Deutschland baut Wohnungen, wo sie keiner braucht

Der deutsche Immobilienmarkt ist stark geprägt von einem Gefälle, das von West nach Ost verläuft. Immer mehr ländliche Gebiete in den neuen Bundesländern haben mit Bevölkerungsschwund zu kämpfen. Dahingegen profitieren westdeutsche Großstädte von einer stabilen und teilweise deutlich wachsenden Zuwanderungsquote. Und trotzdem liegt die Neubautätigkeit auf dem Land relativ hoch, obwohl der Bedarf konsequent sinkt. In Metropolen wie Hamburg oder München hingegen herrscht Wohnungsmangel, der zu massiven Preissteigerungen führt.

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Der Bauboom als zweischneidiges Schwert

Indem man die gesamtdeutsche Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt betrachtet, werden weite Teile der Republik regelmäßig ausgeklammert. Es wird von allerorts steigenden Miet- und Kaufpreisen berichtet, ein hohes Maß an Altbausubstanz weicht flächendeckend einer rigoros wachsenden Neubautätigkeit. Und tatsächlich wurden zuletzt so viele neue Wohnungen fertiggestellt, wie schon seit Jahren nicht mehr. In Summe entspricht das etwa 245.000 Wohnungen, die 2014 hinzukamen. Betrachtet man die Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2015, so wurden im Vergleich zum Vorjahr etwa 2,6 Prozent mehr Bauvorhaben durch die zuständigen Bauämter genehmigt.

Die Vermutung legt also nahe, dass alsbald mit einer Beruhigung des Wohnungsmarktes zu rechnen ist. Schließlich nähern sich Angebot und Nachfrage immer stärker an. Und dieses Angebot ist geprägt von überwiegend für Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte ausgelegte Wohnungen, die für Singles oder Pärchen ausgelegt sind. Allerding spitzt sich die Situation in vielen gefragten Großstädten weiter zu. Die Nachfrage konzentriert sich eben nicht auf weite Teile einer Region oder Metropole, sondern auf wenige gefragte und begehrte Wohnlagen. Und tatsächlich, weniger als ein Viertel aller neuen Wohnungen sind in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern entstanden. Das geht aus einer Erhebung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervor, die kürzlich publik gemacht wurde.

Die Anzahl der Baugenehmigungen gibt einen realistischen Eindruck von der Stimmung auf dem Wohnungsmarkt. Sie zeigt zeitverzögert, wie der Bedarf in den Regionen in nächster Zeit gedeckt werden kann.

Der langfristige Bedarf verschiebt sich

Dass die derzeitige Binnenwanderung, zurück in die Städte und raus aus ländlichen Regionen, nicht nur kurzlebig ist, verdeutlichen demographische Faktoren. Die Menschen werden immer älter, zugleich steigt der Bedarf an Betreuungsangeboten. Viele klassische Wohnungen oder Einfamilienhäuser werden dann schlichtweg zu groß sein oder sind nur unzureichend altersgerecht ausgestattet. Durch konsequent hohe Scheidungsraten und immer neue Beziehungsmodelle steigt zudem die Anzahl der Singlehaushalte, die naturgemäß mit wesentlich niedrigeren Wohnflächen auskommen. In vielen Teilen Deutschlands ist schon heute eine zweiklassige Infrastrukturentwicklung sichtbar. Dort, wo es Arbeitsplätze und gute Lebensbedingungen gibt, bleiben junge Menschen und gründen eine Familie. Die Versorgungslage im ländlichen Raum hingegen verschlechtert sich.

Trotz der Tatsache, dass es immer mehr approbierte Ärzte in Deutschland gibt, hat sich dieser Effekt zuletzt verstärkt. Schon heute liegt die Ärztedichte in manchen Großstädten derart hoch, dass im ländlichen Gebiet immer weitere Anfahrtsstrecken für alltägliche Dinge in Kauf genommen werde müssen. Zu den Regionen, in denen trotz solcher demographischer Faktoren noch fleißig gebaut wird, zählen etwa die Eifel oder der Schwarzwald. Auch in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt entstehen immer neue Wohnobjekte, die langfristig am Bedarf vorbeigehen. Die Neubautätigkeit verteilt sich hier vor allem auf kleinere Mehrfamilienhäuser mit bis zu fünf Wohneinheiten und klassische Einfamilienhäuser.

Bedingt durch günstige Baukonditionen, frei verfügbares Bauland und staatliche Förderungen sind solche Baumaßnahmen heute eine interessante Anlageform. Allerdings führen die sinkende Nachfrage und der wachsende Leerstand zu immer längeren Vermarktungszeiten und einer negativen Wertentwicklung.

Zukunftsforscher sehen die Schuld beim Staat

Immer deutlicher wird von Wissenschaftlern kritisiert, die sich mit demographischen Faktoren auseinandersetzen, dass der Staat eine Mitschuld an dieser starken Binnenwanderung trägt. Hierdurch entstehe eine Zentralisierung, die viele ländliche Gebiete auf Dauer von elementaren Grundpfeilern allgemeiner und öffentlicher Infrastruktur abschneide und so den Fortzug beschleunige. Indem staatliche Fördermaßnahmen darauf abzielen, die Eigentumsquote zu erhöhen und Altbausubstanz energetisch zu sanieren, würden die falschen Akzente gesetzt. Kommunen fällt es dadurch leichter, Unternehmen durch günstiges Bauland anzusiedeln und dadurch die Neubautätigkeit hoch zu halten.

Indem Investitionen verstärkt zugunsten von Neubauprojekten getätigt werden, bleibt der Wohnungsbaubestand in ländlichen Gebieten auf der Strecke. Finanziell ist es interessanter, energetisch sinnvoll zu bauen und günstiges Bauland in Randgebieten zu wählen. Dadurch verändert sich die Bevölkerungsstruktur deutlich, ganze Dorfkerne stehen hierdurch nicht mehr im Fokus der Öffentlichkeit. Und da nur ein Teil der Bauherren, die hier in jungen Jahren hinziehen und eine Familie gründen, tatsächlich auch für immer dort bleibt, verzögert sich diese Entwicklung nur vielerorts.

Großstädte müssen umdenken

All diese Faktoren sind den Verantwortlichen in Politik und Verwaltung nicht neu, sie werden nur verschleppt oder unzureichend beleuchtet. Eine häufige Forderung seitens der Projektentwickler ist daher, die Auflagen in den städtischen Gebieten zu lockern. Das betrifft etwa die Gebäudehöhe, die effektiv darauf Einfluss nimmt, zu welchem Preis die Wohnungen verkauft oder vermietet werden können. Je höher der Kaufpreis für innerstädtisches Bauland liegt, desto weniger durchmischt sind solche Viertel dann auch. Denn schließlich lässt sich dieser Posten nur durch eine relativ geringe Anzahl an Wohnungen teilen.

Zudem sollten Anreize gesetzt werden, in die Erhaltung von Altbausubstanz zu investieren. Durch immer neue staatliche Auflagen sind nämlich viele Eigentümer zusehends unter Zugzwang gesetzt, zu investieren oder zu verkaufen. Fördermaßnahmen haben bisher nur eine begrenzte Wirkung gezeigt.

Zusammenfassung

Durch die anhalte Niedrigzinsphase und günstiges Bauland werden in ländlichen Gebieten Wohnungen errichtet, die langfristig nicht gebraucht werden. Zugleich führen unzureichende Investitionen in den Objektbestand zu aussterbenden Dorfkernen. Wissenschaftler fordern, der Staat müssen die Anreize in Objektförderung und Sanierung steigern. Indem Auflagen gelockert werden, könnte der Wohnungsbedarf in den Großstädten besser bedient werden.