Wohnungsbewertung

Die 10 wichtigsten Fragen und Antworten

Wie errechnet sich der Preis einer Wohnung?

Der Preis einer Wohnung wird heute nicht mehr geschätzt, sondern aktiv berechnet, wobei verschiedene Schlüsselfaktoren eine Rolle spielen. Wie teuer ein Haus oder eine Wohnung ist, hängt von der konkreten Lage ab (Mikrolage und Makrolage – Stadtteil und Stadt oder Region), sowie von dem architektonischen Stil, dem baulichen Zustand, dem Baujahr, den Modernisierungsmaßnahmen oder einem eventuellen Sanierungsstau, der Ausstattung, der Größe und Lage der Zimmer, Extras wie Einbauküche, Wanne, Loggia, Terrasse und/oder Balkon, der gesamten Quadratmeteranzahl und den zu erwartenden Nebenkosten. Diese „Objektdaten“ kann man individuell berechnen, oder ein Bewertungstool nutzen, in welches man diese Objektdaten eingibt, um den konkreten Wert des eigenen Hauses zu ermitteln.

Was bedeutet der Begriff „fairer Preis“ für Kauf oder Miete?

Beim Begriff „fairer Preis“ denkt man Gerechtigkeit, doch in Wahrheit handelt es sich um eine Rechenmethode, welche Durchschnittspreise von Immobilien ermittelt. Möchte man den fairen Preis einer Miete oder eines Verkaufspreises für ein Objekt berechnen, kann man dies im Internet über entsprechende Portale und Berechnungshilfen zum Check des Mietpreises tun. Hier werden zuerst viele Objektdaten abgefragt, damit die konkrete Preisklasse und der Wert der Immobilie richtig eingestuft werden können, sowie auch ein Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Datenbank möglich wird.

Nach der Abfrage von Objektdaten werden verschiedene marktgängige Preise für vergleichbare Immobilien zusammengerechnet und dann aus allen Preisen in der Summe ein Mittelwert berechnet, der als fairer Preis angesehen wird. Dieser Preis entspricht dem statistischen Durchschnitt, zu dem Wohnungen oder Häuser vergleichbarer Größe, Lage und Ausstattung angeboten werden. Der sogenannte faire Preis kann vom tatsächlichen Preis der Miete oder der vom Verkäufer angesetzten Marge des Verkaufspreises abweichen – und ein Argument darstellen, falls er niedriger sein sollte als das, was Vermieter oder Verkäufer verlangen.

Lohnt sich ein Gutachter, oder genügt ein Online-Preis-Check?

Nicht immer entscheidet man frei, ob man einen Gutachter zur Wertermittlung einer Immobilie einsetzen möchte. Grundsätzlich ist ein Gutachter verpflichtend, wenn es sich darum handelt, dass der ermittelte Wert des Hauses oder der Wohnung einer gerichtlichen Überprüfung standhalten soll – etwa im Fall einer Scheidung oder eines Erbfalls mit Erbengemeinschaft. In solchen Fällen ist der Einsatz eines Gutachters meist unumgänglich, da Schätzungen sowie auch sogar professionelle Bewertungen von Maklers oft nicht ausreichen, oder als nicht genügend objektiv angesehen werden. Ein „staatlich anerkannter Immobiliengutachter“ stellt die Königsklasse objektiver Immobilienbewertung dar – kostet jedoch auch Geld, was jedoch bei Gerichtsfällen ohnehin zu erwarten ist.

In anderen Fällen, wenn es nicht um gerichtsverwertbare Beweise geht, ist ein Gutachten zur Wertermittlung nicht zwingend erforderlich. Möchten Sie etwa Ihre Immobilie verkaufen, und hat niemand anderes ein berechtigtes Interesse oder ein eingetragenes Recht an dieser Immobilie, dürften Sie dies ohne Hinzuziehung eines Gutachters tun. Ein Gutachter hilft Ihnen in solchen Fällen, wenn es rein um einen privaten Verkauf ohne gerichtliche Hintergründe geht, den realen Verkehrswert der Wohnung in der objektivsten weise zu ermitteln, so dass es gegenüber Kaufinteressenten eine hieb- und stichfeste Argumentation gibt. Ein Gutachter empfiehlt sich auch für zaghafte Verkäufer, die den Wert ihrer Immobilie nicht selbst ermitteln können oder wollen und sichergehen möchten, dass der von ihnen veranschlagte Preis auch realistisch ist – und daher schnell zu einem reellen Verkauf führt.

Wie berechnet man den Verkehrswert einer Wohnung?

Der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie benennt denjenigen Preis, den ein Haus oder eine Wohnung zum Zeitpunkt der Ermittlung auf dem Markt erzielen würde. Ein genauer Wortlaut des Paragrafens des deutschen Baurechts konkretisiert näher, was Verkehrswert bedeutet: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch)). Den Verkehrswert einer Immobilie sollte man immer ermitteln, wenn es unumgänglich ist, klare Daten, Zahlen und Fakten zur Hand zu haben beim Immobilienverkauf. Das ist zum Beispiel bei einer Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung der Fall, wenn eine unumstößliche Wertermittlung gefragt ist, welche allen Beteiligten die nötige Rechtssicherheit gibt.

Wie wird aber der Verkehrswert ermittelt? Es gibt mathematisch drei Verfahren, welche exakt erfassen können, wie viel das Kapital in Stein denn auch in Euro wert ist. Das erste Verfahren ist das sogenannte Vergleichswertverfahren, bei dem vergleichbare Häuser oder Wohnungen ermittelt werden, ihre Preise erfasst und daraus ein statistischer Mittelwert berechnet wird. Durch dieses Vergleichswertverfahren kann man relativ genaue und ortsüblich exakte Verkehrswerte von Immobilien ermitteln.

Besonders interessant und praxisnah ist die Verkehrswertermittlung, wenn es tatsächlich um gleichartige Immobilien geht, wenn man also zum Beispiel eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage kaufen will, oder ein Reihenhaus, das baugleich ist mit seiner Nachbarschaft.

Ein anderes Verfahren zum Ermitteln des Verkehrswertes ist das sogenannte Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren werden zwei Werte ermittelt, der Preis des Grundstücks und der Wert der Immobilie, und diese beiden Werte werden dann addiert. Die Summe, die sich durch Addition ergibt, ist der Verkehrswert der Immobilie durch das Sachwertverfahren. Ein solches auf den Sachwert fokussierendes Verfahren bietet sich an, wenn man eine Wohnung oder ein Haus selbst nutzen und daher wissen will, wie viel Bares im Neuerwerb steckt – und auch, welche Wertsteigerung möglich ist.

Denn die separate Berechnung von Haus und Grundstück ermöglicht es dem Erwerber der Immobilie, beide Werte getrennt voneinander sowie auch verbunden miteinander zu betrachten und ein ausgewogeneres Bild von seiner eigenen Investition und den Zukunftschancen auf dem Markt zu erhalten, wie sich der Wert beider Elemente der Immobilie, Haus und Grund, entwickeln könnte.

Drittens gibt es zur Verkehrswertermittlung auch das sogenannte Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird ausschließlich bei Kapitalanlagen angewendet, wobei sich die Frage bereits beantwortet, für welche Fälle dieses Verfahren geeignet ist: für alle Immobilien, die man nach dem Kauf nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Das Ertragswertverfahren stellt die zu erwartenden Mieten (Mieteinnahmen der Immobilie pro Jahr, pro Partei und insgesamt aller Parteien im Objekt) in Relation zum Rohertrag, den Bewirtschaftungskosten sowie zu den Erwerbskosten, also dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag und gegebenenfalls Makler und Sachverständiger. Durch das Ertragswertverfahren kann man berechnen (lassen), ob sich eine Investition, etwa in ein Vier-Parteien-Mietshaus, lohnt, so dass sich von einer betriebswirtschaftlich günstigen Investition sprechen lässt – im Vorfeld des Kaufs von Renditeobjekten ist ein Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung also immer eine Vorsichtsmaßnahme.

Welche Faktoren treiben den Preis einer Wohnung nach oben?

Zuerst ist die Lage der Immobilie entscheidend: die Makrolage einer gefragten Region, etwa einer Metropolregion oder mancher Städte wie München, Hamburg, Stuttgart und Berlin und deren Einzugsgebiet verstärkt die Preistendenz nach oben. Zusätzlich zur guten Makrolage, also zur „angesagten“ Region oder Stadt, ist die Mikrolage entscheidend, wie etwa die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die relative Nähe zu Schulen, Universitäten, Ärzten, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten, und der Freizeitwert möglicher Naherholung wie Parks oder Naturschutzgebiete in der Nähe.

Zusätzlich zur Lage sind die Objektdaten die sogenannten harten Fakten, anhand derer sich der Wert einer Immobilie errechnet: eine große Quadratmeteranzahl, große und helle Zimmer, eine angenehme Gesamtsituation der Immobilie mit baulichen Details wie Balkon oder Loggia oder Parkplatz treiben den Preis nach Oben.

Dann ist es wichtig, dass es innerhalb des Objekts keinen Sanierungsstau gibt – Wohnungen und Häuser in Top-Modernisierungszustand werden marktgängig zu den höchsten Preisen gehandelt. Die Frage, ob Altbauten oder Neubauten generell einen höheren Preis haben, kann man jedoch pauschal nicht beantworten. Tatsächlich ist mancher Altbau, wenn er stilvoll saniert wurde, extrem hochpreisig, jedoch auch Neubauten schießen bei Immobilienbewertungen preismäßig stets in die Höhe, so dass man sagen kann, dass gut erhaltene Altbauten und marktaktuelle Neubauten –zumal bei Erstbezug – die Spitzenreiter sind.

Verlierer bei der Marktpreispolitik sind hier oft die Häuser und Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren, die etwas baufällig sind und Sanierungsstau aufweisen. Hier gibt es nicht das stilvolle Flair, das viele Käufer dazu verlockt, für Altbauten einen hohen Preis zu zahlen, und auch der Komfort ist nicht so hoch wie bei Neubauten. Konsequenz: der Peis solcher Immobilien sinkt. Wer jedoch das Glück hat, eine Jugendstilvilla oder eine Gründerzeitwohnung zu verkaufen, oder eine topmoderne Neubau-Wohnung im Erstbezug zu erwerben, sollte mit hohen Preisen rechnen.

Welche Faktoren senken den Preis einer Wohnung?

Die Faktoren, die den Immobilienwert senken, sind logischerweise genau das Gegenteil der Faktoren, die ihn erhöhen. Eine schlechte Mikro- oder Makrolage (oder, im ungünstigsten Fall, beides), ist ein No-go für eine hohen Verkaufspreis. Immobilien in ungünstigen Lagen, kaum nachgefragten Regionen oder Gegenden, die eine schlechte Infrastruktur aufweisen, sind vom Marktwert und vom Verkehrswert her niedrig angesiedelt. Auch eine gute Makrolage in einer grundsätzlich nachgefragten Gegend, jedoch verunschönt durch eine schlechte Mikrolage, senkt den Kaufpreis dramatisch. Ein Beispiel: eine Wohnung in München, einer gefragten Stadt und daher guten Makrolage, befindet sich in unmittelbarer Nähe zum lärmigen Flughafen (schlechte Mikrolage) und ist daher geringer angesiedelt im Preissegment.

Umgekehrt ist eine Wohnung mit guter Mikrolage wie in einer ruhigen Seitenstraße bei einem Park, aber in einer ungünstigen Makrolage (eine Stadt, die kaum nachgefragt wird) zu einem niedrigen Preis zu verkaufen. Auch Altlasten der Wohnung, problematische Rechtslagen wie alte Wegerechte oder andere Hindernisse, ungünstige Wetterverhältnisse in der Region (makrolagen-bedingte Nachteile), Sanierungsstau und andere Nachteile können sich erheblich auf den Wert auswirken und eine Wohnung oder ein Haus im Preis beträchtlich senken.

Der Faktor der Wohnungsgröße kann, muss sich aber nicht unbedingt auf den Verkaufspreis auswirken: kleine Wohnungen erzielen meist sogar relativ gesehen höhere Verkaufspreise pro Quadratmeter als große, allerdings sind manche Objekte insgesamt zu klein und zu wenig geräumig, um Wohninteressen zu entsprechen, und werden deshalb zu einem geringeren Preis verkauft. Zudem sind Wohnungen mit kleinen Zimmern und wenig baulichen Extras wie Balkon oder Terrasse oder PKW-Stellplatz generell schlechter – und zu einem niedrigeren Preis – zu verkaufen als die gefragten Top-Objekte auf dem Markt, die diese vom Interessenten begehrten Eigenschaften aufweisen.

Sonderfall Wohnrecht – wie berechnet sich der Wert einer Immobilie mit Wohnrecht?

Ein eingetragenes Wohnrecht bedeutet in der Rechtspraxis, dass jemand das Recht hat, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst der Eigentümer zu sein( im deutschen Recht wird dies unter § 1093 BGB gehandhabt). Grundsätzlich sind Käufe und Verkäufe von Häusern oder Wohnungen mit eingetragenem Wohnrecht für alle Parteien schwierig, da die Inhaberin des Wohnrechts sich in der Regel dagegen sträubt, dass die Immobilie den Besitzer wechselt, und der Besitzer selbst nur einen eingeschränkten Gebrauchswert der Immobilie genießen kann, oder, falls es eine Mietangelegenheit sein soll, nur eine reduzierte Rendite. Allerdings ändert ein Neuverkauf die Situation des Wohnrechts nicht, ähnlich wie Kauf nicht Miete bricht, und dieses bleibt bestehen und wirkt sich auf den Wert der Immobilie für den neuen Eigentümer aus.

Den Wert einer Immobilie mit Wohnrecht errechnet man, indem man eine sogenannte fiktive Miete errechnet und diese in Zusammenhang mit dem statistisch zu erwartenden Lebensalter der Person setzt, welche Inhaberin des Wohnrechts ist.

Was sich hier so kompliziert anhört, soll durch ein Beispiel illustriert werden: Frau Meier besitzt ein Wohnrecht an einer Immobilie, in der sie einen Teil bewohnen darf. Die fiktive Miete, die ortsüblich wäre für eine Wohnung dieser Lage und Größe, betrüge 10.000 EUR pro Jahr. Die durchschnittliche Lebenserwartung von Frau Meier, die zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie mit Wohnrecht 60 Jahre alt ist, beträgt 72 Jahre. Diese 12 Jahre zusätzlicher Lebenserwartung werden mit der jährlichen fiktiven Miete hochgerechnet und man erhält 120.000 EUR für den Wert der gesammelten fiktiven Mieten, welche dem Neuerwerber der Immobilie entgehen.

Insofern betrüge zum Beispiel der Wert eines Zweifamilienhauses mit Wohnrecht für eine Partei statt der marktüblichen Verkehrswerte in ländlichen Lagen von zwischen 400.00-600.000 EUR diesen Betrag abzüglich der errechneten 120.000 EUR fiktiver Miete, die durch das stattgehabte Wohnrecht entfallen.

Wie viel ist eine vermietete Wohnung wert im Vergleich zu einer nicht vermieteten?

Eine vermietete Wohnung hat den Vorteil, dass sie dem Erwerber sofort Rendite erbringt. Dadurch kann der Renditewert der Wohnung gleich nicht nur berechnet, sondern in der Praxis erfahren werden. Gerade Menschen, die erfahren sind im Erwerben und Vermieten von Wohnungen, sind recht erpicht darauf, bereits vermietete Wohnungen zu kaufen, da es hier keinen Leerstand gibt und die Mieten regelmäßig erscheinen.

Allerdings gibt es Nachteile, wenn Neu-Erwerber und Alt-Mieter sich nicht leiden können: hier haben die alteingesessenen Mieter oft den Vorteil langer Kündigungsfristen, und die neuen Eigentümer können – außer bei Eigenbedarf – nicht so schnell kündigen, wie ihnen in manchen Fällen lieb wäre. Allerdings sind das eher psychologische Faktoren, wenngleich sie im aktuellen deutschen Mietrecht durchaus eine Rolle spielen.

Was den Verkehrswert einer vermieteten Wohnung versus einer nicht vermieteten angeht, so ist es entscheidend, ob der Käufer die Wohnung selbst beziehen möchte oder zu Renditezwecken nutzt, also nur der Vermieter sein will. Ist letzteres der Fall, wird der Verkehrswert einer solchen Wohnung für den Käufer, der Vermieter sein will, sogar höher sein. Hat jedoch der Käufer das Interesse, selbst in der Wohnung zu wohnen, ist das Interesse und daher der subjektive Marktwert einer vermieteten Wohnung geringer.

Grundsätzlich spielen jedoch bei jeder Wohnung – ob vermietet oder nicht – die zentralen „harten Fakten“ der Immobilie eine Rolle bei der Errechnung des Wertes, die Lage (Mikrolage und Makrolage), das Baujahr, die Anzahl der Zimmer, die gesamte Quadratmeterzahl, der Zustand, die Modernisierungssituation und die Ausstattung, sowie die Energiebilanz und die zu erwartenden Nebenkosten.

Wohnung selbst verkaufen oder Makler beauftragen?

Grundsätzlich ist ein Eigenverkauf einer Immobilie möglich und immer dann anzuraten, wenn man als Verkäufer genügend Erfahrung auf dem Immobilienmarkt hat und sichergehen kann, dass einem bei der Bewertung und dem Verkauf der eigenen vier Wände keine Fehler unterlaufen. Jedoch ist nicht jedermann mit dieser Expertise gesegnet. Denn obwohl Makler durch ihre Provision den realen Verkaufswert für den Käufer um die Courtage senken, der Eigentümer also nicht den gesamten Kaufpreis für sich behalten kann, hat ihr Einsatz mehrere konkrete Vorteile.

Zum einen kennen Makler den Markt der Immobilien durch ihre berufsmäßige Beschäftigung mit den aktuellen Nachfragen und Angeboten viel besser und intensiver als jeder Laie. Hinzu kommt, dass Laien beim Verkauf ihrer Wohnung oft scheitern, weil sie aus Unerfahrenheit einen zu hohen Verkaufspreis ansetzen und daher Interessenten ausbleiben. Manchmal jedoch berechnen unerfahrene Eigentümer auch einen Verkaufspreis unter Wert und verkaufen dadurch zwar schnell, ärgern sich aber im Nachhinein, wenn sie erfahren, dass sie den neuen Erwerbern die eigene Immobilie zu günstig verkauft haben.

Da Zeit Geld ist und Expertise sich nicht schnell erwirbt, sondern man wirklich einen Fachmann beauftragen sollte für ein rasches Gelingen, lohnt sich der Einsatz eines Maklers in solchen Fällen fast immer, da hier durch die Errechnung des aktuellen, zutreffenden Marktwertes und Verkehrswertes Ihres Objekts gleich die richtige Käuferschicht angesprochen wird. Zudem hat ein professioneller Makler meist mehrere seriöse Kaufinteressenten in petto, die sich umgehend für eine gute Immobilie begeistern können und ohne Umschweife zu Besichtigungsterminen erscheinen. Um Zeit zu sparen und die Wohnung oder das Haus ohne Umwege und zu einem reellen Preis zu verkaufen, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers also in den meisten Fällen.

Wie wertvoll ist die Lage einer Wohnung?

Bei der Lage einer Wohnung unterscheidet man Mikrolage und Makrolage als Faktoren, welche den Wert und damit den Preis beeinflussen. Unter der Makrolage versteht man die regionale Lage, das Bundesland, die Region im Bundesland, sowie besondere Eigenheiten des Abschnitts der Region, in der sich die Immobilie befindet. Eine ländliche Lage in Mecklenburg-Vorpommern etwa hat grundsätzlich eine andere Kostengestaltung als eine zentrale Lage in Mittelhessen nah an einer Metropolregion oder gar in einer gefragten Großstadt wie München, Hamburg, Stuttgart oder Berlin.

Dazu kommen noch die Faktoren, die von der sogenannten Mikrolage bestimmt werden, und die ebenfalls zur preisrelevanten Situation der Wohnung gehören. Unter einer Mikrolage verstehen Makler die unmittelbare Umgebung der Immobilie, den Stadtteil, den Kiez oder auch ganz konkret die Straße – ist es eine verkehrsreiche und laute Straßenlage, oder eine stille Sackgasse, ist ein Park in der Nähe oder Industrie?

Auch die relative und konkrete Nähe zu Kindergärten, Schulen, Ärzten und Geschäften für den täglichen Bedarf spielt eine Rolle bei der Bewertung einer günstigen Mikrolage der Wohnung. Alle diese Details spielen bei der Errechnung des Verkehrswerts einer Immobilie eine überragende Rolle. Wenn Makrolage und Mikrolage günstig sind, werden Immobilien zu einem hohen Verkehrs- und Verkaufswert gehandelt, denn solche Häuser und Wohnungen bieten viele Vorteile für den Erwerber und/oder den Bewohner.

Ist die Makrolage gut, die Mikrolage aber schlecht – oder umgekehrt – wird kein so hoher Verkehrs- und Verkaufswert ermittelt. Sind Mikro- und Makrolage ungünstig, wird die Immobilie nur schwerlich und nur zu einem geringen Preis zu verkaufen sein. Allerdings können Käufer hier ein Schnäppchen machen, wenn sie in eine solche Wohnung investieren – und bereit sind, etwa bei einer abgelegenen Situation auch einmal weitere Anfahrtswege in Kauf zu nehmen.