Baufinanzierung – Ratgeber zum Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen gehört nicht ohne Grund zu den klassischen Formen der Baufinanzierung, schließlich profitieren Kreditnehmer hier von einer teils längerfristigen Planungs- und Zinssicherheit. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen, die bereits seit längerer Zeit am Markt erhältlich sind, lohnt eine längere Zinsfestschreibung zumindest auf dem ersten Blick. Viele Kreditnehmer agieren in diesen Zeiten jedoch falsch, indem sie nur auf die niedrige Monatsrate schielen, dabei aber gänzlich die Tilgung des Darlehens missachten.

Wir erläutern Ihnen in diesem Beitrag die grundlegende Systematik eines Annuitätendarlehens und weisen auf typische Fehler hin.

Höherer Tilgungsanteil bringt Vorteile

Das Annuitätendarlehen ist so konstruiert, dass die monatlich zu zahlende Kreditrate immer gleich bleibt. Sie setzt sich aus einem Anteil für Tilgung und den Zinsen zusammen, wobei die Zinsen mit fortschreitender Tilgung natürlich verringert werden. Wir möchten das anhand folgenden Beispiels verdeutlichen:

• Die Kreditsumme beträgt 120.000 Euro, die Tilgung ist auf ein Prozent festgelegt. Zu Beginn beträgt die monatliche Tilgung also 100 Euro, bei einem Zinssatz von fünf Prozent werden zunächst 500 Euro an Zinsen anfallen. Nach dem ersten Monat beträgt die Restschuld also 119.900 Euro, nach dem zweiten Monat hingegen 119.799,58 Euro. Bei 25 Jahren Zinsbindung, einer gleichbleibenden Darlehensrate von 600 Euro sowie einer Tilgung von einem Prozent, werden nahezu 36 Jahre bis zur Volltilgung benötigt. Insgesamt haben Sie 120.449,03 Euro an Zinsen gezahlt, also mehr als den ursprünglichen Darlehensbetrag hierfür aufgewandt.
• Setzen wir hingegen zwei Prozent Tilgung an, so erhöht sich die Rate marginal um 100 Euro, die Zinsbelastung über die Laufzeit sinkt hingegen um nahezu 29.000 Euro. Zudem ist das Darlehen bereits nach etwa 25 Jahren getilgt. Bei drei Prozent Tilgung kommen wir auf 800 Euro Darlehensrate, die gesamte Zinsbelastung sinkt um weitere 22.000 Euro.

Mit einer um 300 Euro erhöhten Darlehensrate, einer Zinsbindung von 25 Jahren sowie einem Sollzins von 5,00 Prozent, ist das Darlehen bereits 15 Jahre vorher getilgt und die Zinsbelastung um ganze 51.000 Euro verringert worden. Weitere Informationen zum Thema, beispielsweise eine Modellrechnung anhand Ihrer eigenen Werte, finden Sie bei Immobilienscout24.

Das weitere Vorgehen

• Sicherlich gehen Sie ein gewisses Risiko ein, wenn Sie den Zinssatz über 20 oder gar 25 Jahre festschreiben lassen. Das Risiko jedoch, bei einer Refinanzierung einen höheren Zinssatz als aktuell zu erhalten, ist aufgrund der historischen Niedrig-Zinsphase massiv erhöht.
• Bedenken Sie dabei außerdem, dass Ihnen bei dieser Darlehensrate noch die Möglichkeit bleibt, Sondertilgungen durchzuführen. Tilgen Sie beispielsweise jährlich 2.000 Euro extra, so verringert sich die Laufzeit weiter und die Zinsbelastung sinkt.
• Experten empfehlen, maximal 2/3 des zur Verfügung stehenden, frei verfügbaren Haushaltseinkommens für die Baufinanzierung aufzuwenden. Demnach können Sie den finanziellen Rahmen kalkulieren, wobei Sie immer auch die anfängliche Tilgung im Blick haben sollten, da sich aufgrund der niedrigen Zinsen eine Möglichkeit ergibt, bereits jetzt einen entsprechenden Beitrag zu leisten.
• Planen Sie auch eiserne Reserven für die Instandhaltung der Immobilie ein, gerade beim Kauf von Altbauten oder renovierungsbedürftigen Häusern. Man rechnet hier mit einem Aufwand von zwei Euro pro Quadratmeter, den man monatlich beiseite legen sollte. Unter Umständen ergibt sich auch die Gelegenheit, mit einer staatlichen Förderung oder einem zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bankengruppe, die Sanierungen zu bewerkstelligen.

Der Unterschied

Im Gegensatz zu einem endfälligen Darlehen, welches immer häufiger von Kreditnehmern genutzt wird, garantiert das Annuitätendarlehen eine hohe Sicherheit und Transparenz. Beim endfälligen Darlehen wird nämlich nur der Zinsanteil über die Laufzeit bezahlt, die Tilgung findet erst zu einem späteren Zeitpunkt statt. Dies birgt das enorme Risiko von Zinssteigerungen, die aufgrund der aktuellen Marktlage, mehr als wahrscheinlich sind. Empfehlenswert ist diese Darlehensform also nur dann, wenn die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrages überbrückt werden muss, nicht jedoch als klassische Baufinanzierung.

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