Anschlussfinanzierung – für die Zukunft planen
Der Weg zum Eigenheim ist lang und in der Regel immer mit hohen Kosten verbunden. Bis Deutschlands Immobilienbesitzer ihr Heim abbezahlt haben, vergehen im Schnitt 30 Jahre. Ein Großteil der Darlehen läuft allerdings nur zehn Jahre mit jeweiliger Zinsbindung – anschließend folgt die Anschlussfinanzierung. Bei der Anschlussfinanzierung sollte kein Geld verschenkt werden. Oftmals lohnt es sich, zu einem neuen Anbieter zu wechseln.
Die Zinsbindungsfrist bei Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen gehört zum in Deutschland am häufigsten vergebenen Darlehen für Baufinanzierungen. Das erste Merkmal dieses Produktes sind die für einen festen Zeitraum festgelegten Zinsen. Je nach Bank beträgt diese Zeit fünf bis 15 Jahre. Die monatliche oder vierteljährige Annuitätenrate bleibt während dieser Zeit konstant. Der Vorteil: Der Kreditnehmer hat eine absolute Planungssicherheit für sein Budget. Jedoch kann das Darlehen während der Zinsbindungsfrist auch nicht gekündigt werden.
Nach Ablauf der ersten zehn Jahre kann der Kreditnehmer sechs Monate im Voraus kündigen. Wer sich innerhalb der Zinsbindungsfrist dafür entscheidet, das Darlehen abzulösen, der zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Schaden der Bank ersetzen soll. Wie hoch die Entschädigung ist, hängt von der Höhe des Darlehens, dem aktuellen Zinsniveau und dem vereinbarten Darlehenszins ab.
Worauf bei der Finanzierung zu achten ist
Der Zinssatz ist natürlich eines der wichtigsten Merkmale einer Finanzierung. Er sollte allerdings nicht das einzige Kriterium sein, wenn man sich für die Anschlussfinanzierung entscheidet. Jeder Kreditnehmer sollte überlegen, welche Sondervereinbarungen mit der Bank getroffen werden sollen. Die Möglichkeit einer Sondertilgung sollte unbedingt mit einbezogen werden. Ist diese vereinbart, kann pro Jahr ein gewünschter Kreditbetrag ohne Kündigungsfrist zurückgezahlt werden. Die monatliche Rate reduziert sich durch eine Sondertilgung nicht. In der Annuitätenrate sind allerdings die Tilgung und Zinsen enthalten. Durch die höhere Tilgung reduziert sich der zu zahlende Zinsbetrag, wodurch die monatliche Tilgung ansteigt.
Die Höhe der Tilgung ist ein ebenfalls wichtiger Aspekt für die Anschlussfinanzierung. Viele Kreditnehmer vereinbaren am Anfang eine Tilgung von ein bis zwei Prozent. Die Tilgung darf während der Kreditlaufzeit oftmals ein bis zweimal geändert werden. Bei finanziellen Schwierigkeiten kann die Kreditrate dementsprechend nach unten oder bei finanzieller Sorglosigkeit nach oben angepasst werden.
Warum den Anbieter wechseln?
Wer die Zinsbindung auslaufen lässt und sich nicht über die Angebote der Konkurrenz informiert, der könnte das später bereuen. Zu Darlehensbeginn vergleichen viele Immobilienbesitzer alle Angebote, bei der Anschlussfinanzierung sind sie zehn Jahre später etwas fauler. Die Folge: Verbraucherschützer müssen immer häufiger mit ansehen, wie zahlreiche Banken ihre langjährigen, treuen Kunden bei den Folgeverträgen regelrecht über den Tisch ziehen.
Wann um die Anschlussfinanzierung sorgen?
Experten sind sich einig: Mindestens sechs Monate vor dem Ende der Kreditlaufzeit sollten sich Interessierte umsehen. Doch auch für Kunden, deren Darlehen bereits zum Jahreswechsel ausläuft, ist es noch nicht zu spät. Sie müssen sich allerdings beeilen. Es dauert in der Regel einige Tage, bis die Unterlagen von dem Darlehensnehmer zusammengestellt werden. Bis der Darlehensantrag von der finanzierenden Bank geprüft wird, vergehen zusätzlich zwei Wochen.
Die Alternative: Forward-Kredit
Mit einem Forward-Darlehen wird Tilgen jetzt einfacher: Eigentümer, deren Finanzierung in wenigen Jahren ausläuft, können sich die heutigen Konditionen für eine anstehende Anschlussfinanzierung sichern. Derzeit geht das bis zu fünf Jahre im Voraus. Das Prinzip ist relativ einfach: Der Kunde unterschreibt heute den Darlehensvertrag, verlangt das Geld allerdings erst in einigen Jahren. Für jeden Monat Wartezeit wird ein Zinsaufschlag vom Kreditgeber verlangt. Dieser liegt in der Regel bei 0,01 bis 0,04 Prozent pro Monat. Die aktuellen Aufschläge sind günstig, denn Kapitalmarkexperten erwarten in absehbarer Zeit keine stark steigenden Zinsen.
Beispiel: Bei einem Häuslebauer steht in den nächsten Wochen ein Darlehen zur Anschlussfinanzierung an. Bei der gewählten Bank kann mit einem Effektivzins von 2,50 Prozent gerechnet werden. Wird die Baufinanzierung erst in 24 Monaten angesteuert, könnte ein Forward-Kredit sinnvoller sein. Statt 2,50 Prozent läge das Angebot bei 2,90 Prozent. Ist der Bauherr der Ansicht, dass die Zinsen in den nächsten zwei Jahren um mehr als 0,4 Prozent steigen werden, dann ist das Forward-Darlehen die richtige Wahl. Im Idealfall wartet er noch etwas ab, so wird die Vorlaufzeit kürzer und der Aufschlag geringer.
Es gibt keine Garantie dafür, dass sich der Zinsmarkt entsprechend der Wünsche der Hausbesitzer entwickelt. Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich aktuell für das Forward-Darlehen, weil sie vor mehreren Jahren Kredite zu weitaus höheren Zinssätzen abgeschlossen haben.
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