Flurkarte

Zur Beurteilung der Lage eines Grundstücks
Behörden, Bauherren und Immobilienverkäufer haben auf den ersten Blick nicht allzu viel gemeinsam. Doch sie alle benötigen für ihre Vorhaben eine sogenannte Flurkarte. Diese dient zur Beurteilung der Lage eines Grundstücks und hilft bei der Veranschaulichung der Bebauung einer sogenannten Liegenschaft. Daher wird sie auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt.

Im Folgenden erfahren Sie, was die Flurkarte beinhaltet, wofür sie benötigt wird und wie sie beantragt werden kann.

Flurkarten – Diese Bestandteile sind enthalten

Das Dokument ist ein amtlicher Nachweis über die Existenz und die Lage eines Grundbesitzes. Als rechtliche Grundlage dient die Grundbuchordnung (GBO). Flurkarten genießen öffentlichen Glauben und jeder Interessent an einer Immobilie kann sich durch das Dokument über Grenzen und Nummern von Flurstücken, Gemarkungs- und Verwaltungsgrenzen sowie Gebäude und deren Nutzung informieren. Darüber hinaus hat sich die Flurkarte längst zu einem wichtigen Dokument für wirtschaftliche und organisatorische Gesichtspunkte entwickelt. Sie dient beispielsweise zur Planung von Baumaßnahmen durch Ingenieure und Architekten. Sie ist außerdem eine Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Die Karte bildet dabei Liegenschaften aus der Vogelperspektive ab. Die Darstellung erfolgt als Blattschnitt einer Rahmenkarte oder Inselkarte mit einer Flur. Darauf zu sehen sind Straßen, sogenannte Flurstücke, welche die kleinsten Buchungseinheiten darstellen, sowie Gebäude. Die Flurstücke sind in nummerierter Form abgebildet, den sogenannten Flurstücksnummern. Ein Grundstück kann dabei aus einer oder mehreren Flurstücken bestehen.

Die Karten stehen flächendeckend für alle Länder zur Verfügung und werden vom Katasteramt geführt, das auch Vermessungsverwaltung oder Vermessungsamt genannt wird. Dieses ist für die Katastervermessung zuständig und erstellt die Kartierung.

Bestandteile einer Flurkarte

In diese Bestandteile sind Flurkarten gegliedert:

• Flurstücke mit zugehörigen Nummern und Begrenzungen
• Gemarkungs- und Gemeindegrenzen
• Gebäude, inklusive Nummer und Nutzungsart
• Nutzungsart des Bodens
• Blattrahmen mit Flurnummern
• Bezeichnung der Gemarkung
• Maßstab und Herkunft

Einige Flurkarten enthalten darüber hinaus weitere Informationen, wie Flurstücksgrenzen, topografische Angaben und Böschungen sowie Hecken, Zäune und Mauern. Des Weiteren gibt es Flurkarten, die Bodenschätzungsmerkmale enthalten. Diese besondere Form wird auch Schätzungskarte genannt.

Die Abbildung jedes einzelnen Nummerierungsbezirks erfolgt maßstabsgetreu. Für städtischen Grundbesitz wird im Regelfall ein Maßstab von 1 : 500 oder 1 : 1.000 verwendet. Bei Grundstücken auf dem Lande liegt der Maßstab hingegen häufig bei 1 : 1.500 oder 1 : 2.000.

Die Grundstücksgröße im Grundbuch kann von den Katasterauszügen der Flurkarte abweichen. Im Zweifel zählen im Falle der Grundstücksgröße die Daten aus der Flurkarte. Bei der Gebäudegröße wird jedoch das Grundbuch als Grundlage verwendet.

Wie wichtig ist die Flurkarte beim Immobilienverkauf?

Die Liegenschaftskarte spielt insbesondere für die Immobilienbewertung eine bedeutende Rolle. Dementsprechend ist sie auch für den Immobilienverkauf von äußerster Wichtigkeit. Denn abgesehen vom Zustand und der Ausstattung ist auch die Immobilienlage von Bedeutung. Durch die Flurkarte wird die Lage des Grundstücks sowie die Bebauung des Gebiets ersichtlich. Dadurch kann auch der Wert der Liegenschaft ermittelt werden.

Denn eine Immobilie kann erst angemessen bewertet werden, wenn ein Gutachter oder Sachverständiger weiß, wie die Grundstücke in einer Gemeinde verteilt sind und wo sich der Grundbesitz befindet. Auch eine Zufahrt zu einer Straße wirkt sich beispielsweise positiv auf den Immobilienwert aus. Daher ist es nur logisch, dass auch Banken auf die Katasterkarte zurückgreifen, wenn sie den Beleihungswert eines Objekts ermitteln wollen.

Der Preis einer identischen Immobilie kann je nach Lage stark variieren. Dies sollte Ihnen bei einem angestrebten Immobilienverkauf bewusst sein. In Ballungszentren oder besonders gehobenen Lagen kann der Grundstückswert deutlich höher ausfallen als beispielweise in ländlichen Gegenden oder solchen mit einer schwachen Wirtschaft.

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte neben einem Flurkartenauszug noch weitere Informationen parat haben. Denn auch ein Auszug aus dem Grundbuch, Energieausweis, eine Teilungserklärung bei Teil- oder Sondereigentum sowie Gebäudeversicherungspolicen können für den Kaufinteressenten von großer Bedeutung sein.

Flurkarte, Lageplan, Bebauungsplan – was sind die Unterschiede?

Flurkarten bilden die Basis für vielerlei offizieller Dokumente. Neben Lage- und Bebauungspläne sind dies beispielsweise auch Stadtgrundkarten. Dennoch werden die verschiedenen Dokumententypen für unterschiedliche Vorhaben benötigt. Welche das sind erfahren Sie im Folgenden.

Unterschied zum Lageplan

Zwar ähneln sich Flurkarten und Lagepläne in vielen Punkten, doch die Zweitgenannten gehen weit über den Inhalt einer Liegenschaftskarte hinaus. Darin enthalten sind zusätzliche Angaben über Lage, Beschaffenheit sowie Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden. So geben Lagepläne auch Informationen über den Eigentümer, Grundbuchangaben, Geländehöhen sowie die vorhandene Bebauung preis. Der Lageplan wird in der Regel von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur im Maßstab 1 : 200 angefertigt.

Dem zugrunde liegt die Liegenschaftskarte, die von den Katasterämtern geführt wird und flächendeckend für das gesamte Bundesland zur Verfügung steht. Daher schließen sich die beiden Dokumente nicht gegenseitig aus. Im Gegenteil: Sie sind beide notwendig als Grundlage eines qualifizierten Bauplans sowie Bauantrages, für die Erstellung eines Immobilienkaufvertrages sowie zur Beantragung der Baufinanzierung bei einer Bank.

Unterschied zum Bebauungsplan

Auch der Bebauungsplan geht über eine Flurkarte hinaus. Während in der Flurkarte die Flurstücke mit ihren Grenzen und Nummern sowie die Gebäude enthalten sind, sind durch einen Bebauungsplan die Möglichkeiten der Bebauung eines Grundstücks geregelt. In der Regel betreffen Bebauungspläne nur einen Teil eines Gemeindegebietes wie beispielsweise ein Gewerbe- oder Wohngebiet.

Damit das Plangebiet vollständig und genau dargestellt werden kann, werden Flurkarten als Grundlage genommen. Um ihre Bebauungspläne aufzustellen, nutzen die Städte und Gemeinden die Liegenschaftskarten. Bauherren und ihre Beauftragten können auf der Kartengrundlage außerdem ihre Baumaßnahmen planen.

Wann ist die Einsicht in eine Flurkarte sinnvoll?

Die Dokumente enthalten grundlegende amtliche Kenndaten einer Immobilie. Grundsätzlich kann jeder Interessierte Einblick in die Liegenschaftskarten erhalten. Die öffentlich zugänglichen Karten enthalten jedoch keinerlei Informationen zu Eigentümerdaten und ihren Flurstücken. Diese Daten sind nicht frei zugänglich. Nur die Eigentümer selbst und Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, erhalten Einblick.

Gerade für Letztere, die Immobilieninteressierten, ist der Einblick in die Flurkarte sinnvoll. Das Dokument erleichtert es ihnen, die Liegenschaft besser und umfassender beurteilen zu können. Darüber hinaus ist auch die Wirtschaft und die Rechtspflege sowie Behörden, Ingenieur- und Architekturbüros auf die exakten Angaben des Kartenmaterials angewiesen.

So werden Flurkarten beantragt

Das offizielle Dokument ist beim zuständigen Liegenschaftskatasteramt zu beantragen. Der Auftrag kann meist formlos per Post, Fax, E-Mail oder Onlineformular sowie persönlich erteilt werden. Bei einer Beantragung vor Ort werden die Kosten direkt erhoben, ansonsten wird in den meisten Fällen eine Rechnung ausgestellt. Je nach Amt unterscheidet sich die Bearbeitungsdauer. In Hamburg liegt diese beispielsweise in der Regel zwischen fünf und acht Tagen.

Die Katasterkarten sind dabei frei und von jedem zu erwerben. Angaben über den Eigentümer werden jedoch nur bei Vorlage eines berechtigten Interesses bereitgestellt. Ein allgemeines Kaufinteresse an einem Grundstück oder einer Immobilie reicht in der Regel nicht aus.

Um einen Einblick in Eigentümerangaben des Liegenschaftskatasters zu erhalten, sollten Sie selbst der Grundstückseigentümer oder ein Erbbauberechtigter sein. Oder es sollte der Fall eines konkreten Kaufinteresses oder eines nachbarrechtlichen Belangens vorliegen.

Die Kosten

Die Vereinigung von Flurstücken, Änderungen der Nutzungsart sowie die Änderung der Lagebezeichnung sind in der Regel gebührenfrei. Wer jedoch einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster wünscht, muss ein wenig Geld investieren. Die Kosten werden von jeder Stadt und jeder Gemeinde individuell geregelt. Die meisten Verwaltungen erheben Gebühren zwischen zwölf und 60 Euro. Sie sind abhängig von der gewünschten Formatgröße, der Form sowie dem Informationsgehalt des Auszugs.

Für das Bundesland Berlin gilt beispielsweise die folgende Gebührenordnung (Stand 2020):

Bei den Preisen handelt es sich um einen nicht beglaubigten Erstauszug von bis zu fünf Seiten. Ist eine Beglaubigung erwünscht, fallen noch einmal vier Euro an. Bei Mehrausfertigungen werden in der Regel geringere Pauschalen addiert. Daher sollten Sie sich im Vorfeld überlegen, welche Größe für Ihre Belangen ausreichend ist und ob ihnen ein nicht beglaubigtes Exemplar genügt.

Online einsehen

Mittlerweile sind die Informationen der Flurkarte in Deutschland digitalisiert. Die automatisierte Liegenschaftskarte wurde von einem einheitlichen System abgelöst, dem Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem, kurz ALKIS. Hier werden alle Daten des Liegenschaftskatasters in Karten- oder Buchform zusammengeführt.

Die digitale Form vereinfacht auch die Laufendhaltung der Geodaten, damit diese zu jeder Zeit auf dem aktuellen Stand sein können. Das Informationssystem vereint somit alle Informationen aus der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) sowie des automatisierten Liegenschaftsbuches (ALB) in nur einem System. In Bayern trägt das digitale Dokument den Namen Digitale Flurkarte (DFK).

Die Karten stehen als digitaler Auszug im Drawing Interchange File Format (DXF) oder als Druck in Papierform zur Verfügung. Die digitalisierte Form hat einige Vorteile: Es sind jederzeit Änderungen möglich, außerdem ist ein laufender Überblick über die Liegenschaften der Länder zu jeder Zeit gewährleistet.

Zusammenfassung

Flur-, Kataster- oder Liegenschaftskarten sind amtliche Nachweise über die Existenz und Lage eines Grundbesitzes, die Liegenschaften aus der Vogelperspektive zeigen und für Immobilieninteressenten, Bauherren und Ämter eine große Rolle spielen. Je nach Größe und Informationsgehalt kosten die Karten zwischen zwölf und 60 Euro und sind beim Liegenschaftskatasteramt zu beantragen. Mittlerweile gibt es die Automatisierten Liegenschaftskarten auch in digitaler Form.

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