Wohnung verkaufen – welche Steuern fallen an?

Durch die steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt werden Wohnungen bei einem Umzug häufig mit Gewinn verkauft. Entstandene Gewinne aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf müssen dem Finanzamt gemeldet und versteuert werden. Mit welcher Steuerlast zu rechnen ist und wann Sie eine Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen dürfen, erfahren Sie im Folgenden.

Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Der Immobilienverkauf einer Eigentumswohnung gilt als Spekulationsgeschäft oder privates Veräußerungsgeschäft und für Gewinne müssen nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) Steuern an das Finanzamt abgeführt werden. Erzielen Sie durch einen Wohnungsverkauf Gewinne, sind Sie bis auf wenige Ausnahmefälle steuerpflichtig. Zu versteuernde Gewinne sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben und dem Finanzamt melden.

Wie viel Steuer muss ich zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Steuern auf den Wohnungs- oder Hausverkauf fallen an, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren Gewinne erzielt wurden. Dazu wird der persönliche Steuersatz für die Einkommensteuer des jeweiligen Kalenderjahres angesetzt, um die zu zahlenden Steuern für die Veräußerung der Eigentumswohnung zu ermitteln.

Der maximale Steuersatz für zu versteuernde Einkünfte liegt nach § 32a Einkommensteuergesetz (EStG) bei 45 Prozent, wenn Sie 2022 Einkünfte von 277.826 Euro erzielen. Der Veräußerungsgewinn gehört zu den Einkünften und gilt für das Kalenderjahr, in dem der Verkauf der Wohnung abgewickelt wurde.

Wie kann ich meine Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen?

Gesetzgeber gewährt Freibetrag von 599 Euro

Wenn Sie mit dem Verkauf der Wohnung einen Gewinn von maximal 599 Euro erzielt haben, sieht der Gesetzgeber von einer Steuerpflicht ab. Versteuernde Einkünfte haben Sie in diesem Fall nicht und die Veräußerung der Wohnung erfolgt steuerfrei. Relevanz hat der Freibetrag von 599 Euro beim Wohnungsverkauf jedoch kaum, denn bei Immobilien sind die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen.

Selbst der Verkauf einer Immobilie nach nur einem Jahr kann den Freibetrag bereits übersteigen, besonders wenn es um eine Eigentumswohnung in größeren Städten geht. Weiterhin gilt der Steuerfreibetrag für alle privaten Veräußerungsgeschäfte, sodass nicht nur Gewinne aus Immobilien zu beachten sind.

Eigennutzung seit Fertigstellung oder Anschaffung

Auf Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie müssen Verkäufer keine Steuern zahlen, wenn die Voraussetzungen für § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 1 EStG erfüllt werden. Darin wird festgelegt, dass „Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken […] genutzt wurden“, eine Ausnahme darstellen. Wenn Sie in einer neu bebauten Immobilie seit Fertigstellung oder in einer bestehenden Immobilie unmittelbar seit dem Kauf bis zum Verkauf wohnen, ist auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist keine Steuer zu zahlen.

Die Regelung des Gesetzgebers ermöglicht Immobilienbesitzern einen einfachen Wechsel zu einer größeren Wohnung oder den Umzug in eine andere Stadt. Damit Spekulationsgewinne aus dem Wohnungsverkauf nicht versteuert werden müssen, sind die Angaben des Paragraphen genau einzuhalten. Wurde die Wohnung in der Zwischenzeit vermietet, findet der Ausnahmefall keine Anwendung. Ebenfalls werden die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit nicht durch unbebaute Grundstücke erfüllt, denn dort ist keine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ möglich. Dann ist zu prüfen, ob eine der weiteren Ausnahmeregeln für den Immobilienverkauf infrage kommt.

Eigennutzung für 3 zusammenhängende Kalenderjahre

Als weitere Option bei der Eigennutzung fällt auf den Wohnungsverkauf keine Spekulationssteuer an, wenn Sie das Objekt selbst für 3 Jahre genutzt haben. Dabei handelt es sich um eine Eigennutzung von 3 zusammenhängenden Kalenderjahren, sodass ein Einzug im Dezember von Jahr 1 und ein steuerfreier Verkauf im Januar in Jahr 3 möglich ist. Dadurch sind Immobilien, die für Wohnzwecke genutzt wurden, steuerlich bessergestellt. Eingeschlossen sind bei der Eigennutzung neben den Eigentümern Kinder, die noch für den Bezug von Kindergeld berechtigt sind. Wurde die Eigentumswohnung von den Kindern bewohnt, sind der Veräußerungserlös und entstandene Gewinne ebenfalls nicht zu versteuern.

Für die Eigennutzung ist die Registrierung als Erstwohnsitz nicht entscheidend, wie der Bundesfinanzhof (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16) entschieden hat. Stattdessen ist die Steuerfreiheit bei Eigennutzung auch für einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung möglich. Ebenso darf die Wohnung im ersten oder dritten Jahr vermietet werden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 10/19), ohne dass die Steuerfreiheit für den Immobilienverkauf entfällt.

Vorsicht gilt im Falle einer Trennung, wenn die Immobilie von einem Ehepartner übernommen wird. Die Frist für die Spekulationssteuer beginnt in diesem Szenario von vorne.

Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen

Steuerfrei sind Verkaufserlöse aus Immobiliengeschäften ebenfalls, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist. Dann müssen Sie Gewinne nicht versteuern, sondern die Besteuerung entfällt komplett. Dies hat der Gesetzgeber in § 23 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt. Für die Zehnjahresfrist spielt es keine Rolle, ob es sich um eine selbstgenutzte oder eine vermietete Wohnung handelt. Eine Wohnung muss mindestens 10 Jahre und einen Tag in Ihrem Besitz sein, wofür das Datum des Kauf- bzw. Verkaufsvertrags zählt.

Die Spekulationsfrist entfällt nicht, wenn Sie durch einen Erblasser oder durch eine Schenkung in den Besitz der Wohnung gelangt sind. Dabei gilt für die Spekulationssteuer nicht der Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung, sondern das Datum des notariellen Kaufvertrags für den ursprünglichen Erwerb. Unter Umständen kommt die Zahlung von Erbschaft- oder Schenkungssteuer hinzu.

Wenn das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgeht, entfällt die Zehnjahresfrist. Für die Einstufung als Grundstückshandel wird ein Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren angenommen. Eine Veräußerung von Grundstück oder Wohnung ist dann immer steuerpflichtig und es kann eine zusätzliche Steuerlast durch die Gewerbesteuer entstehen.

Was kann ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Steuern zahlen Sie nur auf Gewinne, die mit Veräußerungsgeschäften erzielt wurden. Dabei handelt es sich nicht nur um die Differenz des Verkaufspreises zum Kaufpreis. Um Ihre Steuerlast gegenüber dem Finanzamt zu senken, dürfen Sie entstandene Kaufnebenkosten oder Veräußerungskosten abziehen. Dazu gehört zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren oder die Kosten für Inserate, mit denen Sie den Spekulationsgewinn gegenüber dem Fiskus verringern dürfen.

Veräußerungs- und Anschaffungskosten, die steuerlich absetzbar sind:

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Eintragung in das Grundbuch)
• Reparaturen in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf der Wohnung
• Maklergebühren bei Kauf und Verkauf
• Kosten für Inserate

Abschreibungen, die über die Jahre beim Finanzamt geltend gemacht wurden, müssen von den Anschaffungskosten abgezogen werden.

Wie kann ich die Steuerlast für den Wohnungsverkauf berechnen?

Zur Ermittlung der Steuerlast für das Kalenderjahr sind Ihre gesamten Einkünfte und der persönliche Steuersatz zu ermitteln. Dazu nehmen Sie Ihre Einkünfte aus Arbeit, Kapitalvermögen oder Vermietung und rechnen den Verkaufsgewinn der Eigentumswohnung hinzu. Hierzu sind neben dem Kaufpreis auch die obigen weiteren Anschaffungskosten vom Verkaufspreis abzuziehen.

Die daraus entstehende Summe von Einkünften entscheidet schließlich darüber, welchen Einkommensteuersatz Sie zahlen müssen. Die Steuersätze für 2022 können Sie in § 32a EStG nachlesen und müssen für die Reichensteuer von 45 Prozent Gesamteinnahmen von mindestens 277.826 Euro erzielen. Bedenken Sie, dass es in Deutschland ein progressives Steuersystem gibt, sodass Sie den höheren Steuersatz nur auf Mehreinkünfte zahlen. Einnahmen unterhalb der Grenze werden weiterhin mit einem niedrigeren persönlichen Steuersatz versehen.

Was passiert bei Verlusten aus dem Wohnungsverkauf?

Trotz der steigenden Immobilienpreise kann es vorkommen, dass beim Verkauf der Eigentumswohnung Verluste anfallen. Selbst wenn der Verkaufspreis über dem damaligen Kaufpreis liegt, kann durch teure Reparaturen oder Sanierungen ein Verlust entstehen. In diesem Fall erhalten Sie durch den Gesetzgeber nach § 23 Absatz 3 Satz 7 EStG die Möglichkeit, Verluste mit Gewinnen zu verrechnen.

Erlaubt ist die Verrechnung jedoch nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, zum Beispiel anderen Immobilien, Gold oder Kryptowährungen. Ebenso kann der Verlust durch den Wohnungsverkauf in das Vor- oder Folgejahr übertragen werden. Befragen Sie dazu am besten einen Steuerberater, um Ihre Steuerlast gegenüber dem Finanzamt zu optimieren.

Was passiert, wenn die Wohnung Teil des Betriebsvermögens ist?

Immer steuerpflichtig ist der Verkauf von Wohnungen, die als Betriebsvermögen gelten. Dabei ist es egal, ob die Immobilie vermietet wurde oder selbst als Unternehmenssitz genutzt wurde. In diesem Fall gelten weder der Freibetrag noch die eigene Nutzung oder die Zehnjahresfrist.

Auch Gewerbesteuer kann bei einer Veräußerung aus dem Betriebsvermögen hinzukommen. Eine Alternative ist die Entnahme des Grundstücks durch einen Wechsel zum Privatvermögen. Dadurch beginnt jedoch die Spekulationsfrist neu und Sie müssen 10 Jahre warten oder eine der anderen Ausnahmen für einen steuerfreien Immobilienverkauf nutzen.

Wo sind Gewinne aus dem Wohnungsverkauf bei der Steuererklärung anzugeben?

Gewinne aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf müssen in der Steuererklärung als „Sonstige Einkünfte“ in der Anlage SO für das Verkaufsjahr angegeben werden. Einreichen können Sie Ihre Steuererklärung allein bei dem Internet-Portal Elster oder Sie wenden sich an einen Steuerberater. Mit der Hilfe eines Experten können Sie sicherstellen, dass Sie die zu zahlende Spekulationssteuer für den Immobilienverkauf optimieren.

Wann muss die Spekulationssteuer gezahlt werden?

Wenn Sie sich nicht für einen steuerfreien Wohnungsverkauf qualifizieren und Gewinne in der Einkommensteuererklärung für das Kalenderjahr angeben, erhalten Sie nach der Berechnung des Finanzamtes einen Steuerbescheid zugestellt.

Fällig ist die Spekulationssteuer erst dann und nicht sofort bei einem Verkauf oder wenn der Veräußerungserlös auf Ihrem Konto eintrifft. Dann haben Sie die Möglichkeit, den fälligen Betrag per Lastschrift einziehen zu lassen oder selbst an die Finanzverwaltung zu überweisen.

Zusammenfassung

Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnung müssen nach § 23 EStG mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Ausnahmen gibt es für Privatverkäufe nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist, der Eigennutzung seit Fertigstellung bzw. Anschaffung, einer Eigennutzung von 3 zusammenhängenden Kalenderjahren oder einem Gewinn von maximal 599 Euro. Die Veräußerung einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen ist hingegen immer steuerpflichtig.