Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhänderkonto, auf das Geld überwiesen werden kann, das zum Kauf etwa für Immobilien benötigt wird. Durch die Einrichtung eines solchen Kontos soll der sichere Geldtransfer gerade bei hochpreisigen Transaktionen wie einem Kauf von Haus oder Grundstück garantiert werden und die Kaufpreiszahlung statt Direktzahlung in eine sichere Abwicklung kommen.

Doch nicht immer wird ein solches Konto, das auch Treuhänderkonto genannt wird, auf Wunsch des Erwerbers und Veräußerers eröffnet, sondern nur in ganz bestimmten Fällen und bei berechtigen Interessen. Welche das sein könnten und welche Vorteile und Nachteile ein Notaranderkonto mit sich bringt, erfahren Sie nun in der folgenden Übersicht, in der in Kürze alles Wissenswerte zum aktuellen Thema Immobilienkauf via Treuhänderkonto zusammengefasst wird.

Was bedeutet Notarander?

Der Begriff „Notarander“ oder Notar-Ander oder auch kurz Anderkonto bedeutet Treuhänderkonto. Treuhänderkonten sind grundsätzlich im eigenen Namen geführte Konten, die aber prozessual der Begleichung der Transaktionen Anderer dienen. Ein Treuhänderkonto dient generell der sicheren und legalen Geldübermittlung beim Immobilienkauf und wird dafür geschätzt.

In der rechtlichen Praxis läuft die Eröffnung und Verwaltung des Notaranderkontos prinzipiell durch den Notar oder die Notarin ab. Der Käufer überweist hierbei den im Kaufvertrag als gültig vereinbarten Preis der Immobilie (Haus oder Grundstück) auf das Notaranderkonto, und der Verkäufer hebt den Betrag ab. Damit ist die finanzielle Transaktion nach dem Eigentumsübergang, der zuvor durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gewährleistet wurde, rechtssicher abgewickelt.

Das Notaranderkonto gilt heute als die sicherste Methode des legalen Geldtransfers beim Immobiliengeschäft oder der Rückabwicklung, sowie als bevorzugte Art der Zahlungsabwicklung beim Grundstückskaufvertrag und jeder anderen Form von Eigentumsübertragung durch Kauf.

Ein Anderkonto wird nicht allein auf den Wunsch und Willen eines Beteiligten am Kaufvertrag hin eröffnet oder weil es einer Partei als angenehm erscheint – der Notar muss zuerst die rechtliche und sachliche Notwendigkeit hierfür erkennen und ein sogenanntes Sicherungsinteresse feststellen. Dies schreibt das deutsche Beurkundungsgesetz § (BeurkG) 54a Absatz 2 vor.

Wann besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse?

Es ist durchaus möglich, dass Sie selbst schon mehrere Immobilienkäufe abgewickelt haben, aber noch nie ein Notaranderkonto dabei benutzt wurde. Das kann deshalb geschehen, weil nicht immer ein sogenanntes Sicherungsinteresse besteht, was bei Vorliegen die Einrichtung des Anderkontos durch den Notar erfordern würde. In welchen begründeten Einzelfällen ist nun das Einrichten vom Treuhänderkonto im Sinn des Sicherungsinteresses erforderlich? Grundsätzlich unterliegt dies der Einschätzung des Notars, doch es gibt hierfür rechtliche Anhaltspunkte.

Ob das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses eintrifft, obliegt dem Notar zu entscheiden. Ein solches Sicherungsinteresse kann zum Beispiel dann gegeben sein, wenn schon vor dem vollenden Eigentumsübergang, bestätigt durch den Grundbucheintrag, eine Übergabe der entsprechenden Immobilie vollzogen werden soll. Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann für den Notar auch dann vorliegen, wenn es mehrere Kreditinstitute gibt, durch die der Käufer den Kaufpreis finanziert.

Diese Situation ist etwas schwierig, weil die Zahlungen der einzelnen Kreditinstitute gesammelt und koordiniert werden müssen, was auf einem Treuhänderkonto gut geschehen kann. Ein drittes berechtigtes Sicherungsinteresse ist in der Praxis oft auch dann gegeben, wenn die Immobilie vom Gericht, etwa aus einer Zwangsversteigerung heraus, veräußert wird, und die Gläubiger des Verkäufers auf einer raschen Tilgung der Schuld bestehen. Alle diese Gründe stellen durch das Sicherungsinteresse die hinreichende Notwendigkeit einer Einrichtung eines Notaranderkontos dar.

Wie läuft die Einrichtung eines Anderkontos ab?

Eine Einrichtung und Verwaltung eines Anderkontos beim Notar für den Hauskauf verläuft immer nach bestimmten Regeln und dementsprechenden Teilschritten. Die wichtigsten, unerlässlichen Prozesse zum Notaranderkonto werden hier aufgeführt:

• Der Notar eröffnet ein Notaranderkonto (meist ein Girokonto), sofern die notwendigen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
• Der Käufer überweist die volle Summe des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises auf das vom Notar benannte Anderkonto.
• Der Notar informiert nach dem Eingang der Zahlung den Verkäufer, der dann die Immobilie an den Käufer übergibt.
• Der Verkäufer bestätigt dem Notar gegenüber, dass er mit dem Übergang des Eigentums an den Käufer einverstanden ist.
• Der Notar beantragt zur vollumfänglichen Dokumentation zum legalen Eigentumsübergang die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
• Der Notar zahlt, nach der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, den Kaufpreis aus dem Anderkonto an den Verkäufer.

Was sind nun aber die „Voraussetzungen“, die zwingend vorliegen müssen, damit ein Notaranderkonto eingerichtet werden kann? Sie sind nicht zu verwechseln mit den Auszahlungsvoraussetzungen.

Im Prinzip vergewissert sich der Notar bereits beim Notartermin zum Immobilienkauf, namentlich beim Unterschreiben des Immobilien-Kaufvertrags durch die Parteien der Beteiligten, dass folgende Formalien erfüllt sind: zuerst der Antrag auf eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt (eine Art Vormerkung oder Reservierungsvormerkung bei Eigentumsumschreibung, die in der Folge zur Fälligkeitsermittlung führt), dann die Beschaffung der Löschungsbewilligung für eventuell eingetragene Belastungen auf dem Grundstück und die Einholung einer Verzichtserklärung für ein Vorkaufsrecht. Sofern es eine Bankbürgschaft gibt, wird sie auch erfasst. Sobald alle die genannten Voraussetzungen zum Immobilienkauf erfüllt sind, setzt der Notar den Käufer davon schriftlich in Kenntnis.

Auch wenn das Konto vollmundig Notaranderkonto heißt – das bedeutet nicht, dass der Notar frei auf das Geld zugreifen darf, außer wenn es sich um die nötige Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer handelt. Eine rein willkürliche Selbstbedienung aus einem solchen Konto durch Notar oder Notarin wäre strafbar und würde den Berufspflichten laut Notarkammer widersprechen.

Was sind Vorteile und Nachteile des Notaranderkontos?

 Viele Vorteile hat das Anderkonto zu bieten: es ist sicher und gilt derzeit für Käufer und Verkäufer als die reibungsloseste Form des Geldtransfers, der noch dazu in den sichersten Händen ist – denen des Notars. Zudem ist ein Notaranderkonto in vielen Fällen extrem übersichtlich, wenn etwa mehrere Kreditinstitute den Kauf finanzieren und die einzelnen Posten schön abgegrenzt und klar dargestellt werden können.

Nach vollzogenem Kauf wird das Treuhänderkonto aufgelöst, da es seine Funktion erfüllt hat, und braucht nicht mehr fortgesetzt zu werden. Wie kann man angesichts solcher Vorteile noch von Nachteilen sprechen? Es gibt lediglich zwei Probleme, die auf die am Hauskauf oder Hausverkauf beteiligten Parteien zukommen können: zeitliche Inflexibilität und, natürlich, wie bei allen Dienstleistungen, Kosten.

Durch die Notwendigkeit, dass der Eigentumsübergang durch den Grundbucheintrag besiegelt sein muss, kann es in der Praxis vorkommen, dass der Verkäufer lange auf sein Geld wartet – nämlich solange, wie es dauert, bis dieser Eintrag stattgefunden hat. Je nach der örtlichen zuständigen Behörde kann dieser Prozessschritt bis zu einem Jahr dauern. In dieser Zeit ist der Kaufpreis, den der Käufer schon gezahlt hat, auf dem Anderkonto sozusagen „festgefroren“.

Ein weiterer Faktor, der von manchen Hauskäufern als nachteilig angesehen wird, sind die Gebühren für das Tätigwerden der notariellen Kanzlei. Hier sind die Meinungen gespalten, denn während manche Eigentümer in spe glauben, dass ein geringer Gebührensatz in einem guten Verhältnis stünde zu der dadurch gewonnenen Sicherheit, denken andere, das sei lediglich eine überflüssige Gebühr, die ohne eine Notaranderkonto gar nicht erst entstanden wäre.

Die übliche Form des Immobilienkaufs erfolgt durch Direktzahlung zwischen Käufer und Verkäufer. Nur, wenn keine Direktzahlung geleistet werden kann oder ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt, wird ein Treuhänderkonto vom Notar eingerichtet. Das Anderkonto ist und bleibt eine rechtliche Sonderform, die viele Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringt.

Was kostet die Einrichtung eines Anderkontos?

Grundsätzlich mindestens einen Euro – das klingt wie ein Scherz, ist aber wahr. Doch in der aktuellen Rechtspraxis sieht die Berechnung der Einrichtung und Verwaltung eines Treuhänderkontos durch den Notar etwas komplizierter aus, denn es werden zwei Faktoren hierfür benutzt. Der eine Faktor ist der sogenannte Hebesatz, der andere Faktor ist der Kaufpreis der Immobilie.

Der allgemeine Hebesatz beträgt nach § 149 der Kostenordnung zwischen einem Prozent des Kaufpreises und 0,25 Prozent. Die Staffelung ist hierbei degressiv, das bedeutet, bei einem höheren Kaufpreis erhält der Notar nicht mehr Gebühren bei der Einrichtung eines Notaranderkontos, sondern weniger. In der Praxis sieht die degressive Steigerung der Notargebühren für die Einrichtung des Treuhänderkontos durch den Urkundsbeamten so aus:

• Hebesatz 1,0 % bei Beträgen bis 2.500 €
• Hebesatz 0,5 % bei Beträgen zwischen 2.501 € und 10.000 €
• Hebesatz 0,25 % bei Beträgen ab 10.001 €

Eine einfache Rechnung würde so aussehen: der Kaufpreis einer Eigentumswohnung beträgt 200.000 Euro, der Gebührensatz des Notars beträgt (bei Kaufpreisen über 10.001 Euro standardgemäß 0,025 %), das bedeutet 500 Euro für die Einrichtung des Kontos. Eine Frage wurde aber noch nicht geklärt: wer zahlt eigentlich die Kosten? Meist einigen sich Käufer und Verkäufer darauf, die Notargebühren für die Einrichtung eines Ander-Kontos zu teilen, individuelle anderslautende Vereinbarungen sind aber auch möglich.

Ähnlich wie schon bei den Kosten der notariellen Beurkundung sind auch bei den Gebühren zur Einrichtung des Anderkontos die Angleichungen an den im Vertrag verhandelten Preis nicht direkt proportional, sondern degressiv. Auch diese degressive Steigerung wurde vom Gesetzgeber eingerichtet, um unverhältnismäßigen Preisexplosionen vorzubeugen – zum Vorteil des Käufers.

Zusammenfassung

Eine Notaranderkonto oder Anderkonto ist ein Treuhänderkonto, das zum sicheren und legalen Geldtransfer beim Immobilienerwerb dient. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass der Käufer und der Verkäufer die größtmögliche Rechtssicherheit beim Bezahlen des im notariell beurkundeten Kaufvertrag erleben. Meist handelt es sich hierbei um ein temporäres Girokonto, das unter der Bedingung des berechtigten Sicherungsinteresses und bei Vorliegen aller rechtlichen Voraussetzungen vom Notar eröffnet und verwaltet wird, bis der Käufer dem Verkäufer den Kaufpreis bezahlt hat und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen worden ist. Die Abwicklung ist sicher und die Gebühren – berechnet durch Hebesatz und Kaufpreis der Immobilie – stehen in einem transparent geregelten Verhältnis zueinander.