Dachfläche vermieten

Photovoltaikanlagen sind für die Energiewende enorm wichtig. Sie produzieren umweltfreundliche Solarenergie und können auf den Dächern von verschiedenen Gebäuden installiert werden. Doch nicht jeder Eigenheimbesitzer, Immobilienbesitzer oder Grundstücksbesitzer kann oder möchte sich eine solche Anlage leisten.

Wer dennoch die Förderung von grüner Energie unterstützen möchte, kann seine Dachfläche vermieten. Ein Investor wird dann eine Anlage auf das Dach installieren und den Solarstrom in das öffentliche Stromnetz einspeisen. Hierfür erhält der Betreiber der Anlage die Einspeisevergütung von dem Netzbetreiber.

Der Vermieter erhält wiederum eine Gegenleistung für die Bereitstellung seiner Dachfläche – entweder in Form einer Pachtzahlung oder einer Dachsanierung. Doch nicht immer ist eine Dachvermietung möglich. Damit der Investor Gewinne erzielen kann, muss das Dach bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Für wen lohnt sich die Dachverpachtung?

Damit ein Investor die Investitionskosten für die Solaranlage decken und mit ihr einen guten Gewinn erzielen kann, muss die Anlage einen ausreichend hohen Ertrag einbringen. Den Gewinn macht der Investor mittels der Einspeisevergütung, die von dem Netzbetreiber gezahlt wird.

Die Vergütung sinkt jedoch von Jahr zu Jahr, sodass es immer schwieriger wird, hohe Gewinne zu erzielen. Für Investoren kommen die Dächer von Eigenheimen meist nicht mehr in Frage. Stattdessen fokussieren sie sich auf größere Dachflächen. Von Interesse sind zum Beispiel die Dächer von Wohnungsbaugenossenschaften, Lagerhallen und Gewerbebetrieben.

Ist das Dach ausreichend groß, können bei der Dachflächenvermietung sowohl der Betreiber der Anlage als auch der Pächter profitieren: Der Betreiber erwirtschaftet einen Gewinn. Und der Pächter erhält für die Vermietung seiner Dachfläche eine kostenfreie Dachsanierung oder Mietzahlungen. Nutzt er den Solarstrom selbst, kann er meist Stromkosten sparen.

Welche Dachfläche eignet sich für eine Photovoltaikanlage?

Um die Dachfläche zu vermieten, muss man zunächst einen interessierten Pächter finden. Dieser wird vorab genau überprüfen, ob sich eine Solaranlage auf dem Schräg- oder Flachdach für ihn rentiert. Sein Ziel ist es, mit der Anlage Gewinne zu erzielen. Damit das möglich ist, muss das Dach bestimmte Kriterien erfüllen.

Wie groß muss das Dach sein?

Die Größe der Dachfläche spielt eine entscheidende Rolle. Bei einer zu kleinen Fläche wäre der Ertrag für den Investor nicht ausreichend. Eigenheimbesitzer haben inzwischen keine guten Chancen, Interessenten für die Dachvermietung zu finden. Denn Einfamilienhäuser haben meist ein 50 bis 100 Quadratmeter großes Dach. Das reicht für gewöhnlich nicht aus.

Bei vielen Anbietern beträgt die Mindestgröße 600 Quadratmeter. Oft wird sogar eine mindestens 1.000 Quadratmeter große Fläche gefordert. Somit kommen beispielsweise folgende Gebäude für eine Dachverpachtung in Frage:

• Betriebsstätte
• Lagerhallen
• Produktionshallen
• Große Ställe und Scheunen
• Reithallen
• Hallenbäder
• Schulen

Welche Aspekte spielen zusätzlich eine Rolle?

Neben der Dachgröße gibt es verschiedene weitere Faktoren, die darüber entscheiden, ob sich eine Solaranlage auf dem Dach lohnt und sich für den Betreiber rentieren wird. Dazu gehören:

• Standort: In welcher Region befindet sich das Dach? Im Süden sind die jährlichen Sonnenstunden höher als im Norden. Dementsprechend fallen hier mehr Sonnenstrahlen auf das Dach. Dadurch ist die Anlage ertragreicher.
• Ausrichtung: Im besten Fall ist das Dach nach Süden ausgerichtet. Zusätzlich spielt der Neigungswinkel eine Rolle. Er sollte bei etwa 30 bis 40 Grad liegen.
• Verschattung: Das Dach sollte möglichst wenig verschattet sein. Störende Faktoren können zum Beispiel Nachbarhäuser oder Bäume sein.
• Tragfähigkeit: Ob sich das Schräg- oder Flachdach für die Verpachtung eignet, hängt von der Statik des Gebäudes ab. Für jeden Quadratmeter der PV-Anlage muss das Dach etwa 30 Kilogramm zusätzlich tragen. Es sollte daher ausreichend tragfähig sein.

Dachverpachtung: Was sind die Vor- und Nachteile?

Durch die Verpachtung der Dachfläche kann man einen Nutzen aus einer nicht verwendeten Fläche ziehen. Gleichzeitig fördert man den Ausbau der erneuerbaren Energien und somit die Energiewende. Im Vergleich zum Kauf einer PV-Anlage, bietet die Verpachtung der Dachfläche insbesondere zwei entscheidende Vorteile:

• Der Erwerb einer PV-Anlage ist stets mit einem finanziellen Risiko Bei einer Dachflächenvermietung trägt dieses Risiko der Investor. Man selbst muss nicht sein eigenes Geld investieren oder einen Kredit für die Anlage aufnehmen. Ebenso ist es in der Regel nicht notwendig, die Kosten für die Wartung der Photovoltaikanlage zu übernehmen.
• Gleichzeitig muss sich der Besitzer der vermieteten Dachfläche nicht ausgiebig mit Solaranlagen beschäftigen. Er ist nicht für den Betrieb zuständig und muss sich kaum mit dem Papierkram befassen.

Von Vorteil sind zudem die Mieteinnahmen. In den meisten Fällen läuft der Pachtvertrag 20 Jahre lang. Der Betreiber der Anlage zahlt den Betrag als monatliche bzw. jährliche Miete oder in Form einer Einmalzahlung. Alternativ bieten manche Investoren eine kostenlose Dachsanierung an. Hierdurch würde sich der Wert der Immobilie erhöhen.

Ein weiterer Vorteil der Dachflächenvermietung ist die mögliche Einsparung von Stromkosten. Der Hauseigentümer kann auf Wunsch die erzeugte Solarenergie selbst nutzen. In der Regel erfolgt die Zahlung des Solarstroms zu einem fixen Preis. Dieser ist meist geringer als der Preis, den man beim regionalen Stromversorger zahlt.

Eine Photovoltaikanlage erzeugt umweltfreundlichen Strom. Wer als Unternehmen seine Dächer mit einer solchen Anlage ausstattet, kann sein Image verbessern und ein Zeichen für die Energiewende setzen.

Trotz der vielen Vorteile sollte man sich die Verpachtung seiner Dachfläche gut überlegen. Denn es gibt auch Nachteile. So sind die Mieteinnahmen nicht besonders hoch. Teilweise rentiert sich eine eigene PV-Anlage mehr. Zu beachten ist zudem, dass die Laufzeit für die Dachverpachtung meist 20 Jahre beträgt.

Während dieses Zeitraums ist es nicht möglich, die vermietete Dachfläche für andere Zwecke zu nutzen oder eine eigene Solaranlage zu installieren. Zusätzlich ist während der Vertragslaufzeit auf die Verschattung des Dachs zu achten. Es darf zum Beispiel kein Gebäude vor dem Dach gebaut werden, das einen Schatten auf die Solaranlage werfen würde.

Vermietung von Freiflächen

Neben Dächern lassen sich Freiflächen für Photovoltaikanlagen vermieten. Wer also eine ungenutzte Freifläche besitzt, kann sie verpachten und – genau wie bei der Dachvermietung – von Mieteinnahmen profitieren. Jedoch eignet sich nicht jede freie Fläche zur Errichtung einer PV-Anlage.

Beispielsweise kommen hochwertige landwirtschaftliche Flächen nicht in Frage. Stattdessen kommen in erster Linie sogenannte Konversionsflächen in Betracht. Das sind zum Beispiel ehemalige Militärflächen oder Flächen, die eine hohe Belastung an Schadstoffen aufweisen. Für die Installation der Anlage ist zudem eine Baugenehmigung erforderlich.

Eine Anlage auf einer Freifläche bietet im Vergleich zu einer Dachanlage vor allem einen entscheidenden Vorteil: Durch die Aufständerung der Solarmodule ist es möglich, den Neigungswinkel und die Ausrichtung frei zu wählen. Das ist bei einer Anlage auf einem Dach meist nicht möglich. Aus diesem Grund kann man mit einer Freiflächeanlage häufig einen höheren Ertrag erzielen.

Dachvermietung vertraglich regeln: Was muss ich beachten?

Bei einer Dachflächenvermietung schließen der Vermieter und der Mieter einen Vertrag für die Dachnutzung miteinander ab. Dieser regelt die Bedingungen und Kosten. Wichtige Punkte eines solchen Vertrags sind die Laufzeit der Dachnutzung, die Art der Mietzahlungen, die Nutzungsrechte, die Eigentumsrechte und die Kündigungsrechte. Zudem sollten sich Mieter und Vermieter über folgende Punkte einig werden:

• Im Vertrag sollte geklärt werden, wer haftet, falls das Dach undicht wird und repariert werden muss. Für die Reparatur eines Dachs ist meist die Demontage der Solaranlage erforderlich. Hierfür fallen Kosten an – ebenso wie für die erneute Installation nach Beendigung der Dachreparaturen. Mieter und Vermieter sollten schriftlich festhalten, wer diese Kosten in welcher Höhe übernimmt. Zudem kommt es durch die Demontage einer PV-Anlage zu Ertragsausfällen. Der Vertrag sollte auch regeln, wer hierfür aufkommt.
• Teilweise kommt es vor, dass das Gebäude keinen Stromanschluss hat und die erzeugte Solarenergie nicht in das öffentliche Stromnetz eingespeist werden kann. In dem Fall werden weitere Kosten anfallen, um die Möglichkeit der Einspeisung zu schaffen. Mieter und Vermieter sollten sich einig werden, wer für diese Kosten aufkommt.
• Es ist sinnvoll, sich vor Vertragsabschluss zu überlegen, was nach der Laufzeit mit der Anlage passiert. Häufig besteht die Möglichkeit, die Laufzeit um ein paar Jahre zu verlängern. Manchmal können die Vermieter die Anlage auch am Ende der Laufzeit gegen eine Abschlagszahlung übernehmen.

Im Internet stehen viele Musterverträge für die Dachflächenvermietung zur Verfügung. Bevor man seine Unterschrift setzt, ist es ratsam, den Vertrag für die Dachnutzung von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Das gilt insbesondere, wenn es um viel Geld und eine große Dachfläche geht.

Die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch

Bei einer Dachflächenvermietung ist es erforderlich, die Dienstbarkeit für den Betreiber der Anlage im Grundbuch einzutragen. Hierdurch wird festgehalten, dass der Investor der Besitzer der Solaranlage ist und die Anlage nicht dem Immobilienbesitzer gehört. Falls der Hausbesitzer das Gebäude verkaufen möchte, kann er die Solaranlage nicht mitverkaufen. Stattdessen würde der Investor weiterhin die vermietete Dachfläche nutzen können. Der neue Eigentümer des Gebäudes dürfte die Solaranlage nicht demontieren.

Somit ist die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch eine Absicherung für den Anlagenbetreiber im Falle eines Eigentümerwechsels. Normalerweise gilt die Eintragung nur solange wie die Vertragslaufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt die Löschung der Eintragung.

Der Verkauf oder das Beleihen einer Immobilie mit Dienstbarkeit ist schwieriger als bei einem unbelasteten Haus.

Was ist die erstrangige Dienstbarkeit?

Bei einer Fremdfinanzierung eines Grundstücks oder Gebäudes verlangt der Kreditgeber, also die Bank, die Eintragung einer Grundschuld. Die Bank steht daher an erster Stelle. Jede weitere Belastung befindet sich hinter diesem Rang. Das gilt auch für die PV-Anlage.

In dem Fall besteht für den Anlagenbetreiber das Risiko, dass die Anlage im Falle einer Zwangsversteigerung demontiert werden muss. Aufgrund dessen verlangen viele Investoren eine erstrangige Dienstbarkeit. Hierfür muss die Bank freiwillig mit dem Rücktritt ihres Rangs einverstanden sein. Das ist allerdings nicht jede Bank.

Die Zahlung der Pacht

Mithilfe der Solaranlage auf dem Dach wird Solarenergie produziert. Diesen speist der Betreiber in das öffentliche Stromnetz ein und bekommt dafür die staatlich garantierte Einspeisevergütung. Die Vergütung wird 20 Jahre lang von dem Netzbetreiber gezahlt.

Aufgrund dessen beträgt die Laufzeit einer Dachflächenvermietung meist 20 Jahre. Für diese Zeit zahlt der Betreiber der Anlage dem Vermieter eine Pacht. Dabei gibt es verschiedene Arten der Zahlungen:

• Regelmäßige Miete: In dem Fall erhält der Vermieter monatlich oder jährlich einen vorab festgelegten Betrag. Realistische jährliche Mieteinnahmen sind zwei bis drei Euro pro Quadratmeter. Möglich wäre auch eine Abrechnung nach den kWp der PV-Anlage. Pro kWp kann man mit jährlichen Einnahmen von 20 bis 30 Euro rechnen.
• Einmalige Zahlung: Bei einer Einmalzahlung bekommt der Vermieter einmalig eine Vergütung. Vorab wird der Ertrag für einen bestimmten Zeitraum berechnet.
• Gewinnbeteiligung: In dem Fall wird der Vermieter an dem Gewinn der PV-Anlage beteiligt. Die Einnahmen richten sich nach dem Ertrag, den der Investor mit der Anlage erwirtschaftet. Festgelegt wird hierbei ein fixer Prozentsatz.

Alternativ bieten verschiedene Investoren eine kostenlose Dachsanierung für die Verpachtung der Dachfläche an. Hierbei würde der Vermieter jedoch keine weiteren oder wesentlich geringere Mieteinnahmen erzielen. Dennoch ist eine Dachsanierung für viele Immobilienbesitzer genauso interessant wie eine regelmäßige Pachtzahlung oder einmalige Abschlagszahlung. Insbesondere wenn es um große Dachflächen, wie die Dächer von Betriebsstätten, Wohnungsbaugesellschaften oder Gewerbebetrieben, geht, ist eine kostenlose Dachsanierung für die Besitzer oft sogar ansprechender.

Die Pacht ist nicht steuerfrei. Es ist somit notwendig, die Mieteinnahmen zu versteuern.

Zusammenfassung

Die Vermietung der eigenen Dachfläche ist für Hauseigentümer mit vielen Vorteilen verbunden: Man fördert die Erzeugung von grüner Energie, erhält eine kostenfreie Dachsanierung oder eine Pacht und kann beispielsweise als Gewerbebetrieb oder Wohnungsbaugenossenschaft sein Image aufbessern. Außerdem ist die Einsparung von Stromkosten möglich. Doch nicht jedes Dach eignet sich für die Dachflächenvermietung, die Mindestgröße beträgt oft 600 Quadratmeter. Neben der Größe der Dachfläche gibt es weitere Faktoren, die Pächter vorab überprüfen. Hierzu zählen beispielsweise die Statik und die Ausrichtung des Dachs.