Sondereigentum

Wer heute eine Immobilie kauft, die in mehrere zu Wohnzwecken dienende Parteien aufgeteilt wird, hat den Begriff „Teilungserklärung“ sicher schon gehört. Es ist ein Dokument, das die individuellen und gemeinschaftlichen Eigentumsverhältnisse regelt, und so von hoher Wichtigkeit für den Eigentümer wird. Das „Sondereigentum“ ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht (WEG) definiert als dasjenige Eigentum an einer Immobilie, das durch die Teilungserklärung definiert ist für den jeweiligen Käufer oder Mieter.

Im Grunde sollten die Eigentumsverhältnisse dadurch geklärt sein, doch dem ist oft nicht so. Denn in der Praxis gibt es immer wieder Streit über diejenigen Räume, die zum Sondereigentum gehören, und die, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und manche Käufer oder Mieter wissen auch nicht genau, worauf sich das Eigentumsrecht oder Mietrecht konkret bezieht. Mancher Mieter denkt nämlich, er könne in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen, was er möchte, und nicht wenige Eigentümer glauben ihrerseits, durch den Kaufvertrag ein umfassendes Recht an einer Immobilie erworben zu haben, die in mehrere Parteien aufgeteilt ist, und benehmen sich wie Alleineigentümer.

Das ist jedoch in Theorie und Praxis ein Irrtum, und aus diesem Missverständnis heraus entstehen oft schwierige rechtliche Schieflagen. Ein wenig juristischer Hintergrund hilft hier gut, Rechtsfälle zu vermeiden – in der Folge hilft eine kurze Übersicht dabei, die wichtigsten Fragen zu den Eigentumsverhältnissen in größeren Immobilien wie Mietshäusern oder Wohnanlagen zu verstehen.

An welchen Immobilien kann man Sondereigentum erwerben?

Wer eine Wohnung erwirbt, hat automatisch ein Sondereigentum? Ganz so einfach ist es nicht, denn die Eigentumsverhältnisse richten sich auch nach dem Immobilientyp. Was „Sondereigentum“ rechtlich ist, wird in den Gesetzen zum Wohnen klar definiert – die Bezugsquelle ist das Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG. Nach § 1 Abs. 1 WEG unterscheidet rechtlich und sachlich in zwei Arten von Immobilien, Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien.

Es besagt, dass das Wohnungseigentum nur an zu Wohnzwecken dienenden Immobilien wie Wohnungen erworben werden kann, jedoch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wo nur das sogenannte Teileigentum zum Erwerb steht. Wohnungseigentum gilt also nur für erstere Arten von Immobilien, die eindeutig zum Wohnen konzipiert sind, während das Teileigentum von Käufern einer mehrteiligen Gewerbeimmobilie erworben wird. Das Eigentum an solchen Gebäudeteilen wird im Grundbuch eingetragen – es ist ein Gegensatz zum Volleigentum.

Die Begriffe Sondereigentum und Wohnungseigentum werden oft gleichgesetzt, doch es sind tatsächlich keine Synonyme. Es gibt auch ein Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Gewerbeimmobilien, das als Teileigentum bezeichnet wird.

Wohnungseigentum als Sondereigentum

Das sogenannte Wohnungseigentum ist gemäß § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung (üblicherweise einem Mietshaus, einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem jeweiligen Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist gemäß § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung einer Immobilie mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

Ein Eigentümer einer mehrteiligen Wohnanlage erwirbt also gewöhnlich das Sondereigentum der Wohnung und ein Miteigentum an dem Gemeinschaftseigentum – was das im konkreten Einzelfall bedeutet, wird in der jeweiligen Teilungserklärung der Immobilie definiert, denn die Teilungserklärung kennzeichnet Gebäudeteile und deren Zuordnung zu Besitzverhältnissen. Auf den Mieter angewandt, bedeutet das, dass er natürlich ein Wohnrecht hat innerhalb des Sondereigentums, das in seinem Mietvertrag bezeichnet ist, und zugleich auch einen gewissen Nutzungsanspruch am Teileigentum, das zur gesamten Wohnanlage gehört.

Die Eigentümergemeinschaft einer Anlage hat das Recht auf gemeinschaftliche Entscheidungen, die über die Zuständigkeit des einzelnen Eigentümers hinausgehen. Zum Beispiel kann die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich über die Bestellung eines Verwalters oder eine Sanierung entscheiden. Für den Mieter bedeuten manche Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft keine Veränderung, da sie sich im Regelfall auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf das vermietete Sondereigentum beziehen.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Wenn definiert werden soll, was alles zum Sondereigentum gehört, muss man weit ausholen, denn neben den Räumen, die in Teilungserklärung oder Mietvertrag definiert sind, gehören oft auch in den Wohnräumen installierte Sachwerte wie Bodenbeläge oder Fußbodenbelag, Fliesen, Innenanstrich, Tapeten und Innentüren dazu, auch mitvermietetes Inventar wie Mobiliar oder auch einige externe Räume und Flächen innerhalb der Abgrenzung der Immobilie wie Terrassen, Parkplätze und Vorplätze, sind also sondereigentumsfähig.

Je nach Mietvertrag sind auch Dachboden, Kellerräume oder Tiefgaragen, die mitgenutzt werden dürfen und an denen auf der Seite der Eigentümer ein Sondereigentumsanteil besteht, ein Bestandteil des Sondereigentums. Hier muss jedoch im Spezialfall unterschieden werden zwischen Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil an Gemeinschaftseigentum, denn oft handelt es sich in der Praxis bei Außenanlagen der Immobilie, wenn es nicht anders in der Teilungserklärung gekennzeichnet ist, um ein gemeinschaftlich genutztes Eigentum und somit um ein Gemeinschaftseigentum, das allen Miteigentümern der Immobilie gehört und für das dementsprechend nicht ein Einzelner das alleinige Eigentumsrecht beanspruchen kann, und für das Sondernutzungsrechte nur nach Definition erteilt werden können.

Das Sondereigentum ist in der Regel im Mietvertrag aufgelistet und benennt die zu Wohnzwecken genutzten Teile der Immobilie, die Zimmer, Bäder, Küchen und Balkone. Hierbei ist jedoch nicht nur die Wohnung Sondereigentum, sondern gegebenenfalls auch das im Vertrag bezeichnete Mobiliar, wenn etwa möbliert vermietet wird. Auch ein Sondernutzungsrecht kann vermerkt werden.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

Das sogenannte Gemeinschaftseigentum ist – neben dem Wohnungseigentum und Teileigentum – in der deutschen Justiz grundsätzlich definiert als das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, sowie auch als die Teile des Gebäudes, architektonischen Anlagen und Einrichtungen wie etwa das Treppenhaus, die Treppe, ein Vorplatz oder eine gemeinschaftliche Terrasse, die nicht ausdrücklich zum Sondereigentum gehört, und die laut Teilungserklärung nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Das Gemeinschaftseigentum ist deshalb gleichsam eine Meta-Kategorie der Eigentumsverhältnisse, es ist nämlich als dasjenige Eigentum anzusehen, das all den übrigen Eigentumsarten als übergeordnet vorgestellt ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist oft am einheitlichen Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums interessiert, eben weil es das größere Ganze und die optische Visitenkarte des Hauses darstellt.

Dieses Interesse wird dann wirksam, wenn etwa ein Sondereigentümer eine Fenstersanierung vorsieht und rote Fensterrahmen einsetzen will, während der Rest der Außenanlage über weiße Fensterrahmen verfügt, oder wenn Wohnungseingangstüren von Eigentumswohnungen nach Belieben originell verziert werden und dadurch stark von der Norm abweichen. In den meisten derartigen Fällen entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss gegen solche Entscheidungen im Alleingang eines Sondereigentümers, um das gewünschte homogene Erscheinungsbild der Wohnanlage zu erhalten.

Die alte Faustregel „die Außenseite ist Gemeinschaftseigentum, die Innenseite ist Sondereigentum“ ist zwar plakativ, aber nicht immer wirksam. Wer nur innenseitige Bestandteile einer Immobilie als sondereigentumsfähig ansieht, verkennt in vielen Fällen die Tatsache, dass auch außenseitige Gebäudeteile wie Stellplätze sondereigentumsfähig sind.

Diffizile Rechtsfälle rund um das Sondereigentum

Justitia entscheidet in Fällen, in denen über das Sondereigentum verhandelt wird, sehr konsequent. Es hängt nämlich maßgeblich von der Immobilie und Bauart ab, welche Bereiche des Wohnens rechtlich zum Sondereigentum gehören und welche aus der Berechnung herausfallen. Nicht nur Treppen und Flächen im Gebäude, sondern auch Parkplätze vor dem Haus können ein Teil des Sondereigentums sein und dürfen daher zum Beispiel auch nicht von Dritten vermietet werden. Das entschied das AG Rostock, Urteil vom 30.11.2016 – 54 C 27116 WEG.

Sondereigentümer haben auch ein Recht darauf, dass bauliche Veränderungen nicht ohne ihr Wissen und ihre Zustimmung durchgeführt werden, denn grundsätzlich strebt das Wohnungseigentumsgesetz ein Sondereigentumsrecht an der Gestaltung von baulichen Details der Immobilie sowie ein einheitliches Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums an. Wenn etwa ein Baum gefällt wird, sollte das einvernehmlich geschehen; jedoch geht der Anspruch des Sondereigentümers nicht so weit, dass eine Wiederanpflanzung verlangt werden kann, und das einheitliche Erscheinungsbild des Gesamteigentums kann höher gewichtet werden.

Das entschied das LG München I, Urteil vom 22.02.2017 – 1 S 4370/16 WEG. Problematischer ist der Rechtsfall, wenn Miteigentümer einer Immobilie sich nicht einig sind, welche Partei welche Kosten in der Bewirtschaftung entstehen ließ. In solchen Fällen muss in der entsprechenden Teilungserklärung von Haus oder Wohnanlage nachgesehen werden, ob ein Verwalter befugt ist, nicht eindeutig zuzuordnende Kosten nach gehabten Erfahrungswerten auf die Eigentümer der WEG hin zuzuteilen, wenn sonst kein anderer orientierender Messwert vorhanden ist, der eine präzisere Zuteilung erlaubt. So entschied das AG Pinneberg, Urteil vom 31.01.2017 – 60 C 61/16.

Manchmal tagt die Eigentümerversammlung zu Fragen, die Sondereigentum betreffen, zum Beispiel, wenn ein Mieter einen Schaden verursacht hat. Hierbei fällt die Sachlage oft in die Zuständigkeit des Vermieters, kann jedoch auch Diskussionspunkt unter allen Miteigentümern sein, wenn etwa durch einen Wasserschaden weiteres Sondereigentum wie eine benachbarte Wohnung oder Gemeinschaftseigentum beschädigt wurde.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft tagt

Wohnungseigentümergemeinschaften tagen oft, um Beschlüsse zu erwirken, die sich auf gemeinschaftlich genutzte Flächen im Haus beziehen. Hierbei kann es sogar innerhalb derselben Eigentumswohnung schwierige Unterscheidungen geben: der Balkonbelag etwa gehört meist zum Sondereigentum einer Wohnung, die Balkondecke zum Gemeinschaftseigentum. Wer bezahlt neue Fliesen, oder einen neuen Anstrich? Solche Angelegenheiten zur Kostenverteilung sind oft essentiell.

Werden Beschlüsse über notwendige Sanierungen getroffen, muss zuerst die Rechts- und Sachbasis geklärt werden, ob die sanierungsbedürftigen Gebäudeteile zum Miteigentumsanteil eines bestimmten Miteigentümers gehören, oder zu den gemeinschaftlich genutzten Flächen gezählt werden. Eine weitere wichtige Frage ist, wer für die Instandhaltung und die Instandhaltungskosten aufkommen muss. Meist werden die laufenden Instandhaltungen von Innenflächen, Innenwänden, Innentüren, Innenanstrichen und Heizungen dem jeweiligen Miteigentümer des Sondereigentums zugeordnet, wenn es um Sanierungen innerhalb der Eigentumswohnung geht.

Auf der anderen Seite sind Sanierungen von Außentüren, Außenanlagen und anderen externen Gebäudeteilen zuständigkeitshalber eher Sache der WEG, wozu oft eine Instandhaltungsrücklage bemüht werden muss, um die Kosten zu decken. Manchmal müssen auch konkrete Instandhaltungen von Teilen des Gemeinschaftseigentums von allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich getragen werden, etwa bei Versorgungsleitungen und tragenden Innenwänden, die mehrere Parteien verbinden. Im Streitfall entscheidet stets die Teilungserklärung, also der Aufteilungsplan, und der im Grundbuch bezeichneten Anteil des jeweiligen Eigentümers an der Immobilie.

Was muss ein Käufer vor dem Kauf zum Sondereigentum wissen?

Grundsätzlich ist der Käufer einer Immobilie durch die Teilungserklärung darüber informiert, welches Sondereigentum und welches Gemeinschaftseigentum er erwirbt und im Grundbuch als sein Eigentum oder den Miteigentumsanteil kennzeichnet. Die Auslassungen über Eigentumsrechte, Nutzungsrechte und Sondernutzungsrechte werden ebenfalls vor dem Immobilienkauf sachlich klar übermittelt. Liegen mehrere Teilungserklärungen zu derselben Immobilie vor, gilt laut einheitlicher Rechtsprechung die aktuellste Version. Neben der Rechtsgrundlage WEG gilt natürlich auch das BGH.

Zusammenfassung

Das sogenannte Sondereigentum ist nach rechtlicher Definition im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von anderen Arten des Eigentums, namentlich vom sogenannten Gemeinschaftseigentum verschieden, welches von den Mietern und der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich genutzt wird. Außerdem unterscheidet es sich vom sogenannten Teileigentum, das einen Besitz eines Anteils einer Gewerbeimmobilie kennzeichnet, während das Sondereigentum per Definition immer nur im Zusammenhang mit zu Wohnzwecken dienenden Immobilien verwendet wird. Einige grundlegende Kenntnisse über die Unterschiede von Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum sind in der Rechtspraxis wichtig, sowie auch beim individuellen Erwerb oder Mieten einer Immobilie, um Eigentumsrechte und Nutzungsrechte korrekt zu verstehen und vermeidbare Streitsituationen zu verhindern.