Umkehrhypothek

Immobilienrente mit lebenslangem Wohnrecht

Bei den Deutschen hat sich die Immobilie zur Geldanlage Nummer 1 entwickelt, doch in Haus oder Wohnung ist das Vermögen fest gebunden. Falls kurzfristiger Bedarf an Liquidität für Reparaturen oder andere größere Anschaffungen besteht, ist das Wohneigentum keine Hilfe.

Ändern lässt sich dies unter anderem durch eine Umkehrhypothek, bei der für die beliehene Immobilie eine einmalige oder monatliche Summe ausgezahlt werden. So können Rentner kurzfristige Finanzierungslücken schließen oder die eigene Rente aufbessern. Was bei Umkehrhypotheken zu beachten ist, stellen wir im Folgenden näher vor.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek, die auch unter den Bezeichnungen „Rückwärtshypothek“ oder „reverse mortgage“ bekannt ist, gibt Immobilienbesitzern die Möglichkeit, gebundenes Vermögen zu liquidieren. Vom Hausbesitzer wird ein Darlehen aufgenommen, das mit der Grundschuld abgesichert ist. Der Kreditnehmer muss über die Vertragslaufzeit keine Tilgungen oder Zinsen bezahlen, sondern diese werden bei Umzug oder Tod mit dem Verkaufserlös der Immobilie beglichen.

So kann das Wohneigentum weiter genutzt und die Liquidität dennoch für andere Dinge verwendet werden. Während jede Rückwärtshypothek als Immobilienrente bezeichnet werden kann, ist die Umkehrhypothek nicht die einzige Form der Immobilienverrentung. Weiterhin werden in diesem Bereich noch die Leibrente oder ein Teilverkauf des Wohneigentums von Finanzdienstleistern angeboten.

Voraussetzungen für den Abschluss einer Umkehrhypothek

Die genauen Voraussetzungen für eine Hypothek unterscheiden sich leicht, doch bei den meisten Darlehensgebern müssen folgende Punkte erfüllt sein.

• Vollständig abbezahltes Wohneigentum
• Kreditnehmer ist 60 Jahre oder älter
• Immobilie muss einen Mindestwert aufweisen

Als erstes Kriterium wird erfordert, dass Haus oder Wohnung des Immobilienbesitzers vollständig abbezahlt sind. Dieser Punkt soll sicherstellen, dass der Verkaufserlös am Ende des Kreditvertrags zur Tilgung der Hypothek ausreicht. Daher darf es keine laufende Baufinanzierung geben oder andere Schulden mit der Immobilie als Sicherheit bei einem Kreditinstitut vorhanden sein.

Die Voraussetzung, dass der Kreditnehmer Rentner ist oder kurz vor dem Renteneinstieg steht, hängt mit der Lebenserwartung zusammen. Von den Kreditgebern wird genau berechnet, wie lange ein Wohnrecht für den Darlehensnehmer voraussichtlich besteht und wann mit einem Hausverkauf gerechnet werden kann.

Bei Personen unter 60 Jahren gibt es größere Schwankungen, während die Datenlage bei älteren Immobilieneigentümern statistisch präzisier kalkuliert werden kann. Dies mag makaber klingen, doch für den Finanzdienstleister ist dies die einzige Möglichkeit, die mögliche Profitabilität der Hypothek zu berechnen.

Außerdem verlangen Banken in vielen Fällen einen Mindestwert der Immobilie, damit sich die Kalkulation der Umkehrhypothek für die Kreditinstitute lohnt und Gewinne erzielt werden können.

Vorteile der Rückwärtshypothek

Kein Eigentümerwechsel der Immobilie

Im Gegensatz zu anderen Verrentungen der Immobilie kommt es bei der Rückwärtshypothek nicht zu einem Wechsel des Eigentümers. Das Darlehen der Bank wird lediglich durch die Grundschuld abgedeckt und Haus oder Wohnungen gehören weiter Ihnen. Dadurch behalten Sie als Eigentümer zu Lebzeiten ein uneingeschränktes Wohnrecht und müssen sich keine Gedanken machen, dass Sie gezwungen sind, ungewollt auszuziehen.

Keine laufende Tilgung

Im Gegensatz zu einem normalen Darlehen, bei dem Haus oder Wohnung als Sicherheit für die Schuld verwendet werden, müssen bei einer Umkehrhypothek keine Zahlungen für Zinsen oder Tilgung bis zum Hausverkauf geleistet werden. Erst das Ableben oder ein Auszug aus der Immobilie löst eine Rückzahlung des Kredites aus. Durch die Rentenzahlungen des Darlehensgebers kann sich die finanzielle Lage so deutlich bessern und die Liquidität eines Haushaltes gesteigert werden.

Was sind die Nachteile einer Umkehrhypothek?

Hohe Abschläge durch Kreditinstitute

Durch die schwierige Berechnung der korrekten Laufzeit für die Hypotheken müssen Immobilienbesitzer mit hohen Risikoabschlägen rechnen. Denn die Kreditinstitute möchten ein Plus mit dem Geschäft erzielen und setzen deshalb strenge Konditionen für den Verkehrswert oder den Betrag des Darlehens an. Deshalb ist genau zu berechnen, ob sich der ermittelte Kreditbetrag, den Sie für die Immobilie ausgezahlt bekommen, lohnt.

Reduzierung der Erbmasse

In vielen Fällen soll das eigene Zuhause an die Kinder oder andere Begünstigte vererbt werden. Doch wenn sich Rentner entscheiden, die eigene Immobilie zu verrenten, entfällt diese Möglichkeit fast immer. Denn mit Zinsen ist die Tilgung der Hypothek häufig ohne einen Verkauf nicht zu stemmen, sodass Haus oder Wohnung nicht mehr zur Erbmasse gehören.

Reparaturen- und Wartungskosten muss der Hausbesitzer übernehmen

Dadurch, dass das Eigentum nicht auf das Kreditinstitut übergeht und der Darlehensnehmer Immobilienbesitzer bleibt, müssen weiterhin alle anfallenden Kosten übernommen werden. Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen können besonders bei älteren Immobilien eine große Summe des Budgets ausmachen. Ein Austausch des Dachs zum Beispiel kann schnell einen fünfstelligen Betrag erfordern.

Nur für Besitzer von Wohneigentum im Rentenalter

Lediglich für Rentner oder Immobilienbesitzer kurz vor dem Rentenalter ist die Finanzdienstleistung verfügbar. Dieser Nachteil für Immobilieneigentümer unter 60-65 Jahren besteht aufgrund der schwierigen Berechnung der Lebenserwartung für jüngere Personen, sodass die Banken vor dem Risiko eines Verlustes bei der Rentenzahlung zurückschrecken. Damit entfällt das Finanzierungsinstrument für einen großen Teil von Haus- oder Wohnungsbesitzern, die sich nach anderen Möglichkeiten umsehen müssen.

Wenn Sie noch nicht das Rentenalter erreicht haben, können Sie andere Formen der Immobilienverrentung abschließen und so die Liquidität von Haus oder Wohnung nutzen.

Darlehenssumme muss auch bei Auszug zurückgezahlt werden

Während für die Umkehrhypothek in den meisten Fällen von einem lebenslangen Wohnrecht ausgegangen wird, muss der Kredit für das Immobilieneigentum ebenfalls umgehend zurückgezahlt werden, wenn der Kreditnehmer auszieht. Grund für das Verlassen der Immobilie kann zum Beispiel der Bedarf einer barrierefreien Wohnung sein, sodass ein Auszug im Alter unausweichlich ist. Im Falle des Umzugs müssen aufgenommene Hypotheken zurückgezahlt werden, was meistens einen Immobilienverkauf erfordert.

Wie wird der Beleihungswert vom Kreditgeber errechnet?

Die Höhe der Auszahlungssumme richtet sich nach mehreren Faktoren und wird vom Darlehensgeber genau berechnet. Zuerst wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie und die geschätzte monatliche Miete für den Wohnsitz herangezogen. Anschließend wird vom Kreditgeber die Laufzeit der Rentenzahlungen abgeschätzt, für die das voraussichtliche Lebensende des Darlehensnehmers ausschlaggebend ist.

Vom errechneten Verkehrswert wird also der Wert des mietfreien Wohnens abgezogen und die verbleibende Summe des Darlehens den Immobilienbesitzern einmalig oder monatlich ausgezahlt. Allerdings kommen bei der Tilgung des Kredit noch die Zinsen, die sich während der Vertragslaufzeit ansammeln, hinzu.

Die Konditionen für die Beleihung der Immobilie sind durch die Kreditinstitute oft sehr streng gewählt, da es noch wenige Statistiken zur Profitabilität von Umkehrhypotheken in Deutschland gibt. Deshalb werden von den Banken zahlreiche Abschläge miteinkalkuliert, damit die Kreditgeber sicher sein können, dass am Ende kein Minusgeschäft entsteht. Je jünger Sie sind oder je mehr Unsicherheiten es für den Verkehrswert der Immobilie gibt, desto mehr Risikoabschläge kommen zum Einsatz.

Auszahlung als Einmalsumme oder monatliche Zahlungen

Für die Auszahlung des Kredites können Immobilienbesitzer zwischen einer Einmalzahlung oder monatlichen Rentenzahlungen wählen. Wenn dringend Gelder für eine Renovierung benötigt wird, kann die Auszahlungssumme auf einmal beantragt werden, oder Sie lassen sich den Kredit bis an das Lebensende auszahlen.

Die Wahl bleibt Ihnen überlassen und sollte von den aktuellen finanziellen Anforderungen abhängig gemacht werden. Der festgelegte Wert des Darlehens im Kreditvertrag muss dabei auf jeden Fall ausgezahlt werden, wodurch selbst bei einem frühen Ableben des Immobilienbesitzers der Restwert an die Erben übergeht.

Nach aktueller Rechtslage fallen für Einmalzahlungen oder monatliche Rentenzahlungen keine Steuern an, sodass der gesamte Betrag genutzt werden kann.

Wann wird das Darlehen fällig?

Im Gegensatz zu normalen Kreditverträgen wird die komplette Summe erst fällig, wenn es zum Auszug oder Ableben des Immobilienbesitzers kommt. Dann kann die Tilgung des Kredits entweder durch den Hauseigentümer bzw. dessen Erben erfolgen oder ein Hausverkauf bedient die Hypothek. Sollte der Erlös für die Immobilie höher als das aufgenommene Darlehen ausfallen, geht die zusätzliche Summe an den Immobilienverkäufer oder in die Erbmasse über.

Kann die Immobilie von den Erben übernommen werden?

Wenn der Immobilieneigentümer Haus oder Wohnung mit einem Darlehen beliehen hat, gehört das Objekt nicht mehr zur Erbmasse, denn ein Hausverkauf soll den Kredit ablösen. Aber es gibt die Möglichkeit, dass Erben die Auszahlungssumme samt Zinsen zurückzahlen und im Gegensatz das Eigentum an der Immobilie erhalten. Als Instrument kann von den Kreditgebern zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung angeboten werden, um die Tilgungen nicht auf einmal stemmen zu müssen.

Worauf sollte man bei den Hypotheken achten?

Da der Kreditnehmer Eigentümer der Immobilie bleibt, bestehen Pflichten wie die Instandsetzung weiterhin. Deshalb sollte im Vertrag von Umkehrhypotheken verankert werden, welche Reparaturen durchzuführen sind und welche Voraussetzungen bei der Instandsetzung gegeben sind. Auch die Möglichkeit der Übernahme der Immobilie im Todesfall durch die Erben sollte bereits Erwähnung finden, damit später keine Unklarheiten auftreten.

Nicht zuletzt sollte der Vertrag für die Beleihung von Haus oder Wohnung vor der Unterzeichnung mit einem Fachanwalt genau besprochen werden, sodass keine Fallstricke übersehen werden.

Bei welchen Kreditgebern kann eine Rückwärtshypothek beantragt werden?

In Deutschland gibt es immer noch wenige Kreditgeber, bei denen die genannten Hypotheken verfügbar sind. Wenn Sie Ihre Immobilie beleihen möchten, sollten Sie dafür bei Banken vor Ort nachfragen. Denn „es gibt kein überregionales klassisches Angebot mehr.“, wie Alexander Krolzik der Verbraucherzentrale Hamburg festgestellt hat.

Daher kann es sogar vorkommen, dass keine Umkehrhypotheken für Sie verfügbar sind und ein Ausweichen auf andere Formen von Immobilienrenten oder Leibrenten nötig ist. Bei der Auswahl des passenden Anbieters für die Hypotheken sollten Sie außerdem für monatliche Auszahlungen auf eine Regelung in Insolvenzfall achten, damit Sie abgesichert sind.

Aufgrund der großen Abschläge und unterschiedlichen Bewertungen des Beleihungswertes sollten Sie mehrere Angebote von möglichen Darlehensgebern einholen. Auch der Zinssatz kann sich bei verschiedenen Banken unterscheiden.

Zusammenfassung

Bei Umkehrhypotheken wird die eigene Immobilie mit einem Darlehen beliehen, das erst bei Ableben oder Umzug des Eigentümers fällig wird. Für das Finanzierungsinstrument gibt es strikte Voraussetzungen, sodass die Immobilienverrentung nur wenigen Hausbesitzern zur Verfügung steht. Bei den Krediten werden von den Banken strenge Risikoabschläge berechnet, weshalb genau betrachtet werden muss, ob sich eine Rückwärtshypothek lohnt.