Hauswert selbst berechnen

Vor dem Verkauf einer Immobilie sollten Sie herausfinden, welchen Wert Ihr Haus aktuell besitzt. Eine realistische Schätzung des Verkehrswerts auf dem Immobilienmarkt kann durch eines von drei Wertverfahren erfolgen, die verschiedene Kriterien anwenden. Welche Formeln den jeweiligen Verfahren für die Wertermittlung zugrunde liegen und wie Sie den Hauswert selbst berechnen, erfahren Sie im Folgenden.

Wofür wird der Hauswert benötigt?

Der Verkehrswert eines Hauses entspricht nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) dem Marktwert und „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Schlüsselt man den Gesetzestext auf, müssen für den Marktpreis unter anderem der Zeitwert, die Marktlage oder der Zustand des Hauses berücksichtigt werden.

Neben Neugierde über den momentanen Wert der eigenen Immobilie ist die Berechnung des Verkehrswerts vor allem bei einem Verkauf des Hauses wichtig, um einen angemessenen Marktpreis zu fordern. Relevant ist der Hauswert weiterhin, wenn Steuern an das Finanzamt für Erbschaft oder Schenkung zu zahlen sind. Dabei erfolgt die Wertermittlung allerdings durch die Behörde, wobei Sie ein eigenes Gutachten mit einem Wertverfahren einreichen können.

Der Verkehrswert ist auch für Eigentumswohnungen interessant, aber durch eine geteilte Ausstattung aller Wohnungsbesitzer ist die Einschätzung in diesem Fall schwieriger.

Woraus setzt sich der Wert einer Immobilie zusammen?

Lage

Der wichtigste Faktor für den Hauswert ist die Lage des Immobilienobjekts. Für das exakt gleiche Einfamilienhaus werden in München deutlich höhere Preise als in Cottbus aufgerufen. Diese Preisunterschiede sind auf die Makrolage zurückzuführen und weitere Unterschiede hinsichtlich des Immobilienwerts können sich durch die Mikrolage innerhalb Münchens ergeben. Immobilieneigentümer profitieren in Ballungsgebieten von höheren Marktwerten, die durch eine Ansiedlung der Wirtschaft, umfangreiche Freizeitaktivitäten und kurze Wege begünstigt werden.

Bei Mikrolage und Makrolage können sich durch Trends deutliche Veränderungen ergeben. So gibt es in der Nähe von Großstädten häufig aufstrebende Stadtteile oder Vororte, in denen die Immobilienwerte steigen.

Alter

Ein weiteres Kriterium für den Hauswert ist das Alter der Immobilie. Bei älteren Häusern müssen womöglich elektrische Leitungen, Ölheizung oder Dämmung ausgetauscht werden, was den Marktwert drückt.

Ausstattung

Bei der Ausstattung können sich Immobilien durch Hervorhebungsmerkmale wie mehrere Badezimmer, Sauna oder großen Garten von Vergleichsobjekten absetzen. Hierbei ist unter anderem zu beachten, welche Zielgruppe mit der Ausstattung des Hauses angesprochen wird.

Größe

Der Marktwert richtet sich ebenfalls nach der Größe des Objekts. Die Anzahl der Quadratmeter der Wohnfläche entscheiden darüber, welche Verkaufspreise möglich sind. Auch der genaue Typ des Hauses vom Einfamilienhaus über Mehrfamilienhäuser bis hin zum Reihenhaus spielt eine Rolle.

Zustand

Das größte Haus erzielt keine hohen Summen auf dem Markt, wenn umfangreiche Renovierungen notwendig sind. Deshalb ist der Zustand des Objekts zu berücksichtigen und kann den Immobilienwert erheblich beeinflussen.

Wie berechne ich den Wert meines Hauses selbst?

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren beruht darauf, dass die Verkaufspreise von Vergleichsobjekten für die Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden. Gut eignet sich dieses Wertermittlungsverfahren in einem aktiven Immobilienmarkt, sodass sich einfach der Wert des Hauses durch andere Immobilien schätzen lässt. Für vergleichbare Werte ist der Gutachterausschuss für die Region zuständig, bei dem die Verkaufspreise für Häuser von den Notaren hinterlegt werden. Der daraus entstandene Immobilienmarktbericht ist für Interessenten gegen eine Gebühr abrufbar.

Für den Vergleichswert ist zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren zu unterscheiden. Das direkte Vergleichswertverfahren benötigt für die Ermittlung eines realistischen Verkehrswerts Verkaufspreise von Immobilien mit ähnlicher Lage, Größe und Zustand. Daraus wird ein realistischer Hauswert abgeleitet und orientiert sich direkt an tatsächlich verkauften Vergleichsobjekten.

Das indirekte Vergleichswertverfahren kommt hingegen zum Einsatz, wenn keine aktuellen Preise von Immobilien mit ähnlichen Eckdaten zur Verfügung stehen. Dann kann ein Sachverständiger anhand von Preisen der Vergangenheit, Marktberichten und anderen Quellen einen Vergleichswert aufstellen. Hierbei ist jedoch eine größere Spanne der Schätzung im Vergleich zum direkten Vergleichswertverfahren anzunehmen.

Sachwertwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt als Alternative zum Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zum Einsatz. Die Nutzung des Sachwerts ist sinnvoll, wenn es an Vergleichswerten von ähnlichen Immobilien fehlt oder durch die Eigennutzung kein Ertrag erzielt werden soll. Für den Sachwert werden Grundstück, Haus und Außenanlagen anhand ihrer Bausubstanz eingeschätzt. Dafür ist zunächst der Bodenwert zu berechnen, der sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert zusammensetzt.

Nun ist der Wert des Gebäudes, angefangen mit den Herstellungskosten, zu kalkulieren. In diesem Schritt sind die Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter (m²), die Sie zum Beispiel von einem Gutachter für Ihr Haus erfahren können, mit der Bruttogrundfläche der Immobilie zu multiplizieren. Da die Herstellungskosten sich auf eine neue Immobilie beziehen, muss die Alterswertminderung abgezogen werden, um den Gebäudesachwert zu erhalten.

Der vorläufige Gesamtsachwert besteht aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert. Um die aktuelle Marktlage zu berücksichtigen, wird dieser Wert noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der einen Bezug zur aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt herstellt. Erst dann ist die realistische Schätzung für den Verkehrswert der Immobilie abgeschlossen.

So stellen Sie die Rechnung für den Hauswert im Sachwertverfahren auf:

Bodenwert = Bodenrichtwert pro m² x Grundstücksfläche in m²

Herstellungskosten = Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche in m²

Gebäudesachwert = Herstellungskosten – Alterswertminderung

Vorläufiger Gesamtsachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert

Gesamtsachwert = Vorläufiger Gesamtsachwert x Marktanpassungsfaktor

Durch die komplizierten Formeln des Sachwertverfahrens, das zum Beispiel für die Regel-Herstellungskosten oder den Marktanpassungsfaktor möglichst präzise Zahlen benötigt, wird der Sachwert vor allem durch Gutachter ermittelt. Ein eigenes Ausrechnen des Hauswerts mit dem Verfahren ist für Laien hingegen schwierig.

Die Alterswertminderung wird anhand der Restnutzungsdauer ermittelt. Laut § 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung richtet sich die Alterswertminderung nach der „die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann“.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien verwendet. Der Verkehrswert setzt sich aus der Höhe der Mieteinnahmen zusammen, um einen realistischen Betrag zu ermitteln. Eingesetzt wird der Ertragswert bei Mietobjekten, wenn das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren keine zufriedenstellende Lösung bieten. Allgemein gilt für die Berechnung des Gesamtertragswerts folgende Formel:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert abzüglich oder zuzüglich Mängel/Zuschläge

Am einfachsten zu ermitteln ist der Bodenwert, der aus dem Bodenrichtwert in Euro multipliziert mit der Grundstücksfläche besteht. Für den Bodenrichtwert pro Quadratmeter können Sie sich nach den Werten des Gutachterausschusses für Ihre Region richten.

Bei dem Gebäude ist der Reinertrag zu ermitteln, der aus den Mieteinnahmen, auch Rohertrag genannt, abzüglich der Bewirtschaftungskosten besteht. Vom Grundstückreinertrag ist die Bodenwertverzinsung abzuziehen. Dazu wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, der aktuellen durchschnittlichen Verzinsung für Immobilien am Markt, multipliziert.

Danach muss der Gebäudereinertrag mit dem sogenannten Vervielfältiger, einer Kombination aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins, multipliziert werden. Damit ist der Wert für das Gebäude festgelegt, der zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Ertragswert für die Immobilie abbildet. Hiervon müssen noch Mängel oder besondere Vorteile abgezogen bzw. addiert werden. Dadurch ergibt sich am Ende der Verkehrswert im Ertragswertverfahren.

Folgende Schritte sind für das Ertragswertverfahren durchzuführen:

Bodenwert = Bodenrichtwert pro m² x Grundstücksfläche in m²

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag (Mieteinnahmen) – Bewirtschaftungskosten

Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung

Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger

Vorläufiger Ertragswert für die Immobilie = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Gesamtertragswert für die Immobilie = Vorläufiger Ertragswert -+ Mängel/Zuschläge

Es zeigt sich sofort, dass die Berechnung des Ertragswerts eines der aufwendigsten Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts ist. Es wird deshalb in der Regel nur von Sachverständigen eingesetzt und kann vom Vergleichs- oder Sachwertverfahren ersetzt werden.

Wie genau ist die Berechnung des Hauswerts?

Wie realistisch ein berechneter Verkehrswert gegenüber dem wirklichen Wert des Hauses ist, hängt vom jeweiligen Wertermittlungsverfahren und der durchführenden Person ab. Für eine schnelle Berechnung des Marktwerts können Sie einen der zahlreichen Online-Rechner für die Hausbewertung nutzen. Mit den Eckdaten Ihrer Immobilie lässt sich damit ein erster Wert schätzen, wie viel Geld das Objekt bei einem Verkauf einbringen würde. Allerdings können sich je nach Qualität des Internet-Rechners Schwankungen in bis zu sechsstelliger Höhe gegenüber dem Marktwert ergeben.

Ähnliches gilt für die eigene Berechnung des Verkehrswerts mit den Sach- oder Ertragswertverfahren, bei denen manche Kriterien unberücksichtigt bleiben. Die ungefähre Schätzung genügt, wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Haus seit dem Kauf vor mehreren Jahren im Wert gestiegen ist oder Sie als Kaufinteressent nach Wohnobjekten in Ihrer ungefähren Preisklasse suchen. Geht es hingegen um einen Hausverkauf, bei dem jeder Euro zählt, ist ein Immobiliengutachter zu empfehlen. Die Investition in einen Experten zahlt sich schnell aus.

Wie kann ich den Hauswert professionell ermitteln lassen?

Wenn Sie einen möglichst realistischen Marktpreis suchen, sollten Sie sich an einen Experten wenden. Ein Immobiliengutachter mit langjähriger Erfahrung in der Hausbewertung kann eine deutlich detailliertere Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen. Von dem Gutachter wird ein Wertgutachten erstellt, das sich nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) richtet. Dieses Verkehrswertgutachten bildet den realistischen Hauswert erheblich besser ab. Deshalb lohnt sich ein professionelles Wertermittlungsverfahren vor allem bei einem Hausverkauf, um möglichst hohe Summen beim Verkauf zu erzielen.

Die Berufsbezeichnung als Gutachter ist nicht geschützt und sagt nichts über die Kompetenz des Gutachtens aus. Achten Sie auf die Bestellung eines vereidigten Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Zusammenfassung

Um den Hauswert selbst zu berechnen, können Sie das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zur Einschätzung eines realistischen Verkaufspreises einsetzen. Durch die komplexen Formeln für Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert werden diese Verfahren zur Wertermittlung meistens von Sachverständigen genutzt. Für Laien ist die Ermittlung eines Vergleichswerts über den Marktbericht des regionalen Gutachterausschusses oder die Nutzung eines Online-Rechners am einfachsten.