Immobilienblase

Aufgrund historischer Preissteigerungsraten suchen viele Anleger nach einer möglichst sicheren Investition, mit der ein Verlust der Kaufkraft begrenzt werden kann. In der Vergangenheit boten sich dafür vor allem Wohnungen oder Häuser an, die von hohen Wertsteigerungen profitierten. Doch Experten sehen in vielen Ländern aktuell eine Immobilienblase, die auf Dauer platzen wird. Welche Faktoren eine Immobilienblase auszeichnen und wie man sich vor einer Immobilienkrise schützen kann, finden Sie im Folgenden.

Wann spricht man von einer Immobilienblase?

Von einer Immobilienblase spricht man, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Immobilienmarkt deutlich übersteigt und sich enorme Preissteigerungen ergeben. Bei der Immobilienblase handelt es sich um einen Untertyp von Spekulationsblasen und es entsteht eine Überbewertung im Vergleich zum eigentlichen Sachwert. Angeheizt wird eine Immobilienblase vielfach nicht nur durch private Immobilienkäufer aus dem Inland, sondern auch durch die Nachfrage von Investoren aus dem Ausland. Der Überhitzung auf dem Wohnungsmarkt lässt sich nicht kurzfristig entgegenwirken, denn die Erhöhung des Angebots durch Neubauten benötigt Zeit. So ist die Bautätigkeit der Unternehmen vielerorts voll ausgelastet und Wartezeiten von mehreren Monaten sind keine Seltenheit.

Dauerhaft sind die überhöhten Preise für Immobilien im Fall einer Blase jedoch nicht, denn die jeweiligen Antreiber (niedrige Bauzinsen, hohe Nachfrage bei Investoren oder andere Faktoren) sind nur für einen bestimmten Zeitraum aufrechtzuerhalten. Das Platzen der Blase und sinkende Immobilienwerte können zu einer Immobilienkrise führen, bei der die faulen Kredite zur Belastung für das Finanzsystem werden. Ist die Überhitzung zu stark, ergibt sich eine weltweite Systemkrise wie 2008. Eine Blasengefahr hat deshalb nicht nur Auswirkungen auf die Immobilienpreise, sondern kann den gesamten Finanzmarkt betreffen.

Welche Ursachen gibt es für eine Immobilienblase?

Zu den häufigsten Ursachen für eine überhöhte Steigerung von Immobilienpreisen zählt vor allem eine Kreditvergabe mit zu nachlässigen Anforderungen. Für die Immobilienkrise 2008 in den USA gelten „Subprime mortgages“, die ohne eigentliche Kreditwürdigkeit vergeben wurden, als wichtiger Auslöser. Selbst bei niedrigen Zinsen für Baukredite können Kreditnehmer die Darlehen nicht dauerhaft bedienen, was in großer Zahl zum Risiko für die Banken als Darlehensgeber wird. Kommt es in den nächsten Jahren zur Zinswende, wie die Federal Reserve (Fed) und die Europäische Zentralbank (EZB) angekündigt haben, besteht eine ähnliche Gefahr für das Platzen der Immobilienblase, denn bei einer Anschlussfinanzierung müssen Immobilienbesitzer deutlich höhere Zinsen zahlen.

Als Faktor für eine aktuelle Spekulationsblase sehen viele Experten die expansive Geldpolitik der Fed in den USA oder der EZB in der EU. Durch die Zentralbanken floss viel Geld in den Markt und die niedrigen Leitzinsen führten zu einem Zinsniveau, das teure Immobilien erschwinglich machte. Günstige Baukredite verleiteten viele Immobilienkäufer dazu, sich mit der maximalen Darlehenssumme zu verschulden, ohne mögliche Zinssteigerungen zu bedenken. Im Vergleich zu den Konditionen für Immobilienkredite vor einem Jahr sind die Bauzinsen inzwischen erheblich gestiegen und die eigenen vier Wände für immer weniger Immobilienkäufer finanzierbar.

Durch eine Zinswende, die bereits für die nächsten Quartale von Fed und EZB angekündigt wurde, ist von einer geringeren Anzahl von Kaufinteressenten aufgrund der hohen Kreditkosten auszugehen.

Wie platzt eine Immobilienblase?

Das Platzen der Immobilienblase, das mit einer längeren Immobilienkrise verbunden sein kann, wird in der Regel durch einen Einbruch der Nachfrage ausgelöst. Die höheren Preise für Häuser oder Wohnungen sind nicht mehr realisierbar und die Werte der Immobilien sinken drastisch. Theoretisch kann die Spekulationsblase auch durch eine Erhöhung des Angebots beendet werden, doch aufgrund der hohen Zeitverzögerung bei Neubauten durch Genehmigungen oder die Auslastung der Baufirmen kommt es dazu fast nie.

Wie genau der Einbruch der Nachfrage zustande kommt, hängt vom Grund für die gestiegenen Immobilienpreise ab. Das Sinken der Nachfrage kann durch eine höhere Attraktivität von anderen Investitionen oder einer geringeren Anzahl von Kaufinteressenten in Gang gesetzt werden. Bei einer hohen Zahl von Immobilienkäufern aus dem Ausland senkt womöglich ein Verbot von nicht-einheimischen Käufern die Nachfrage, während aktuell besonders die Gefahr steigender Leit- und Bauzinsen weniger Interessenten für Immobilien erwarten lässt.

Wann war der letzte Immobiliencrash?

Die letzte Immobilienblase begann 2008 in den USA, als von den Banken Immobilienkredite vergeben wurden, ohne die Liquidität der Immobilienkäufer genauer zu überprüfen. Dadurch besaßen die Finanzinstitute zahlreiche schlechte Darlehen, die von den Kreditgebern nicht mehr bedient werden konnten. Das Platzen der Immobilienblase führte nicht nur zu sinkenden Preisen für Wohnungen und Häuser, sondern löste eine weltweite Finanzkrise aus. Wer auf dem Höhepunkt des Immobilienmarkts kaufte, durfte erst Jahre später bei der Preisentwicklung wieder den ursprünglichen Kaufpreis erreichen.

Ein weniger bekanntes Beispiel für eine extreme Immobilienblase ist die Entwicklung in Japan während der 80er- und 90er-Jahre. Durch die Abwertung des Dollars gegenüber dem Yen flüchteten Anleger in den Immobilienmarkt, wodurch das Angebot nicht mit der Nachfrage mithalten konnte. Die Immobilienpreise stiegen so stark, dass dem Kaiserpalast in Tokio mit einer Fläche von wenigen Quadratkilometern der gleiche Wert wie dem US-Bundesstaat Kalifornien mit einer Fläche von 424.000 Quadratkilometern zugerechnet wurde. Selten kommt es bei einer Immobilienblase zu solch einer extremen Überbewertung, die durch die hohe Nachfrage zustande kommt.

Was passiert mit Immobilienpreisen, wenn die Blase platzt?

Für Immobilieneigentümer wirkt sich das Platzen der Blase durch niedrigere Preise für einen Verkauf von Haus oder Wohnung aus. Wer eine Immobilie auf dem Höchststand der Preisentwicklung kauft, hat in vielen Fällen die nächsten Jahre Probleme, einen ähnlichen Preis zu erzielen. Muss man plötzlich für den Beruf umziehen oder mit dem Hausverkauf soll der Ruhestand finanziert werden, sind deutliche finanzielle Einbußen hinzunehmen.

Große Probleme können die Auswirkungen der Immobilienkrise auch für Kreditnehmer haben, die für die Darlehenssumme eine Nachbesicherung vereinbart haben. Sinken die Preise für die Immobilie durch die geringere Nachfrage und das Ende der Spekulationsblase, darf die Bank mehr Eigenkapital oder eine Aufwertung des Immobilienwerts fordern. Sonst kann es sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen.

Auch nach dem Ende der Blasenbildung ist die Wertentwicklung jedoch vorrangig vom Standort der Immobilie abhängig. In Ballungsgebieten mit zahlreichen Unternehmen, Freizeitangeboten und guter Anbindung mit öffentlichen Nahverkehrsmitteln sinken die Preise womöglich selbst nach dem Ende einer Immobilienblase kaum.

In Ausnahmefällen kann es in begehrten Großstädten sogar nach Ende einer Blase zu weiteren Preisanstiegen kommen.

Wie kann man sich gegen eine Immobilienblase schützen?

Für Immobilieneigentümer gibt es nur wenige Möglichkeiten, sich gegen eine Spekulationsblase schützen. Die geringsten Auswirkungen entstehen, wenn Sie nicht an einem Verkauf Ihrer Immobilie interessiert sind. In diesem Fall spielen steigende oder fallende Immobilienwerte keine Rolle und Sie ersparen sich durch die eigenen vier Wände immer noch teure Mietpreise. Die beste Empfehlung zum Schutz gegen eine Immobilienkrise ist die Eigennutzung von Haus oder Wohnung. Wenn Sie sich für eine Immobilie verschulden, sollten Sie genügend Puffer für deutlich höhere Bauzinsen einplanen oder eine lange Zinsbindung abschließen.

Für Anleger, die mit Immobilienkrediten ein Wohnobjekt für die Vermietung finanzieren möchten, sind vor allem die Diversifizierung bei Investments und der Anlagehorizont wichtig. Platzt die Blase, sollte dies nur einen Teil des Portfolios treffen und die Immobilie auch nach dem Ende einer Spekulationsblase finanzierbar sein. Deshalb ist der Begriff „Betongold“ für eine Immobilie skeptisch zu betrachten, denn bei den Verkaufspreisen für Wohnung oder Haus sind Schwankungen einzuplanen.

Aber auch Mieter und Anleger, die nicht in Immobilien investiert haben, bleiben bei einem Platzen der Immobilienblase nicht verschont. 2008 führten die großzügig vergebenen Kredite für Häuser in den USA nicht nur zu einem Kollaps des Marktes für Immobilien, sondern auch zu einer Banken- und Börsenkrise, die eine Rezession auslösten. Daher steigen die Mietpreise bei einem Platzen der Blase zwar wohl nicht weiter, doch die Finanzmärkt werden von einer Krise kaum vollständig verschont bleiben.

Welche Prognose gibt es aktuell für den Immobilienmarkt in Deutschland?

In Deutschland sehen einige Experten aktuell eine Überbewertung der Immobilienpreise, bei denen die Blase zu platzen droht. Bereits 2020 galt der Wohnungsmarkt in München oder Frankfurt laut dem „UBS Global Real Estate Bubble Index“ als überbewertet und seitdem sind die Preise weiter gestiegen. Die Blasengefahr ergibt sich aus dem Preisanstieg der letzten Jahre und Wohnraum ist vor allem in Großstädten Mangelware. Nicht nur die Preise für Immobilienkäufer haben angezogen, sondern auch die Mietpreise sind deutlich gestiegen. Im Vergleich zu früheren Jahren kann Deutschland im Alleingang nur wenige Maßnahmen gegen eine Immobilienkrise verabschieden, denn Bafin und Bundesbank besitzen gegenüber der EZB deutlich weniger Instrumente gegen die Überhitzung auf dem Immobilienmarkt.

Problematisch wirken sich gestiegene Bauzinsen, die sich seit 2021 stark verteuert haben, nicht nur bei der Kreditvergabe für neue Bauherren aus, sondern auch für bestehende Immobilien müssen in Zukunft Anschlussfinanzierungen mit deutlich höheren Zinsen abgeschlossen werden. Ist die Steigerung durch die Kreditnehmer nicht finanzierbar, müssen die Wohnobjekte verkauft werden und erhöhen das Angebot auf dem Markt. Diese Risiken wurden durch die lange Periode von niedrigen Zinsen kaum einkalkuliert und könnten die Belastungen für Bauzinsen um das Mehrfache steigen lassen.

Auch die in der Immobilienbranche tätigen Unternehmen erkennen eine Blasengefahr, bei der ein Ende der Überhitzung auf dem Wohnungsmarkt vermutet wird. So sieht der Empirica Blasenindex Zeichen für eine Stabilisierung von Bestandspreisen durch zahlreiche Neubauten sowie gestiegene Bauzinsen. Eine ähnliche Einschätzung ergibt sich auch für Immowelt, die von einer Abkühlung und weniger Spekulationen auf dem Wohnungsmarkt ausgehen.

Wann die Blase jedoch platzt und die Preise nach unten sinken, dazu gibt es von Empirica oder Immowelt keine näheren Angaben. Mit einem weiteren rasanten Anstieg der Preise ist allerdings in Deutschland und weltweit nicht zu rechnen.

Zusammenfassung

Von einer Immobilienblase spricht man, wenn sich durch eine Überhitzung auf dem Wohnungsmarkt enorme Preissteigerungen ergeben. Das Angebot für Wohnraum kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, wodurch eine Überbewertung von Immobilien entsteht. Ein Platzen der Blase führt zu einer starken Senkung der Preise, was wiederum eine Gefahr für das Finanzsystem bedeuten kann.