Kaufpreisfaktor

Immer mehr Investoren in Deutschland suchen heute als Kapitalanlage Immobilien zu Renditezwecken – das heißt, Häuser, die Geld verdienen. Denn ein Renditeobjekt ist vermietet und die Mieten stellen die Rendite dar, die je nach Haus und Lage zwischen drei bis sieben Prozent oder mehr betragen kann.

Doch woher weiß ein Interessent, ob das attraktive Haus, das er erwerben möchte, auch wirklich gute Mieteinnahmen garantiert, oder ob er schlussendlich viel mehr investiert, als er an Renditen wieder erwirtschaften kann?

Hierzu gibt es, neben dem eigenen persönlichen Erfahrungswert, auch konkrete mathematische Berechnungen, die einen Fehlkauf vermeiden helfen. Der Kaufpreisfaktor stellt eine wichtige Kennzahl dar, die es dem Käufer ermöglicht, im Vorfeld zu bestimmen, ob ein Objekt eine hohe oder mittlere oder gar nur schwache Rendite abwerfen wird, also welchen Ertrag es finanziell erbringt.

Insofern ist diese Kennzahl eine sehr wichtige Orientierung für alle diejenigen Immobilien-Investoren, die nach einem günstigen und rentablen Renditeobjekt Ausschau halten. Im Folgenden finden Sie daher eine kurze Zusammenfassung als Überblick über alle wichtigen Fragen zum Thema Kaufpreisfaktor, Renditeobjekt und Ertrag.

Was bedeutet Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor bezeichnet eine Kennzahl, die angibt, nach wie vielen Jahren die Investition des Immobilienkaufs sich amortisiert hat durch die Mieteinnahmen. Ein Beispiel: die Jahresmieten eines Renditeobjekts betragen 12.000 Euro, das Haus hat 240.000 Euro gekostet. Hier würde die Kennzahl rechnerisch 20 betragen (20x 12.000 = 240.000), was in der Praxis der Vermietung und des Renditegeschäfts ein sehr guter Kaufpreisfaktor ist, denn das bedeutet, dass innerhalb von 20 Jahren die Ausgaben durch die jährlichen Mieteinnahmen völlig gedeckt wären.

Was natürlich hinzukommt zu den Einnahmen, sind umlagefähige Kaufnebenkosten für den Immobilieninvestor wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Bewirtschaftungskosten und anderes wie Instandhaltungsrücklage oder Versicherungen, doch selbst unter Beachtung dieser Ausgaben ist ein Objekt wie in der vorbenannten Beispielrechnung noch immer attraktiv als Kapitalanlage.

Denn hier würde effektiv eine Rendite von rund 5 Prozent erwirtschaftet, was mitunter mehr ist als die Einschätzung zu erwartender Zinsen auf einer Bank bei abschreibungsfähigen Anlageformen wie Wertpapieren, so dass die Geldanlage in Stein sich wirtschaftlich durchaus lohnt.

Die Immobilien-Werbung der Makler oder Verkäufer von privat darf Renditen nicht garantieren. Es ist zwar durchaus zulässig, die bisherigen Mieteinnahmen des Renditeobjekts im Verkaufsinserat anzugeben, und aufgrund der Marktlage ist es sehr wahrscheinlich, dass diese Mieteinnahmen und damit auch die Renditehöhe stabil bleibt.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Viele Makler werben heute mit Immobilien, die viele Mieteinnahmen bescheren. Solche Häuser sind als Kapitalanlage gedacht und nicht zur Eigennutzung, denn viele Mieten sollen hier zusammengefasst zu einer hohen Rendite werden. Doch wann lohnt sich das Geschäft für den Interessenten? Was ist überhaupt ein guter Kaufpreisfaktor, und welchen Aussagewert hat er in Bezug auf ein Renditeobjekt? Der Kaufpreisfaktor stellt einen Vervielfältiger dar, der die Frage beantwortet: wie viele Jahre dauert es, bis die Kosten der Anschaffung sich durch die Mieteinnahmen wieder erwirtschaftet haben?

Der Kaufpreisfaktor ist ein Multiplikator: er stellt den Kehrwert der Bruttorendite eines Objekts dar. Grundsätzlich sagt man, ein Kaufpreisfaktor von 20 sei günstig – das bedeutet, dass sich durch die summierten Mieteinnahmen innerhalb von 20 Jahren die Investition amortisiert hat. Hinzu kommt, dass die Rentabilität in vielen Mietshäusern sogar noch steigert, weil die Mietpreise ebenfalls steigen, so dass sich der Kaufpreis mitunter schnell amortisiert und die Immobilieninvestition rascher abgeschrieben werden kann.

Allerdings können in Top-Lagen auch höhere Kaufpreisfaktoren bis zu 25 noch günstig sein, wenn es etwa sehr wenige Angebote auf dem Markt gibt und die Nachfrage hoch ist trotz teurer Kaltmiete, sowie auch dann, wenn eine generelle Wertsteigerung der Immobilie zu erwarten ist. Denn hier ist ein etwas höherer Vervielfältiger nicht unbedingt ein Nachteil für die Rentabilität, die dennoch bestehen bleiben kann, weil es wohl kaum Leerstand gibt.

Ab einem Kaufpreisfaktor oberhalb von 25 sollte der Kaufinteressent aber überlegen, ob er sein Geld nicht besser in eine andere Kapitalanlage investieren will, die höhere erzielbare Erträge bringt, da die Abschreibungszeit (25 Jahre) bei diesem Kaufpreis doch sehr lang und der effektive Renditesatz in den meisten Anlagemodellen mit dieser Kennzahl gering ist.

Formel: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete = Kaufpreisfaktor

Diese einfache Maklerformel zur Berechnung der Rentabilität lässt sich auf beliebige Immobilientypen anwenden, die vermietet als Renditeobjekt genutzt werden sollen – ob Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, klassisches Mietshaus, Geschäftshäuser, Lagerhallen oder beliebige Gewerbeimmobilie.

Die Marktlage ist regional und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und stellt einen wichtigen Aspekt der Kapitalanlage und ihrer Rentabilität dar – neben dem Kaufpreisfaktor als Vervielfältiger sollten, bei Anlageobjekten fürs Wohnen, die bautechnischen und demografischen Entwicklungen im Nahumfeld sowie geplante Neubauprojekte in naher Zukunft berücksichtigt werden.

Was bestimmt den Verkehrswert und Ertragswert einer Immobilie?

Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie gehört zu den Standards für Makler und Experten und ergibt wichtige Erkenntnisse, denn bei der Verkehrswertberechnung werden zur Orientierung über den Markt gängige Immobilienpreise in der Region für vergleichbare Objekte mit ähnlichem Baujahr analysiert und ein statistischer Mittelwert berechnet, der den durchschnittlichen Verkehrswert von Haus oder Wohnung darstellt.

Die Verkehrswertermittlung kann grundsätzlich für jede Immobilienart durchgeführt werden – bei Renditeobjekten wie Mietshäusern und Eigentumswohnungen interessiert aber weniger der Vergleich mit baugleichen Immobilienarten vor Ort, wie beim allgemeinen Verkehrswert, sondern vielmehr das Mietniveau und der Ertragswert durch die Mieteinnahmen. Auch hier gibt es ein mathematisches Verfahren, das schon genannte Ertragswertverfahren, welches das Grundstück und die Immobilie selbst getrennt berechnet und die beiden Werte summiert und so einen Indikator für die Rentabilität bildet.

Bei der Berechnung des Ertragswerts interessiert den Vermieter zusätzlich vor allem die Jahresmiete, und hier die Jahreskaltmiete und nicht die Jahreswarmmiete, denn die Kosten für Energie, Hausmeister etc. gehören nicht zum Gewinn des Vermieters. Wenn ein Renditeobjekt hohe Jahreskaltmieten abwirft, in Relation zum Kaufpreis, kann von einem hohen Ertragswert ausgegangen werden.

Der Ertragsfaktor innerhalb dieser Multiplikation bezieht sich grundsätzlich auf die Mietrendite und den Gewinn des Vermieters. Meist handelt es sich um die Bruttomietrendite, die sich aus Jahresnettomieten vorbehaltlich der Abzüge von Nebenkosten für den Vermieter (Bewirtschaftungskosten) darstellt.

Wie wird der Wert eines Mietshauses bestimmt?

Es gibt in Deutschland ein sogenanntes „Ertragswertverfahren“ zur präzisen Ermittlung des Ertrags eines Mietshauses oder sonstigen Renditeobjekts – das Grundstück (Bodenwert) zuzüglich des Ertrags durch die Mieteinnahmen ergibt summiert den Ertragswert. Nicht der Gebäudesachwert ist entscheidend, sondern die konkrete Höhe der Mieteinnahmen, weshalb der erzielbare Ertrag im Fokus steht.

Hierbei gibt es jedoch Marktanpassungsfaktoren zu bedenken, die stark variieren können, weswegen die professionelle Berechnung einem Gutachter oder Makler zuzuordnen wäre. Das Ertragswertverfahren wird in der Praxis oft in Kombination mit kostenpflichtigen Wertgutachten durch solche Experten genutzt. Kostenfreie Varianten im Internet existieren auch – sie ermöglichen dem Kaufinteressenten dank aussagekräftiger Näherungswertberechnungen (Nettomieteinnahmen, Immobilienzustand, Lage etc.) eine Orientierung über die Rentabilität und so eine alternative Marktwertprognose.

Jedoch ist technisch nicht jeder Rechner, der einen Faktor richtig einzuordnen vermag, auch in der Lage, den komplexen Häusermarkt, den Grundstücksmarktbericht, sowie sensible Daten zum möglichen Risiko einer Investition richtig einzuschätzen. Insofern sind kalkulatorische Verfahren zum Ertragswert einer Immobilie richtig und gut, werden in der Praxis der Geldanlage jedoch komplettiert durch das Sachwissen.

Es gibt nach deutschem Recht keinen festgelegten Preis für Wertgutachten für Renditeobjekte. Generell werden bis zu 1,5 Prozent vom Kaufpreis als Richtlinie für das Honorar des Gutachters angenommen, doch diese Preisvorstellung ist nicht fixiert. Lohnen kann sich ein Wertgutachten auf jeden Fall, um die richtige Investitionsentscheidung zu treffen.

Wie hoch ist eine gute Rendite?

Eine gute Rendite ist das O und O bei einer Vermietung zu Renditezwecken, denn hier geht es um den Reingewinn, der nach Abzug aller Kosten, die vom Vermieter zu tragen sind für die Bewirtschaftung des Objekts, die Versicherungen und die Steuern, übrigbleibt. Je höher die Rendite ausfällt, umso höher kann später der Reingewinn für den Vermieter sein, was Immobilien mit hoher Rendite natürlich sehr attraktiv macht auf dem Markt und die Nachfrage nach ihnen steigert.

Unterschieden werden muss noch in Bruttorendite und Nettorendite. Bruttorendite ist das Gesamt der jährlichen Mieteinnahmen ohne Abzug der Nebenkosten für den Vermieter, die Nettorendite stellt die bereinigte Rechnung dar, wobei die Jahreskaltmieten zusammengefasst und nach Abzug der Kosten dargestellt werden. Verbleiben hier 5 Prozent oder mehr, ist die Geldanlage in ein Mietshaus offensichtlich eine sehr gute Immobilieninvestition mit einer Mietrendite, die sich lohnt.

Zusammenfassung

Der Kaufpreisfaktor ist eine zentrale Größe bei der Vermarktung von Immobilien, die vom Erwerber zu Renditezwecken genutzt werden sollen, wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien. Generell gibt hier der Kaufpreisfaktor an, welche Rentabilität ein Haus oder eine Wohnung hat, die vermietet werden: er ist der Vervielfältiger, der Orientierung darüber gibt, innerhalb von wie vielen Jahren (innerhalb welcher Spanne Zeit) der Kaufpreis effektiv wieder durch die Renditeeinnahmen erwirtschaftet werden würde.

Ein Kaufpreisfaktor von 20 Prozent gilt als günstig, doch es gibt regionale und marktangepasste Unterschiede, weswegen die professionelle Bestimmung des Ertragswerts und eine gute Beratung vor der Geldanlage hilfreich sind, wenn das Immobiliengeschäft profitabel sein soll.