Einheitswertbescheid

Alles rund um die aktuelle Gültigkeit und notwendige Neuregelung in der Zukunft

Flattert ein Einheitswertbescheid ins Haus, fragt sich so mancher Immobilienbesitzer, was dieser zu bedeuten hat. Einheitswert und Einheitswertbescheid – das sind komplizierte behördliche Ausdrücke für den steuerpflichtigen Laien, die schnell im Fachchinesisch für Verwirrung sorgen.

Dennoch sollte jeder Besitzer eines Einfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch Mietwohngrundstücke und Zweifamilienhäusern die Bedeutung dieser Steuermesszahl kennen, da sie unter anderem für die zu zahlende Grundsteuer verantwortlich ist. Auch Gewerbetreibende müssen sich mit dem Einheitswertbescheid auseinandersetzen, da er zur Ermittlung der Gewerbeertragssteuer zugrunde liegt.

Die folgenden Zeilen erklären, was der Einheitswertbescheid bedeutet, wie der Einheitswert im Bescheid berechnet wird und warum es in Zukunft wichtige Änderungen für diese Verfahren geben muss.

Grundlegendes zu Beginn: Erklärung der Begriffe

Im Jahr 2018 ging der Begriff Einheitswert durch alle Medien. Doch nicht jeder weiß, was hinter dieser Größe steckt. Vor allem für Immobilieneigentümer von bebautem und unbebautem Grundbesitz ist der Einheitswert eine wichtige Rechengröße, mit der unter anderem die Grundsteuer berechnet wird.

Bedeutung des Einheitswerts

Jeder Immobilienbesitzer muss Grundsteuer zahlen. Doch diese fällt in den Zuständigkeitsbereich von Gemeinden und unterschiedet sich daher von Ort zu Ort. Grund sind die unterschiedlichen Hebesätze, die kommunal festgelegt werden. Verbindlich und keine variable Größe ist hingegen der Einheitswert – eine Steuermesszahl, die für Immobilien, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte festgelegt wird. Sie dient in erster Linie als eine Bemessungsgrundlage für Steuern, Gebühren und andere Abgaben – vor allem für die Grundsteuer, Gewerbesteuer und Zweitwohnsitzsteuer.

Der Einheitswert ist daher eine Größe, die den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag wiedergibt – ähnlich dem Verkehrswert oder Marktwert, von denen er jedoch in der Höhe deutlich zu unterscheiden ist. Die Berechnung des Einheitswerts erfolgt mittels unterschiedlicher Verfahren. Nach § 21 des Bewertungsgesetzes (BewG) sollte der Einheitswert alle sechs Jahre festgesetzt werden.

Neuberechnungen (Wertfortschreibung) erfolgen, wenn der Wert Abweichungen nach den Angaben § 22 Absatz 1 BewG vom letzten Einheitswert aufweist, ebenso auch im Fall der Änderung der Grundstücksart (Artfortschreibung) und der Eigentumsverhältnisse (Zurechnungsfortschreibung).

Das ist der Einheitswertbescheid

Mit dem sogenannten Einheitswertbescheid wird der Einheitswert einer Immobilie mitgeteilt. Er wird vom Finanzamt ausgestellt und stellt keinen Steuerbescheid dar. Der Fachjargon spricht vom Grundlagenbescheid (im Unterschied zum Feststellungsbescheid), denn die dort aufgeführten Werte sind verbindlich. Auf seiner Bemessungsgrundlage werden der Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer festgesetzt.

Die im Einheitswertbescheid angegebene Zahl muss daher nicht an das Finanzamt überwiesen werden. Vielmehr gilt es, den Bescheid sorgfältig abzuheften.

Bis vor einigen Jahren war der Einheitswert auch für die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer relevant. Doch inzwischen wird bei Schenkungs- und Erbschaftssteuer der Verkehrswert eines Grundstücks als Grundlage herangezogen.

Wer den Einheitswertbescheid bekommt

Nicht jeder bekommt einen Einheitswertbescheid vom Finanzamt zugeschickt. Dieses Schreiben gelangt lediglich zu Personen, die ein Immobilieneigentum erworben haben. Dies kann einerseits durch den Kauf erfolgt sein – aber auch geerbte Grundstücke gehören dazu. Das betrifft privates, gewerbliches sowie land- und forstwirtschaftliches Immobilien- und Grundstückseigentum.

Das bedeutet, dass alle Immobilienbesitzer den Einheitswertbescheid kennen sollten. In ihm werden auch die Wertverhältnisse auf mehrere Personen geteilt, sollte das Grundstück mehrere Eigentümer vereinen – damit sind Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise gemeint.

Ablauf: So entsteht der Einheitswertbescheid

Bevor der Einheitswertbescheid vom Finanzamt versendet werden kann, braucht es einige Berechnungen, um den Wert überhaupt erst einmal zu bestimmen. Am einfachsten geschieht dies bei unbebauten Grundstücken, wo die wenigsten Kennzahlen miteinander berechnet werden müssen. Bei Immobilien sind jedoch die Individualitäten eines Objektes berücksichtigt.

So wird der Einheitswert ermittelt

Als Basis für die Einheitswertfeststellung gelten zwei Stichtage: 1. Januar 1935 für die neuen Bundesländer und 1. Januar 1964 für die alten Bundesländer (Westdeutschland). Zudem fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung ein: Lage der Immobilie, Bauweise und Ausstattung werden in der Einheitsbewertung berücksichtigt. Es gibt zwei Verfahren der Einheitsbewertung, die hier möglich sind:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird für die Grundstücke angewendet, bei denen eine sogenannte Jahresrohmiete ermittelt werden kann. Das betrifft beispielsweise Grundstücke wie:

• Mietwohngrundstücke
• Geschäftsgrundstücke
• gemischt genutzte Grundstücke
• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren ist im § 76 Absatz 1 BewG geregelt. Hierbei wir die sogenannte Jahresrohmiete des oben genannten Stichtages herangezogen, bei Eigennutzung die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser Wert wird mit Vervielfältigern multipliziert, die in den Anlagen 3 und 8 des BewGs verankert sind. Diese Vervielfältiger berücksichtigen die unterschiedlichen Faktoren einer Immobilie: wertmindernde oder wertsteigernde Aspekte wie Baujahr, Bauweise und Größe der Gemeinde.

Ein Beispiel: Bei einem Gebäude, das nach dem 20. Juni 1948 in Massivbauweise in einer Stadt mit mehr als 500.000 Einwohnern errichtet wurde, wird die Jahresrohmiete mit dem Faktor 9,1 verrechnet. Bei einem Altbau vor 1895 beträgt dieser jedoch nur 5,3.

Bei forst- und landwirtschaftlichen Betrieben gibt es ein vereinfachtes Ertragswertverfahren.

Das Sachwertverfahren

Liegen keine Daten zu einer Jahresrohmiete vor, wird das sogenannte Sachwertverfahren angewendet, um den Einheitswert zu berechnen. Dies betrifft beispielsweise Luxuseinfamilienhäuser, zu denen keine vergleichbaren Alternativen existieren. Aber auch dort, wo keine vergleichbare Ortsmiete vorliegt, wird das Sachwertverfahren angewendet. Das Verfahren zielt auf den Substanzwert der Immobilie ab.

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen einzeln errechnet. Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird der in Kubikmetern angegebene unbebaute Raum des Grundstücks mit den durchschnittlichen Herstellungskosten verrechnet, die der Bauweise entsprechen. Auch der Wert der Außenanlagen orientiert sich an den durchschnittlichen Herstellungskosten. Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagewert ergeben zusammen den sogenannten Ausgangswert.

Die Ermittlung des Einheitswerts geschieht am einfachsten bei unbebauten Grundstücken des Grundvermögens. Hier braucht nur die Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert der oben genannten Stichtage multipliziert werden.

Ein Sonderfall liegt bei Grundstücken vor, die gewerblich und privat genutzt werden. Betriebsgrundstücke zählen nur im vollen Umfang als dieses, werden mehr als 50 Prozent betrieblich genutzt. Bei einer privaten Nutzung von über 50 Prozent zählt das Grundstück im vollen Umfang als Grundvermögen.

Widerspruch gegen den Einheitswertbescheid

Ist der Einheitswert ermittelt, wird der Einheitswertbescheid vom Finanzamt dem Immobilieneigentümer zugesendet. Dieser muss ihn jedoch nicht ohne Widerspruch hinnehmen. Erscheint der Wert zu hoch oder Sie vermuten Unregelmäßigkeiten bei der Berechnung, kann Klage gegen den Bescheid eingereicht werden.

Mit dem Einspruch darf jedoch nicht allzu lange gewartet werden. In der Gesetzgebung wird hier eine Frist von vier Wochen benannt, in denen der Einwand beim Finanzamt eingehen muss. Zudem darf der Widerspruch nicht nur allgemein sein. Wer vermutet, dass der Einheitswert nicht richtig berechnet ist, muss sich auf bestimmte Werte, Zahlen oder Zurechnungen beziehen, die er als falsch erachtet.

Einheitswert versus Verkehrswert

Der Einheitswert darf jedoch nicht in allen Belangen rund um das Immobilienmanagement als Bezugsgröße genommen werden. Er dient nur als Grundlage für die Festsetzung von unterschiedlichen Steuerarten.

Beispielsweise bei der Ermittlung eines Verkaufspreises für eine Immobilie oder für die Grunderwerbssteuer spielt er keine Rolle. Hier braucht es den Verkehrswert, der sich in der Höhe oft deutlich vom Einheitswert unterschiedet.

Oft liegen die Einheitswerte von Immobilien deutlich unter dem Verkehrswert, da gesetzlich vorgesehene Anpassungen beim Einheitswert in den letzten Jahren nicht erfolgt sind. Dennoch ist es wichtig, als Verkäufer auch den Einheitswert seiner Immobilie zu kennen – Käufer erkundigen sich nicht selten über diesen und die Höhe der Grundsteuer (oder Gewerbesteuer für Betriebsgrundstücke), um die laufenden Kosten eines Objektes vor dem Kauf einschätzen zu können.

Verfassungswidrig: Der Einheitswert muss neu festgesetzt werden

Wie bereits erwähnt, sollte der Einheitswert nach dem Gesetz alle sechs Jahre überprüft werden. Doch die sechsjährige, regelmäßig durchgeführten Hauptfeststellung aller Grundstücke in Deutschland mit ihren Änderungen und Fortschreibungen ist nicht erfolgt. Tatsächlich liegen die letzten Hauptfeststellungszeitpunkte jahrzehntelang zurück, wodurch Einheitswerte existieren, die innerhalb einer Gemeinde zu zahlreichen Abweichungen führen – so kann ein neues Haus einen deutlich höheren Einheitswert haben als ältere, vergleichbare Immobilien.

Ist die Grundsteuermesszahl falsch – also der Einheitswert – kann auch die darauf berechnete Steuer nicht richtig damit. Damit hat sich das Bundesverfassungsgericht im April 2018 beschäftigt. Da die Einheitswerte in den vergangenen 50 Jahren nicht mehr „überholt“ wurden, hat das Gericht die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Begründung: Die unterschiedlichen Werte verstoßen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bis zum Ende des Jahres 2019 wurde der Legislative Zeit eingeräumt, eine neue Regelung zu schaffen.

Im November 2019 hat daher der Bundesrat eine Grundsteuer-Reform beschlossen, die ab 2025 in Kraft treten soll. Bis dahin müssen neue Grundsteuerbescheide ausgestellt werden. Wie die Grundsteuer ab dann berechnet, liegt in der Entscheidung der Länder, die sich entweder für das Bundesmodell oder für eigens entwickelte Berechnungsmethoden entscheiden können.

Innerhalb der Reform werden rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Danach soll diese alle sieben Jahre überarbeitet werden. Wie der Einheitswert und damit die Grundsteuerbescheide in Zukunft aussehen wird, ist daher noch unklar. Der Freistaat Bayern hat bereits angekündigt, nicht das Bundesmodell zur Berechnung heranzuziehen.

Das Bundesmodell sieht vor, bei der Wertermittlung die Grundstücksfläche und Gebäudeart sowie das Baujahr der Immobilie, den Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten durchschnittlichen Nettokaltmiete einzubeziehen. Diese Rechnung wird jedoch von manchen Experten als zu kompliziert angesehen. Bayern hat daher eine Feststellung aufgrund der Immobilienfläche vorgeschlagen.

Zusammenfassung

Der Einheitswertbescheid gilt als Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuerarten – wie beispielsweise die Grundsteuer über den Grundsteuermessbetrag, der nicht mit dem Verkaufswert gleichzusetzen und ihn meist übersteigt. Als Basis zur Einheitswertfeststellung wurden einst die Hauptfeststellungszeitpunkte 1. Januar 1935 für die neuen Bundesländer und 1. Januar 1964 für die alten Bundesländer bestimmt.

Da jedoch die im Bewertungsgesetz vorgesehene neue Hauptfeststellung der Immobilienwerte (mit deren Änderungen und Fortschreibungen) alle sechs Jahre in den vergangenen Jahren nicht erfolgt ist, musste die Regierung eine Grundsteuerreform vornehmen. Die Daten sind damit jahrzehntealt, Wertverhältnisse somit extrem unterschiedlich und verstoßen gegen den Gleichheitssatz, entschied das Bundesverfassungsgericht.

Die häufigsten Fragen / FAQ