ImmoWertV / Die ImmoWert-Verordnung

Wer sich innerhalb des Immobilienmarkts bewegt, für den ist die Immobilienwertermittlungsver­ordnung kein Fremdwort. Was man bis 2010 noch unter der Wertermittlungsverordnung (WertV) kannte, wurde noch im selben Jahr zur Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Novellierung wurde durchgeführt, weil sich seit dem erstmaligen Inkrafttreten der Verordnung im Jahre 1988 viele Veränderungen auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt ergaben.

Diese ständigen Ver­änderungen haben mit der Zeit eine Anpassung an die damals aktuelle Lage verlangt. Über ein Jahrzehnt später, im Jahr 2021, erfolgte die nächste Anpassung der Immobilienwertermittlungs­verordnung (kurz: ImmoWertV), die am 14. Juli 2021 vom Bundeskabinett beschlossen wurde und am 01. Januar 2022 in Kraft treten wird.

Darum erfolgt die Novellierung der WertV

Nachdem bereits 2 Jahre nach Erlass der erstmaligen Wertermittlungsverordnung im Jahr 1988 aus den damals 11 Bundesländern insgesamt 16 Bundesländer wurden, wurden neue Anforderungen an die Bewertung von Immobilien gestellt. Auch der Wandel der demografischen und wirtschaftlichen Verhältnisse, der zunehmende Fokus auf den Kapitalmarkt und die damit ver­bundene Kapitalisierung, sowie die Internationalisierung der gesamten Immobilienbranche erforderten eine Aktualisierung der geltenden Rahmenbedingungen für die Immobilienbewertung.

Aus der damaligen Wertermittlungsverordnung, welche 2010 nochmals eine Neufassung erhielt und bereits zu diesem Zeitpunkt die neue Bezeichnung „Immobilienwertermittlungsverordnung“ erhielt, wird nun im Folgejahr, in 2022, eine aktualisierte Version der Immobilienwertermittlungs­verordnung hervorgehen, die noch stärker für eine objektive Wertermittlung sorgen soll. Dies er­folgt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber einer Immobilienkrise vorbeugen möchte, wie sie in den Vereinigten Staaten Amerikas erlebt wurde.

Aber auch Fachkräften kommt sie zugute, denn durch die Novellierung soll eine einfachere und problemlosere Marktwertermitt­lung gewährleistet werden. Die Neufassung der Rechtsverordnung hat also zum Ziel, sicherzustellen, dass sowohl die Boden­wertermittlung als auch die sonstige Wertermittlung nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt und die für die jeweilige Wertermittlung geforderten Daten ebenfalls einheitlich erhoben werden.

Revolution der ImmoWertV

Bislang verteilen sich die geltenden Vorgaben auf insgesamt sechs Regelwerke. Dazu zählen die aktuell geltende ImmoWertV von 2010, die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertricht­linie (SW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006. Mit dem Inkrafttreten der ImmoWertV im Januar 2022 werden sämtliche gesetzlichen Vorgaben künftig gebündelt in einer Verordnung zu finden sein.

Lediglich ein separates Dokument wird es noch geben: Die ImmoWertA. Darin werden sich kon­krete, ergänzende Anwendungshinweise befinden, wofür letztlich auch das „A“ steht. Es handelt sich dabei lediglich um eine Anlage und verfügt somit über keinen gesetzgebenden Charakter. Dafür dient es jedoch als sinnvolle Ergänzung der ImmoWertV und enthält hilfreiche Musterbei­spiele für diverse Anwendungsfälle.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung wird mit dem Begriff ImmoWertV abgekürzt. Die Neufassung tritt am 01.01.2022 in Kraft.

Was beinhaltet die ImmoWertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist besonders für Sachverständige, Gutachteraus­schüsse, Versicherungen und Banken ein hilfreiches Instrument, denn sie dient in Form einer praxisorientierten und modernen Grundlage für die fachgerechte Ermittlung und Bewertung von Immobilien und deren Objektwert.

Mithilfe der darin verankerten Grundsätze kann der Markt- bzw. Verkehrswert zuverlässig von Personen mit entsprechender fachlicher Eignung ermittelt werden. Es handelt sich außerdem um eine Rechtsverordnung der Bundesregierung und fällt somit in den Anwendungsbereich der gesamten Bundesrepublik Deutschland.

Wie ist die Verordnung aufgebaut?

In der ImmoWertV befinden sich drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, sodass die Verord­nung entsprechend in drei Abschnitte unterteilt ist. Der erste Unterabschnitt enthält allgemeine Anwendungshinweise sowie Erläuterungen hinsichtlich der Begriffsbestimmung. Es wird zu Be­ginn erst einmal eindeutig festgelegt, wann und wozu die ImmoWertV anzuwenden ist und welche Grundlagen einer Wertermittlung zugrunde liegen.

Im zweiten Abschnitt werden Bodenrichtwerte und weitere, essentielle Kennzahlen für die Wertermittlung festgelegt. Der dritte und somit auch letzte Abschnitt befasst sich mit den drei für die Praxis gängigen Wertermittlungsverfahren. Diese sind:

• Das Sachwertverfahren
• Das Vergleichswertfahren und
• Das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kommt vorwiegend bei der Bewertung von Eigentumswohnung und unbebauten Grundstücken zur Anwendung. Hierbei werden sogenannte Vergleichswerte, also Werte von vergleichbaren, bereits verkauften Objekten als Bewertungsgrundlage zur Wertermitt­lung verwendet. Dieses Verfahren wird für Immobilien angewendet, deren Eigentümer die zu schätzende Immobilie selbst bewohnt hat.

Sollte der Fall aufkommen, dass es in der Region keine vergleichbaren Häuser gibt, so kann sich der Sachverständige bei seiner Schätzung ausnahms­weise auch auf ein Objekt aus einer angrenzenden oder anderen Region berufen. Die Bewertung einer Immobilie ergibt sich nach diesem Verfahren aus der Summe der folgenden Komponenten:

• Objektgröße
• Restnutzungsdauer
• baulicher und energetischer Zustand
• Art des Gebäudes
• Bauweise

Das Vergleichswertverfahren wird von Immobiliengutachtern aber nicht nur zur Bewertung von Immobilien, sondern auch zur Bewertung unbebauter Grundstücke angewandt.

Das Ertragswertverfahren wird im Gegensatz dazu in jenen Fällen angewandt, in denen die Be­wertung eines vermieteten Hauses oder eines verpachteten Grundstücks erfolgen soll. Dieses Verfahren nutzt zur Wertermittlung des Objekts neben dem Bodenwert auch den Wert potentieller Gebäudeerträge, wie es zum Beispiel bei Mieten oder einer Pacht der Fall ist, sowie die Restnutzungsdauer des Hauses.

Für die komplexe Berechnung des Immobilienwertes benötigen Experten des Gebiets noch weitere verschiedene Kennzahlen, wie zum Beispiel den Reinertrag eines Jahres, die Bodenwertverzinsung und den sogenannten Vervielfältiger. Auch die Bewirt­schaftungskosten spielen für die Wertermittlung eine Rolle. Definiert wird der Begriff in § 19 der ImmoWertV. Entsprechend dieses Paragraphen fallen unter die Bewirtschaftungskosten jene Kos­ten, die bei der Nutzung einer Immobilie anfallen. Das sind die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten, als auch ein Mietausfallwagnis.

Für selbstgenutzte Gebäude, für die kein vergleichbares Objekt herangezogen werden, steht als Alternative das Sachwertverfahren zur Verfügung. Hierbei werden der Gebäudesachwert und der Bodenwert separat ermittelt und im Anschluss addiert. Der Gebäudesachwert kann aus den Her­stellungskosten eines fiktiven Neubaus in Kombination mit der sogenannten Alterswertminderung, sprich der Gebäudeabnutzung, ermittelt werden. Den Bodenwert ermittelt man durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Anschließend ergibt sich der Sachwert aus der Summe von Ge­bäudesachwert und Bodenwert, welche anschließend mit dem Marktanpassungsfaktor multipli­ziert wird.

Der Marktanpassungsfaktor stellt die Wertverhältnisse dar, die auf dem Grundstücksmarkt jeweils vorherrschen.

Anwendungshinweise der ImmoWertV gemäß der §§ 1 bis 8

Die ImmoWertV dient zur Ermittlung eines Grundstückswerts und dessen Bestandteile. Um den Verkehrswert, also den Marktwert einer Immobilie beziffern zu können, werden Bodenwerte und sonstige Daten herangezogen.

Zusätzliche zum Bodenwert wertbestimmende Faktoren, mit denen ein realistischer Verkehrswert ermittelt werden kann, sind Indexzahlen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

Um eine bundesweite Vereinheitlichung für diese Daten zu erreichen, enthält die ImmoWertV die entsprechenden Grundlagen, mit denen diese Daten bestimmt werden.

Bei der Bewertung einer Immobilie mithilfe des Wertermittlungsverfahrens müssen übrigens die jeweils aktuell geltenden Wertverhältnisse des Immobilienmarkts (dazu zählen zum Beispiel die von der Region abhängigen Preisunterschiede), als auch Grundstücksmerkmale oder die indivi­duellen Merkmale der Immobilie (wie beispielsweise Baumängel) berücksichtigt werden. So fordert es der Gesetzgeber.

Diese Änderungen erwarten uns ab 2022

Eigentlich sollte die Änderung der ImmoWertV bereits zum 01.01.2021 erfolgen, doch durch die unvorhersehbare Corona-Pandemie wurde die Reform, wie so manch anderer Beschluss eben­falls, hintenangestellt. Allem voran soll die Verordnung für den Anwender übersichtlicher und nutzungsfreundlicher wer­den. Zudem soll eine bundesweite einheitliche Ermittlung der Verkehrswerte und der für die Wertermittlung notwendigen Daten mithilfe von bundesweit einheitlichen Grundsätzen sicherge­stellt werden.

Inhaltliche Änderungen wird es hingegen nur bedingt geben. Das Wesentliche wird gleichbleiben. Hauptsächlich Ergänzungen und Präzisierungen werden die ImmoWertV inhaltlich bereichern. Unter anderem wird künftig die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie nicht mehr von der Immo­bilienart abhängig gemacht, sondern für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und für Wohnhäuser mit Mischnutzung eine einheitliche Nutzungsdauer von 80 Jahren gelten.

Auch neue Begrifflichkeiten werden eingeführt. Beim Ver­gleichswertverfahren soll zum Beispiel künftig zwischen „geeigneten Kaufpreisen“ und „Vergleichspreisen“ unterschieden werden. Außerdem wird ein neuer Wert, die sogenannte wertrelevante Geschossflächenanzahl (WGFZ) die Verordnung ergänzen. wird in die neue Ver­ordnung als wichtiger Wert mit aufgenommen. Die WGFZ erfüllt die Funktion, das Verhältnis zwi­schen Grundstücksgröße und Geschoßfläche widerzuspiegeln. Diese Kennzahl tauchte bislang lediglich in der zum Baugesetzbuch (BauGB) zugehörigen Baunutzungsverordnung auf, wenn es um die zulässige Größe beim Bau eines Gebäudes ging (sogenanntes Maß der baulichen
Nut­zung). Da die WGFZ auch bei der Wertermittlung dienlich ist, wird sie in die neue ImmoWertV aufgenommen.

Des Weiteren führt die neue ImmoWertV den Grundsatz der Modellkonformität ein, welcher besagt, dass sich ein Immobiliengutachter bei der vorzunehmenden Wertermittlung auf das gleiche Verfahren stützt, wie es der Gutachterausschuss getan hat, von welchem er seine Daten erhält. Lediglich auf diese Weise kann ein zuverlässiges und realistisches Ergebnis berechnet werden.

Zuletzt sollen bei der Bodenwertermittlung künftig auch Wasser- und Gemeinbedarfsflächen mit­einbezogen werden.

Zusammenfassung

Am 01.01.2022 wird die neue Fassung der ImmoWertV in Kraft treten. Diese wird inhaltlich keine allzu großen Änderungen mit sich bringen, dafür aber ergänzende Regelungen enthalten, die die Wertermittlung transparenter, übersichtlicher und einfacher gestalten sollen. Außerdem werden die bislang sechs Regelwerke zusammengefasst, sodass nur noch eine gebündelte Verordnung existiert. Diese wird künftig auch bundesweit anwendbar sein, sodass eine einheitliche Wertermittlung innerhalb der Bundesrepublik Deutschland gewährleistet sein wird.