Denkmalschutz und wie Sie ihn sich zu Eigen machen

Das Investment in alte Gebäude, vielfach über viele Jahrzehnte oder Jahrhunderte genutzt, ist häufig ein nicht leichtes Unterfangen. Dies fängt schon bei der Finanzierung an, da Banken den Wert und somit den Beleihungswert nur schwer abschätzen und bestimmen können, sodass vielfach ein hoher Eigenkapitalanteil aufgebracht werden muss. Aber auch weitreichende baurechtliche Konsequenzen müssen eingeplant werden, denn der Staat hat hier ein besonderes Auge auf alle An- sowie Umbauten, die es häufig nicht leicht machen, eigenverantwortlich zu planen und folglich dem Ganzen Umsetzungen folgen zu lassen.

Aber auch in Sachen Erbbaurecht, wo der Häuslebauer auf einem Grundstück baut, dessen Eigentümer er gar nicht nicht, sind häufig knifflig, da die Grenze zwischen rechtlichen Rahmenbedingungen und Erbpachtgeber in vielerlei Hinsicht nicht klar gezogen werden kann. Städte und Kommunen nutzen diese Art der Schaffung von Bauflächen, um ganze Siedlungen zu errichten oder andere Infrastrukturprojekte voranzutreiben, die von gesteigertem Interesse für die Stadtplanung und -entwicklung sind.

Denkmalgeschützte Häuser

Bauland, sofern es den Vorstellungen der zukünftigen Eigenheimbesitzer entspricht, ist teuer geworden. Lassen Sie deshalb nicht von Vornherein alte beziehungsweise denkmalgeschützte Häuser außer Acht, denn neben einer repräsentativen Immobilie ebnen sich hier darüber hinaus steuerliche Vorteile, die Sanierungsarbeiten und dergleichen besonders attraktiv machen. Die üblicherweise unter die Kategorie „Denkmalgeschützte Immobilie“ fallenden Haustypen, wie Fabriken, Gasthäuser, alte Mühlen oder aber Burgen und Schlösser, bilden hierzu ideale Abschreibungsmöglichkeiten. Insbesondere auch als Anlage gedachte Immobilienkäufe können so, je nach Standort und Bauqualität, ein lohnendes und zudem werterhaltendes Geschäft sein.

Dabei profitieren Sie vor allem durch die starke Nachfrage nach solchen Immobilien, da ein Großteil der Deutschen in regelmäßigen Befragungen angibt, eher in einen sanierten Altbau zu ziehen und dafür auch höhere Mieten zu zahlen, anstatt in einem Neubau zu leben. Eigentümer schätzen diese Form der Anlage zudem aus der Seltenheit der Immobilie, da dies neben der Lage und Bausubstanz der wichtigste Faktor ist, um Wertstabilität und Rendite zu bestimmen. Unter steuerlichen Gesichtspunkten ergeben sich aufgrund von Paragraph 7h und 7e EStG erhebliche Steuervorteile, da Aufwendungen für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zu 100 Prozent abgeschrieben werden können, verteilt auf 12 Jahre. In den ersten 8 Jahren sind das jeweils 9 Prozent, sodann jeweils 7 Prozent abzugsfähige Werbungskosten pro Jahr.

Zusätzlich kann eine Abschreibung auf Basis der Altbausubstanz vorgenommen werden, indem für die Baujahre vor dem 01. Januar 1925 eine lineare Abschreibung über 40 Jahre angesetzt wird. Sollten Sie Zeit und Energie in die Renovierung stecken und später selbst einziehen, so lassen sich immerhin noch 90 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten über 10 Jahre abschreiben. Nutzen Sie das Objekt hingegen für Vermietungszwecke, lassen sich auf diesem Wege noch 100 Prozent der gezahlten Sollzinsen in die Steuererklärung einbringen. Besonders Gutverdienende profitieren in hohem Maße, da so bis zu 50 Prozent der Kosten aus Steuererleichterungen finanziert werden und bei einem Verkauf nach Ablauf der 10 Jahre Haltefrist Gewinne steuerfrei sind.

Erlaubte Baumaßnahmen

Die für Sie zuständige Denkmalbehörde schreibt vor, was an Maßnahmen erlaubt und was nicht erlaubt ist. Bei Jugendstilvillen beispielsweise müssen Erker und Balkone erhalten bleiben, um das Gebäude an sich stilecht zu erhalten. Auch das Einsetzen neuer Fenster bedarf der Zustimmung der Behörde, sodass Sie im Vorfeld entsprechende Anfragen stellen sollten. Hierauf spezialisierte Bauträger, die häufig jahrelange Erfahrung mit solchen Projekten haben, koordinieren und erledigen notwendige Arbeiten seriös mit der Denkmalbehörde, sodass Sie als Investor auf der sicheren Seite sind.

Beachten Sie hier aber, dass insbesondere Außenanlagen nicht abzugsfähig sind. Dabei kommt es regelmäßig auf die denkmalgeschützten Teile eines Hauses an, anhand dessen sich auch die Förderfähigkeit bemisst. Um aber doch noch, zumindest zu Teilen, Abschreibungen ansetzen zu können, sollten Sie für den Erhalt des Gebäudes notwendige Sanierungen grundsätzlich vornehmen. Darunter fallen in der Tat Dinge wie eine neuartige Heizung, sowie zeitgemäße Bäder und andere sanitäre Anlagen. Achten Sie also stets darauf, dass Sie umfangreiche sowie konkrete Bescheinigungen erhalten, wo die Art der Förderung und deren Umfang festgehalten wird – das Finanzamt ist gemäß höchstrichterlicher Entscheidungen an diese Einschätzungen gebunden und Sie auf der sicheren Seite.

Die für eine Anlage relevanten Fakten vorab prüfen

Wie bei normalen Immobilien auch, unterliegen denkmalgeschützte Häuser zumindest zu Teilen dem Markt. Gehen Sie daher her und studieren Sie intensiv den Prospekt, überprüfen Sie den Initiator anhand von Onlinesuchen und gegebenen Referenzen. Außerdem spielt der Standort gerade bei gewerblichen Nutzungen eine Rolle, denn viele Gebäude bilden nostalgische beziehungsweise industrielle Punkt im Landschaftsgebilde, sodass eine Eignung für Hochzeiten, Tagungen, Seminare und dergleichen viele Pluspunkte bringen kann. Des Weiteren sollten Sie in den üblichen Verzeichnissen nachsehen und Mietspiegel studieren, diesen zugleich auf vergleichbare Objekte minimieren und eine Kalkulation aufstellen, die seitens von Banken und Sachverständigen geprüft wird. Diese Investition lohnt sich in der Regel, da es unmöglich ist, alle Aspekte in eigener Regie zu beachten und adäquat zu bewerten.

Hinsichtlich der zuvor genannten Punkte sei noch erwähnt, dass besonders die Verkehrsanbindung so vorhanden sein sollte, dass eine Nutzung nach Ihren Maßstäben möglich erscheint.Langfristige Mietverträge hindern Sie zudem an raschen Entscheidungen, sodass Sie hier in Gespräche gehen sollten, um Alternativen zu erörtern und gegebenenfalls anzubieten. Jedoch stellen sich Gastronomen hier, durchaus zurecht, regelmäßig quer, da der Standort mit der Zeit zum Markenzeichen werden kann. Hier sollten Sie daher schauen, wie Sie geeignete Zusatzangebote schaffen, die sich letztlich gegenseitig ergänzen könnten. Zu guter Letzt sei erwähnt, dass Risiken hinsichtlich der endgültigen Höhe des Kaufpreises so minimiert werden, indem Sie ausschließlich vom Bauträger selbst und dann auch nur mit gegebener Festpreisgarantie kaufen.

Schlussbemerkungen

Überlassen Sie nichts dem Zufall, vertrauen Sie nur langjährigen Experten mit nachweisbaren Referenzen und gehen Sie nüchtern genug an die Sache heran, um auch Fehlentscheidungen und Einbußen verkraften zu können. Seriöse Bauträger bieten mittlerweile eine durch den TÜV testierte Bauqualität an, sodass dies in aller Regel eine gute Langlebigkeit verspricht und sich Ihr Objekt dauerhaft auszahlt.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – nehmen Sie angebotene Steuer- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen an, vergessen Sie jedoch nicht, unabhängige Experten und Sachverständigezusätzlich zu Rate zu ziehen. Nutzen Sie Steuerermäßigungen, seien Sie sich aber auch der laufenden Kosten bewusst, die durch eine passende Nutzung erwirtschaftet und getragen werden müssen. Es bringt daher nicht, rein aus steuerlichen Gründen blind-links zu kaufen, ohne sich intensiv mit dem Objekt beschäftigt zu haben.

Artikelbild: © Pecold / Shutterstock