Checkliste für den Immobilienverkauf

Mögen die Beweggründe doch höchst unterschiedlich sein, so stehen doch allen voran Altbauten mehr und mehr im Kurs, sodass Kaufinteressenten hier übermäßig häufig auch zuschlagen. Die Vorteile liegen auf der Hand, haben Altbauten doch ein ihnen zu Eigen gemachtes Klima, einen eigenen Charakter und darüber hinaus eine Ordnung in der Siedlung und der Straße zugleich. Kurzum: Das Gesamtkonzept passt, zumindest oberflächlich und auf dem ersten Blick.

Über die Risiken, die auf der Seite des Käufers stehen, haben wir auf HeimHelden bereits berichtet. Betrachtet man aber einmal die andere Seite, so ergeben sich gleich tiefer gehende Punkte, die vor allem langjährige Besitzer Schritt für Schritt durchgehen sollten, um auf der sicheren Seite zu sein. Eine ordentliche Buchführung, wann welche Renovierungen zu welchen Konditionen erledigt wurden, ist ein erstes Indiz für die sachgerechte Nutzung und damit ein Verkaufsargument. Nicht zu selten hört man aber über unübersehbare Risiken, denen sich Käufer ausgesetzt sahen, da diese in der Regel den Angaben des Verkäufers beziehungsweise des Maklers Glauben schenkten.

Um Ihnen auch hinsichtlich der korrekten Wertermittlung Anhaltspunkte zu geben, die gleichwohl eine professionelle Bestandsaufnahme in der Regel nicht ersetzen, geben wir hier eine Tipps die es zu beachten gilt.

Auf dem Stand der Dinge sein

Häufig ist es ja so, dass die Akquise und die Verkaufsmodalitäten von einem Makler übernommen werden. Dieser erhält dann zugleich eine Provision, die sich Käufer und Verkäufer entweder teilen, oder aber gänzlich vom Käufer zu tragen sind. Er wird daher in Ihrem Auftrag tätig, sodass es auf eine akkurat geführte Liste an Mängeln und dergleichen angewiesen ist, um mögliche Kaufinteressenten vollumfänglich ins Bild setzen zu können. Sie als Eigentümer haben daher in einem solchen Fall Hausaufgaben zu erledigen, damit der Makler auch seine Arbeit erledigen kann.

Dazu gehört in erster Linie ein aktueller Grundbuchauszug, der beiden Seiten Sicherheit gibt. Zum Einen sichert dies die Arbeit des Maklers ab, da die Identität des Verkäufers und des im Grundbuch eingetragenen Besitzers gewährleistet und überprüft wird. Zum Anderen offenbaren sich so etwaige Belastungen auf der Immobilie, die einen entscheidenden Einfluss auf die Preisgestaltung und Machbarkeit eines Verkaufs haben. Rechte von Dritten an dem Grundstück, zum Beispiel beim Thema Erbbaurecht, sind nicht ohne Grund Jedermann´s Sache.

Als Nächstes geht es an den Lageplan, die Grundrisse und Ansichten aus verschiedenen Positionen. Dies spielt dem Käufer in die Hände, da bei einer Finanzierung unabdingbare Voraussetzung ist, dass Kapitalgeber auch ein Bild davon haben, welches Objekt sie wie finanzieren. Hier kommt es zudem auf die Erfassung der einzelnen Räume an, da dies Käufer bei Besichtigungen als erstes in den Sinn kommt – sie planen dann Raum für Raum einzeln, und je eingeengter beziehungsweise unflexibler die Raumausgestaltung ist, desto schwieriger wird ein Verkauf. Überlassen Sie diesen Teil ruhig Ihrem Makler, der allein schon aus Selbstzweck und Repräsentationsgründen Wert darauf legen wird, professionell wirkende und seriöse Bilder zu veröffentlichen.

Kommen wir zu den gewissermaßen amtlichen, respektive von einem Sachverständigen festgestellten Maßen eines Hauses. Diese Wohnflächenberechnung und die Berechnung des umbauten Raumes sind wichtig für die finanzierende Bank, da sich anhand dessen Vergleiche ziehen lassen und Kalkulationen angestrengt werden, ob der Kauf gängigen Preisen entspricht oder nicht. Und wenn nicht, welche Faktoren dafür verantwortlich sind und wie sich diese auf die Preissteigerung auswirken. Schließlich möchte die Bank die Gewissheit haben, dass entsprechend dem Beleihungswert auch etwas dahinter steckt, was sich im Notfall ohne größere Mühen abwickeln lässt. Achten Sie hier auf die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen und legen Sie geänderte Skizzen aufgrund von Umbauten und Co. diesen bei.

Mit individuellen Akzenten punkten

Gerade für Profikäufer kommt es am Schluss noch auf ein wichtiges Detail an, nämlich die ausführliche Baubeschreibung des zu veräußernden Objekts. Aufgelistet werden alle verbauten Materialien und Aufbauten, sodass Aussagen zur Qualität und Beständigkeit der Grundsubstanz gemacht werden können. Schrecken Sie nicht davor zurück, für diese Unterlagen etwas mehr Zeit zu investieren, denn mit dem Gewissen einer soliden Bauqualität lassen sich einige negative Punkte aushöhlen.

Womit wir auch schon beim Thema wären, dem Anpreisen und Präsentieren der Immobilie selbst. Bei Hausverkäufen auf dem Land ist es häufig anzusehen, dass Eigentümer den Wohnungsbesichtigungen beiwohnen. Das kann im Großteil der Fälle auch hilfreich sein, denn gerade etwas abseits liegende Grundstücke, in Eigenregie erstellte Häuser und höchst subtile Anbauten erfordern häufig die Argumentation seitens des Verkäufers.

Erklären Sie den Interessenten die Beweggründe für Anbauten, wie Sie diese umgesetzt haben und wie Sie offensichtliche Schwachstellen im Mauerwerk oder an vergleichen Stellen umgehen, sodass Sie kein Grund gegen den Kauf sind. Machen Sie klar, dass Sie aufgrund von Renovierungen und Modernisierungen das Haus auf Schuss gehalten haben – das mindert das notwendige Investitionsvolumen des Käufers, der somit etwas Spielraum bei der Abgabe des Kaufgebotes hat.

Schlussbemerkungen

Zum Schluss lässt sich noch anmerken, dass gerade in Altbauten Leitungen so verbaut sind, dass Pläne darüber selten die ganze Wahrheit offenbaren. Die Rede ist von der passenden Versorgungsabdeckung, beispielsweise Gas, Öl, oder aber Erneuerbare Energien und damit wesentlich verringerte Unterhaltskosten für die Immobilie. Nehmen Sie in einem solchen Fall Auswertungen der letzten Jahre zur Hand, sodass Sie Einsparungen auf Euro und Cent nachweisen können – wenn sich zum Beispiel Photovoltaikanlagen an Ihrem Objekt rechnen, oder eine moderne Heizungsanlage eingebaut ist, so senkt dies spürbar kleine Mängel, für deren Beseitigung der zukünftige Eignern nur zusätzliche Reserven hat.

Je besser Sie sich somit präsentieren, desto stärker sind Ihre Verhandlungspositionen bei Mängeln, die Ihnen gegenüber der Käufer sicher anführen wird und damit einen Preisnachlass provoziert. Wenn Sie hier kontern können, durch konkrete Einsparungen oder aber moderne Technik, so mindern Sie notwendig werdende Abschläge. Beachten Sie aber, dass im Grunde nur Investitionen in die Grundstruktur des Hauses aktiv zur Wertsteigerung beitragen. Ein schönes Wohnzimmer, eine moderne Küche oder ein luxuriöses Bad mögen zwar teuer gewesen sein, wenn dies aber dem Anspruch des Käufers nicht entspricht, so wird dieser die Kosten für ein neues Bad einplanen und dementsprechend in Abzug bringen. Nehmen Sie diesen Punkt aber nicht zu ernst, denn schließlich geht um Ihr persönliches Wohlbefinden in den eigenen Vier Wänden. Hinsichtlich eines möglichen Verkaufs aber sollten Sie das im Hinterkopf haben.

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