Einheitswert berechnen: Das müssen Sie wissen

Wer eine oder mehrere Immobilien besitzt oder über den Kauf einer solchen nachdenkt, wird vermutlich schon einmal über den Begriff „Einheitswert“ gestolpert sein. Er kommt bei der Bemessung der Grundsteuer zu tragen und wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Was Sie im Bezug zum Einheitswert wissen müssen, erfahren Sie hier.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert wird auf den Grundbesitz angewendet. Bei Privathaushalten dient er zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags sowie der Grundsteuermesszahl, nicht jedoch zur Ermittlung der Erbschaftssteuer bei Erbschaft. Der Wert ähnelt dem Verkehrswert bzw. Marktwert und gibt den Gebäudewert zu einem bestimmten Stichtag an.

Im Unterschied zum Verkehrswert bildet er jedoch nicht die aktuellen Marktverhältnisse ab, sondern bemisst sich an den Werten der Hauptfeststellung von 1935 (Ost) bzw. 1964 (West). In Städten und Gemeinden, die eine Zweitwohnsteuer erheben, dient der Einheitswert zusätzlich für die Besteuerung der Zweitwohnung.

Für diese drei Faktoren wird der Einheitswert berechnet:

• Grundsteuer, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt
• Vermögenssteuer
• Gewerbesteuer auf Immobilien aus dem Betriebsvermögen

Einheitswert ermitteln: Zwei Möglichkeiten

Je nach Grundstücksart kommt entweder das

• Ertragswertverfahren oder
• Sachwertverfahren

zum Einsatz.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren berechnet den Gewinn, den ein Eigentümer mit einer Immobilie erwirtschaften kann und kommt bei den folgenden Grundstücken zum Einsatz:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
• Geschäftsgrundstücke
• Gemischt genutzte Grundstücke

Zur Ermittlung wird die Jahresrohmiete zum Stichtag 01. Januar 1964, bzw. 1935 mit einem festgelegten Vervielfältiger multipliziert. Als Formel ausgedrückt bedeutet das:

Jahresrohmiete (1935 / 1964) x Vervielfältiger = Einheitswert

Die Jahresrohmiete berücksichtigt alle Einnahmen und Kosten mit Ausnahme von Warmwasseraufbereitung, Heizung- sowie etwaige Fahrstuhlkosten. Wird die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt, mietfrei oder ungenutzt überlassen, gilt als Bemessungsgrundlage die durchschnittliche Miete in vergleichbarer Lage.

Der Vervielfältiger berücksichtigt dabei die Bauweise der Immobilie, das Baujahr und die Gemeindegröße. Da viele Städte und Gemeinden seit dem Stichtag deutlich an Einwohnern gewonnen haben, kommt es hier allerdings zu massiven Verschiebungen.

Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert der Immobilie, daher müssen Sie sich als Immobilienbesitzer nicht selbst auf die Suche nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Stichtag machen. Allerdings sind die Berechnungen sehr intransparent. Die Berechnung des Vervielfältigers kann hingegen in den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes eingesehen werden.

Sachwertverfahren

Bei Luxusimmobilien kann die Jahresrohmiete nicht in Ansatz gebracht werden, da nicht genügend Daten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegen. Unter diesen Umständen kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, bei dem alle Kosten aufaddiert werden. Das betrifft die Gestehungskosten der Immobilie, Kosten der Außenanlage sowie der Grundstückswert.

Bei unbebauten Grundstücken wird kein Einheitswert ermittelt, da nur der Bodenrichtwert ausschlaggebend ist. Die Formel hierfür ist: Quadratmeterzahl x Bodenwert zum Stichtag 1964 beziehungsweise 1935.

Wie hängen Einheitswert und Grundsteuer zusammen?

Mithilfe des Einheitswerts wird deutlich, warum der Grundsteuerbescheid für zwei Immobilien, die nebeneinanderstehen, unterschiedlich ausfallen können. Zur Ermittlung der Grundsteuer nutzt das Finanzamt die Formel

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Die Grundsteuermesszahl errechnet sich aus dem Einheitswert sowie der Art der Immobilie und gibt an, welcher Teil der Wertzahl besteuert werden muss. In den neuen Bundesländern liegt sie in der Regel zwischen fünf und zehn Promille, in den Bundesländern aus dem ehemaligen Westdeutschland kann sie deutlich darunterliegen.

Den Grundhebesatz legt die jeweilige Gemeinde selbst fest. Dieser kann je nach Stadt und Gemeinde sehr unterschiedlich ausfallen. Viele Gemeinden passen den Grundsteuerhebesatz jährlich an, denn er ist der einzige Faktor, den die Gemeinden selbständig ändern können.

Der Einheitswertbescheid

Der Bescheid gibt Auskunft über die Höhe des Einheitswertes. Im Vergleich zum Steuerbescheid muss die Summe des Einheitswertbescheids nicht an das Finanzamt bezahlt werden. Stattdessen ist dies nur die Größe, auf dessen Grundlage die Grundsteuer berechnet wird. Daher sollten Sie den Einheitswertbescheid gut aufbewahren.

Wer Zweifel am ermittelten Betrag hat, kann Widerspruch einlegen. Allerdings ist dieser nur schwer zu begründen, da lediglich der Vervielfältiger, nicht jedoch die herangezogenen Vergleichsmieten zum Stichtag 1964 und 1935 transparent eingesehen werden können. Wenn Sie handeln möchten, sollten Sie beachten, dass der Widerspruch nur dann zulässig ist, wenn er innerhalb eines Monats beim Finanzamt eingeht. Auf dem Grundsteuerbescheid findet sich dafür ein Aktenzeichen, das auf jeden Fall angegeben werden muss.

Kann sich der Einheitswert ändern?

Den Einheitswert als Immobilieneigentümer zu ändern ist in der Regel nicht möglich, da die Wertverhältnisse von 1935 bzw. 1964 die Grundlage dafür sind. Es kann allerdings vorkommen, dass im Laufe der Jahre unterschiedliche Einheitswerte für dieselbe Immobilie ermittelt werden.

Das Finanzamt kann über unterschiedliche Fortschreibungen verschiedene Sachverhalte beim Einheitswert unterscheiden:

• Die Zurechnungsfortschreibung berücksichtigt den Eigentümerwechsel
• Die fehlerbeseitigende Fortschreibung kommt zum Einsatz, wenn der Einheitswert nachweislich fehlerhaft war, die Widerrufsfrist allerdings schon abgelaufen war
• Die Artfortschreibung wird genutzt, wenn sich die Immobilienart ändert, diese also beispielsweise von Privatbesitz in Betriebsbesitz übergeht oder ein unbebautes Grundstück bebaut wurde
• Die Wertfortschreibung ist das Mittel zur Wahl, wenn ein Grundstück deutlich vergrößert oder verkleinert wurde
• Über die sogenannte Nachfeststellung wird der Einheitswert ermittelt, wenn eine komplett neue Wirtschaftseinheit auf einem Grundstück entstanden ist

Reform ab 2025: Das soll sich ändern

Am 01. Januar 2025 tritt eine Grundsteuerreform in Kraft. Die Reform wurde Ende 2019 beschlossen, nachdem die Wertermittlung auf Basis der Einheitswertfeststellung von 1964 bzw. 1935 vom Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig eingestuft wurde. Das neue Verfahren soll die Steuerlast gerechter verteilen und bei der Berechnung der Grundsteuer den Bodenrichtwert, die statistisch berechnete Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche, die Art sowie Alter der Immobilie mit einbeziehen. Bis 2025 gelten die bisherigen Berechnungen.

Zusammenfassung

Der Einheitswert setzt sich aus der Rohmiete von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) sowie einem Vervielfältiger zusammen. Die Ermittlung erfolgt über das Finanzamt und ist Grundlage zur Errechnung der Grundsteuer. Im Jahr 2025 soll es jedoch eine Grundsteuerreform geben, bei welcher der Einheitswert seine Gültigkeit verliert.