenen Regeln der Baufinanzierung

Immer dann, wenn es um den Kauf, Bau, Umbau oder Modernisierung einer Immobilie geht, stellt sich die Frage nach der optimalen Baufinanzierung, um das nötige Fremdkapital als Ergänzung zum Eigenkapital zu erhalten.

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Um bei der Baufinanzierung keine schwerwiegenden Fehler zu machen, die einen immensen finanziellen Schaden verursachen können, sollten einige Fakten und Tipps berücksichtigt werden.

1. Die Darlehenshöhe

Je höher die Darlehenssumme in Relation zum Objektwert ausfällt, umso höher wird der Zinssatz für das Grundschulddarlehen. Es kann sich daher durchaus lohnen, schlecht verzinste Geldanlagen vorzeitig aufzulösen, um die Darlehenssumme zu drücken. Insbesondere dann, wenn dadurch die banküblichen Beleihungsgrenzen von 54%, 70% bis 80% bzw. gar 90% des Verkehrswertes unterschritten werden können.

2. Laufzeit der Festzinsvereinbarung

In der derzeitigen Phase der niedrigen Zinsen für Baudarlehen lohnt es sich natürlich, den mit der Bank vereinbarten Zins so lange wie möglich festzuschreiben. 10, 15, 20 und sogar bis zu 30 Jahre Festzinsvereinbarungen bieten die Banken an, wobei es nach geltendem Recht bei Laufzeiten von mehr als 10 Jahren nach Ablauf dieser Frist seitens des Darlehensnehmers ein Kündigungsrecht besteht – zum Beispiel für eine vorzeitige Ablösung.

3. Recht auf Sondertilgungen

Bei Festzinsvereinbarungen sollten Sondertilgungen während der vereinbarten Laufzeit in einem attraktiven Rahmen jederzeit und kostenfrei möglich sein.

4. Achten Sie auf die im Kleingedruckten genannte Tilgungsverrechnung

Bei Darlehen mit direkter Tilgung und monatlicher Zahlung kann es über die lange Laufzeit ein gravierender Nachteil sein, wenn die Bank die eingegangenen Leistungen zur Tilgung erst am Ende des Kalenderquartals in der Zinsberechnung für das Folgequartal berücksichtigt. Die monatliche Anrechnung durch die Bank ist daher eindeutig die günstigste Lösung.

5. Tilgung über Lebensversicherungen

Um einen günstigen Monatsbeitrag für die Lebensversicherung zu erzielen, die etwa der normalen Tilgungsleistung entspricht, werden die Überschussanteile auf die Lebensversicherung in die Ablaufleistung aufgeschlagen, um aus der Kombination Versicherungssumme und Überschüsse das erforderliche Kapital zur vollständigen Tilgung des Baudarlehens bei Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu gewährleisten. Diese vollständige Tilgung ist jedoch bei dieser Variante keineswegs sicher, da keine Lebensversicherungsgesellschaft die Höhe der Überschüsse garantieren kann.

6. Tilgung über Bausparvertrag

Optimal ist diese Kombination, wenn bereits ein vorhandener Bausparvertrag als Tilgung herangezogen werden kann. Eine korrekte, aber dennoch unverbindliche Vorausberechnung des voraussichtlichen Termines für die Zuteilung des Bausparvertrages (und somit den Anspruch auf das zinsgünstige Bauspardarlehen) sollte schon eine gewisse Sicherheit geben, dass mit den monatlichen Sparbeiträgen eine möglichst pünktliche Zuteilung zum Ablauf der Darlehenslaufzeit
gegeben ist.

7. Kosten für die Eintragung der Grundschuld

Die bewilligende Bank besteht generell auf die Absicherung des Darlehens im Grundbuch. Hier lassen sich jedoch Kosten sparen, wenn aus früheren Baufinanzierungen noch freie oder teilweise freie Grundschuldbeträge im Grundbuch zur Verfügung stehen. Diese freien Grundschuldteile können auch durch Abtretung an die jetzt finanzierende Bank abgegeben werden, falls die ursprüngliche Grundschuld auf den Namen einer anderen Bank lautet.

8. Nebenkosten der bewilligenden Bank

Gern stellen die Banken bei der Darlehenszusage für die ganze Überprüfung des Darlehensantrages eine sogenannte Darlehensgebühr in Rechnung. Hierzu gibt es mittlerweile einige Gerichtsurteile, die verbraucherfreundlich solche Darlehensgebühren als unzulässig darstellen, da diese Prüfung ja im ureigensten Interesse der Bank liegen.

9. Kosten für die Verkehrswertermittlung der Immobilie

Manche Banken haben ihre eigenen Gutachter, die die Immobilie besichtigen und/oder anhand eingereichter Bauunterlagen den aktuellen Wert schätzen. Dies ist natürlich mit entsprechenden Kosten verbunden. Idealerweise lässt sich der Immobilienbesitzer selbst durch einen vereidigten Sachverständigen ein Wertgutachten erstellen. Ein solches Gutachten ist zwar etwas teurer hinsichtlich des zu zahlenden Honorars, ist jedoch vollständig unabhängig von der Bank, bleibt Eigentum des Immobilienbesitzers und kann auch für andere Zwecke wie Erbregelungen usw. herangezogen werden.

10. Optimale Konditionen

Neben den Angeboten der örtlichen Banken sollten auch die umfangreichen Vergleichsportale im Internet herangezogen werden.