Sondernutzungsrecht

Welche exklusiven Rechte und Pflichten sind damit verbunden?
Das Sondernutzungsrecht, kurz SNR, ist die Befugnis, bestimmte Gebäudeteile oder Flächen von Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen und schließt die anderen Wohnungseigentümer von jeglicher Nutzungsmöglichkeit aus. Das Recht ist in der Regel in der Eigentümergemeinschaft von Anfang an begründet.

Auch eine nachträgliche Begründung ist prinzipiell möglich, jedoch aufwändig. Die Bestimmung macht Eigentum häufig attraktiver und führt nicht selten zu einer Wertsteigerung. PKW-Stellplätze eines Mehrfamilienhauses wären ohne Sondernutzungsrecht beispielsweise kaum möglich.

Definition und Begründung des Sondernutzungsrechts

Der Begriff entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz und bedeutet, dass innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) einem einzelnen Eigentümer ein Recht zur exklusiven Nutzung an einer Gemeinschaftsfläche zugeteilt werden kann. Der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht (Nutzungsberechtigter) kann also beispielsweise einen Gartenabschnitt oder eine Garage allein nutzen.

Jedoch gewährt das Recht nicht jegliche Freiheiten: So darf der Sondernutzungsberechtigte beispielsweise keine baulichen Veränderungen an der Fläche vornehmen, außer es ist ihm ausdrücklich gestattet.

In einem Großteil der Anwendungsfälle wird das Recht bereits mit der Erstellung einer Teilungserklärung begründet. Prinzipiell kann es auch nachträglich gesichert werden, allerdings muss die Wohnungseigentümergemeinschaft diesem erst zustimmen und es muss mit einer entsprechenden Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Gerade eine exklusiven Nutzung eines Gartenstückes oder einer Garage kann die Attraktivität sowie der Wert einer Eigentumswohnung erheblich steigern.

Zwar kann ein Sondernutzungsrecht auch nachträglich vereinbart werden, dies ist jedoch sehr aufwändig. Die Begründung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ist nicht ausreichend, da die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungsbesitzer erforderlich ist. Einzige Ausnahmen können Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen sein.

Unterschied zum Sondereigentum

Das Sondernutzungsrecht wird häufig an Gegenständen begründet, die nicht als Sondereigentum ausgezeichnet werden können. Dies ist beispielsweise bei Stellplätzen oder Gärten der Fall. Die Zuordnung des Sondereigentums zu einem Eigentümer wird in diesem Fall durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung geregelt. Dieses darf nach Belieben verändert werden, sofern keine Rechte von Dritten beeinträchtigt werden. Es bezieht sich beispielsweise auf die Wohnung oder einen Kellerraum.

Beim Sondernutzungsrecht darf eine Person hingegen eine Fläche allein nutzen, diese jedoch nicht nach eigenen Wünschen umgestalten. Kommt es zum Verkauf einer Eigentumswohnung, kann das Sondernutzungsrecht gemeinsam mit dem Sondereigentum übertragen werden, jedoch niemals allein. Deshalb sollte der Käufer darauf achten, dass das Recht im Grundbuch vermerkt ist. Wurde es notariell vereinbart und steht im Grundbuch, wird es automatisch Inhalt des Sondereigentums.

Unterschied zu Teileigentum

Sowohl das Teileigentum als auch das Wohnungseigentum sind Formen des Sondereigentums. Jedoch kann das Erstgenannte auch gewerblich genutzt werden. Das Teileigentum ist ebenfalls an Miteigentumsanteile geknüpft, dient jedoch nicht zu Wohnzwecken. Hier ist beispielsweise ein kleines Geschäft oder eine Praxis in einem Haus gemischter Nutzung zu nennen. Auch dessen Besitzern können Rechte zur Sondernutzung zugestanden werden.

Sondernutzungsrecht im Gemeinschaftseigentum

Laut Wohnungseigentumsrecht kann in erster Linie das Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern des Gebäudes gleichermaßen genutzt werden. Wurde für Teile des Gebäudes hingegen ein Sondernutzungsrecht vereinbart, erhält der Sondernutzungsberechtigte ein alleiniges Nutzungsrecht. Zwar wird dieses häufig durch eine Teilungserklärung vereinbart und ins Grundbuch eingetragen, dies ist jedoch nicht zwingend notwendig, da die Rechte der Formfreiheit unterliegen.

Prinzipiell kann jede allgemein genutzte Fläche der Wohnungseigentümergesellschaft einem einzigen Wohnungseigentümer zugesprochen werden, klassischerweise zählen einige Flächen besonders häufig dazu. Diese sind:

• Gartenfläche oder Gartenanteile
• PKW-Stellplätze oder Garagen
• Terrassen
• Abstellflächen auf dem Dachboden
• Abstellflächen in Kellerräumen
• Außenwände als Werbefläche
• Hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

Zwar bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum, der Berechtigte kann sie jedoch unter Ausschluss der anderen Eigentümer allein nutzen. Gleichzeitig ist er jedoch auch für deren Instandhaltung verantwortlich.

Nach dem Wohnungseigentümergesetz dürfen die Eigentümer das Sondernutzungsrecht selbst festlegen und es ist für jede Person der Hausgemeinschaft verbindlich. Dieses kann sowohl einem einzelnen Miteigentümer als auch einer ganzen Gruppe eingeräumt werden. Erst dadurch ist in vielen Fällen eine sinnvolle Nutzung der gesamten Wohnanlage gewährleistet. Deshalb finden sich in vielerlei Hausverwaltungen Sondernutzungsrechte.

Rechte und Einschränkungen des Sondernutzungsberechtigten

Wer von dem Sondernutzungsrecht profitiert, sollte sich auch bewusst sein, dass nicht nur einige Sonderrechte damit einhergehen, sondern auch Pflichten und Einschränkungen.

Zunächst jedoch zum Positiven. Diese Rechte sind mit dem Sondernutzungsrecht verbunden:

• Der Berechtigte darf die seinem Eigentum zugeordnete Sondernutzungsfläche alleine und durch Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen.
• Alle Erträge, die mit einem eingeräumten Sondernutzungsrecht einhergehen, stehen dem jeweiligen Eigentümer zu. Somit darf der Inhaber eines Stellplatzes diesen beispielsweise an Dritte weitervermieten und kassiert den vollen Mietbetrag.
• Wird der Berechtigte an der Ausübung seines Rechts gehindert, so kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Entschädigung

Doch neben diesen durchaus lukrativen Sonderrechten sind auch einige Einschränkungen verbunden, welche dem Eigentümer im Vorfeld klar sein sollten. Im Folgenden werden diese gelistet.

• Die durch das Nutzungsrecht zugewiesene Fläche oder Anlage oder der zugewiesene Raum muss auch weiterhin so genutzt werden, wie es für ihn vorgesehen Eine anderweitige Nutzung ist ausgeschlossen.
• Damit einher geht, dass an genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Erlaubt sind nur vorübergehende Veränderungen wie das Aufstellen von Schaukeln in einen Garten.
• Die Fläche oder der Raum mit Sondernutzungsrecht unterliegt auch weiterhin der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, da das Eigentum nicht übertragen wurde. Dadurch kann die Gemeinschaft weiterhin Nutzungsbeschränkungen aussprechen.
• Wird das Sondernutzungsrecht überschritten, können die anderen Eigentümer von dem Berechtigten Unterlassung

Damit weder entstehende Lasten, noch Kosten von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen, sollte für das Sondernutzungsrecht eine gesonderte Vereinbarung getroffen werden. Ohne diese müssen alle Eigentümer eines Objekts die entstehenden Kosten für eine Fläche tragen, die von nur einer Partei genutzt wird.

Sondernutzungsrecht am Beispiel des Gartens

Wie bereits erwähnt, gibt es einen Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht. Da Gärten keine abschließbaren Räumlichkeiten sind, können sie in der Regel nicht zu Sondereigentum werden. Sie stellen daher den häufigsten Anwendungsfall des Sondernutzungsrechts dar. Zumeist erfolgt die Zuweisung bei Wohnungen, die im Erdgeschoss liegen sowie bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften. Dafür schließt die Eigentümerversammlung im Idealfall eine Nutzungsvereinbarung mit dem zur Sondernutzung Berechtigten, welche die mit der Nutzung der Gartenfläche verbundenen Rechte und Pflichten bestimmt.

Im Allgemeinen darf der Sondernutzungsberechtigte den Garten nun im üblichen Umfang nutzen. Er darf außerdem über die gärtnerische Gestaltung der Fläche in einem gewissen Rahmen entscheiden. Bei diesen sehr allgemein gefassten Bedingungen kommt es jedoch in der Praxis gerne zu Streitigkeiten zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Inhaber des Sondernutzungsrechts. Der Nutzer sieht die ihm überlassene Gartenfläche gerne als Eigentum an, während die Gemeinschaft die überlassene Fläche weiterhin als Gemeinschaftseigentum versteht.

Daher ist es sinnvoll, einige Richtlinien festzumachen. Diese sehen im Anwendungsfall häufig wie folgt aus:

• Inhaber des Sondernutzungsrechts am Garten dürfen Gartenmöbel aufstellen sowie Blumenbeete und niedrig wachsende Sträucher
• Das Pflanzen von Bäumen ist nicht ohne weiteres möglich, da diese das Gesamtbild der Immobilie verändern können. Deshalb ist im Vorfeld eine Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.
• Möchte der Nutzer Spielgeräte aufstellen, kommt es auf das Größenverhältnis zur Fläche an. Ein Trampolin, welches einen Großteil einnimmt, wird beispielsweise als bauliche Veränderung angesehen. In diesem Fall bedarf es der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
• Die Errichtung von Geräteschuppen und Gartenhäuschen sind in der Regel nicht erlaubt, da sie ebenfalls bauliche Veränderungen darstellen.
• Die Gartenfläche darf nicht umzäunt werden, da dadurch der optische Gesamteindruck der Immobilie beeinträchtigt wird.

Veräußerung und Vermietung

Die Fläche, welche einem Sondernutzungsrecht unterliegt, kann vermietet werden und sogar der Verkauf ist unter bestimmten Gegebenheiten möglich. Dies legt beispielsweise ein Beschluss des OLG Düsseldorf aus dem Jahr 1995 zugrunde. Die Mieteinnahmen erhält der Berechtigte dabei allein und muss sie nicht mit der WEG teilen.

Die Veräußerung ist hingegen nicht ohne weiteres möglich. Auf einen Dritten, der nicht Wohnungseigentümer ist, kann es nicht einfach übertragen werden, da es mit dem Sonder- bzw. Teileigentum verbunden ist. Eine Übertragung kann daher nur mit dem zugehörigen Eigentum erfolgen.

Damit auch der Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers das Sondernutzungsrecht erhält, muss dieses im Grundbuch eingetragen sein. Ansonsten handelt es sich um ein schuldrechtliches Recht der Sondernutzung, welches beim Eintreten eines neuen Eigentümers in die Gemeinschaft erlischt. Besonders bei nachträglich vereinbartem Sondernutzungsrecht sollte der Grundbucheintrag geprüft werden, denn dieser ist nicht immer vorhanden.

Für neue Miteigentümer ist das Sondernutzungsrecht in der Regel nur verbindlich, wenn es im Grundbuch eingetragen wurde. Wird jedoch eine neue Person durch Erbschaft Teil der WEG, bleibt das Recht auch ohne Grundbucheintrag bestehen.

Was muss bei Instandhaltungen beachtet werden?

Auch wenn man es vermuten könnte, muss der Berechtigte nicht zwangsläufig allein für die Instandhaltung der Sondernutzungsfläche aufkommen. In erster Linie ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür verantwortlich, da die Fläche auch weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt. Gleiches gilt im Falle der Räum- und Streupflicht.

In der Praxis ist es heutzutage jedoch häufig der Fall, dass Kosten für Instandhaltung, Reinigung, Verkehrssicherungspflicht, Bewirtschaftung und Reparatur der Sondernutzungsfläche kraft Vereinbarung auf den Eigentümer übertragen wird, welcher das Recht innehat. In einigen Fällen wird ihm sogar die Pflicht zur Instandsetzung zugesprochen. Dies bedeutet auch, dass der Sondernutzungsberechtigte alle anfallenden Kosten übernimmt.

Wichtige Hinweise in Sachen Sondernutzungsrecht

Damit es durch das Sondernutzungsrecht zu keinen Problemen oder Missverständnissen kommt, gibt es einige Dinge, die beachtet werden sollten. Diese sind im Folgenden noch einmal zusammengefasst:

• Das Sondernutzungsrecht kann nur einem Miteigentümer der WEG zustehen, da es Anteile am Gemeinschaftseigentum voraussetzt.
• In der Regel werden Sondernutzungsrechte bereits mit der Teilungserklärung begründet. Es bedarf somit einer Zustimmung aller Eigentümer der Wohnanlage.
• Eine Abweichung der zuvor genannten Punkte ist nur möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung es zulässt und konkrete Sondernutzungsrechte mittels Beschlussfassung
• Sondernutzungsrechte können vermietet werden. Dies kommt in der Praxis gerne bei Autostellplätzen vor. Die Einnahmen erhält der Inhaber des Sondernutzungsrechts.

Ist ein Sondernutzungsrecht entziehbar?

Zwar ist der Entzug des Sondernutzungsrechts gegen den Willen des Berechtigten möglich, jedoch muss dafür eine Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden. Es kann aber nicht jeder Eigentümer wahllos die Änderung der Teilungserklärung und die damit verbundene Aufhebung des Sondernutzungsrechts fordern.

Voraussetzung hierfür sind äußerst schwerwiegende Gründe, welche ein Festhalten an der bestehenden Regelung unbillig erscheinen lassen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um nicht abzuwendenden behördlichen Auflagen nachzukommen und es keine andere Möglichkeit gibt, den Anforderungen gerecht zu werden.

Auch hierfür bedarf es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus, da hierdurch ein Sondernutzungsrecht begründet würde, wofür keine Beschlusskompetenz besteht. Bevor jedoch die Aufhebung des Sondernutzungsrechts erfolgt ist, können die übrigen Eigentümer die betreffende Fläche nicht beanspruchen. Tun sie es doch, kann der Inhaber des Nutzungsrechts eine Entschädigung verlangen.

Zusammenfassung

Das Sondernutzungsrecht gewährt einem einzelnen Wohnungseigentümer ein exklusives Nutzungsrecht an einer Fläche. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Gartenflächen oder Gartenanteilen, es kann jedoch auch PKW-Stellplätz, Terrassen, Dachböden und andere Flächen des Gemeinschaftseigentums betreffen. Nur in schwerwiegenden Fällen kann das Recht aufgehoben werden, was jedoch einer Zustimmung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.

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