Das Bruchteilseigentum

Entscheidet sich ein Ehepaar für den Kauf einer gemeinsamen Immobilie, bildet sich eine Bruchteilsgemeinschaft. Dadurch besitzen beide Eheleute Anteile an Haus oder Wohnung, über die sie frei verfügen können. Wie Bruchteilseigentum entsteht und wie eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst werden kann, haben wir für Sie in diesem Artikel aufgeführt.

Was ist Bruchteilseigentum?

Bruchteilseigentum bezeichnet das gemeinsame Eigentum an einer Sache durch mehrere Parteien. Geregelt ist das Eigentum zu Bruchteilen in den Paragrafen 1008 bis 1011 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), das die Bruchteilsgemeinschaft näher definiert. Die Anteile der einzelnen Eigentümer sind eigenständig und unabhängig voneinander. Eine echte Teilung der Sache findet nicht statt, sondern es handelt sich um eine ideelle Aufteilung.

Bilden mehrere Eigentümer eine Bruchteilsgemeinschaft wird deshalb nicht genau festgelegt, welcher Teil des Grundstücks oder der Immobilie welchem Teilhaber gehört. Gebildet wird eine Bruchteilsgemeinschaft durch ein Rechtsgeschäft, zum Beispiel einen gemeinsamen Immobilienkauf, oder durch ein Rechtsverhältnis gemäß den Vorgaben der Paragrafen 947 bis 949 im BGB.

Wodurch unterscheiden sich Bruchteilseigentum, Miteigentum, Teileigentum und Gesamthandseigentum?

Bruchteilseigentum oder Miteigentum bezeichnet eine Gemeinschaft von Teilhabern an einer Sache, die ideelle Anteile besitzen. Besonderheit des Miteigentums ist, dass jeder Eigentümer frei über den Anteil verfügen kann. Die Verwaltung der Sache im Ganzen darf allerdings nur durch Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Das Teileigentum als Eigentumsform unterscheidet sich vom Bruchteilseigentum deutlich, denn es handelt sich um „… das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“ (§ 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz WEG). Diese Eigentumsform ist bei Wohnungseigentümergemeinschaften zu beachten, bei denen Sie einen Anteil an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen erwerben.

Befindet sich eine Sache hingegen in Gesamthandseigentum, dürfen Entscheidungen nur zusammen von der Gesamthandsgemeinschaft getroffen werden. Die Höhe der Anteile der Teilhaber ist nur relevant, wenn es um die Verteilung des Überschusses, etwa aus einem Verkauf, geht. Beispiele für Gesamthandseigentum sind eine eheliche Gütergemeinschaft oder der Nachlass an eine Erbengemeinschaft. Ein Verkauf des jeweiligen Anteils wie bei der Bruchteilsgemeinschaft ist nicht ohne Weiteres möglich.

Wo kommt das Bruchteilseigentum zum Einsatz?

Zum Einsatz kommen Bruchteilsgemeinschaften vor allem bei Grundstücken oder Wohnungseigentum und entstehen durch den gemeinsamen Kauf mehrere Miteigentümer. Der Erwerb von Haus oder Eigentumswohnung durch Ehefrau und Ehegatten ist die häufigste Form des Bruchteilseigentums, aber auch gemeinsames Erspartes kann dazugehören, wie das Oberlandesgericht Bremen entschieden hat (OLG Bremen 09.09.2005, 4 W 24/05).

Beliebt ist die Rechtsform für den Erwerb von Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen, bei denen durch die Gemeinden eigentlich ein Verbot für den Verkauf von Wohneigentum erlassen wurde. Unter Umständen können diese Beschränkungen durch die Veräußerung als Bruchteilseigentum vom Bauträger jedoch umgangen werden.

Bei einer Erbengemeinschaft wird statt des Eigentums in Bruchteilen eine Gesamthandsgemeinschaft genutzt. Eine Verfügung über den Nachlass ist nur als Gemeinschaft möglich.

Vorteile einer Bruchteilsgemeinschaft

Weniger Kapital für den Erwerb der Sache notwendig

Wenn es eine interessante Möglichkeit zum Erwerb einer Immobilie gibt, kann fehlendes Kapital ein Problem sein. Durch mehrere Eigentümer lässt sich der Kaufbetrag einfacher erreichen und teure Häuser oder Wohnungen werden bezahlbar. Dadurch ist das Bruchteilseigentum bei Eheleuten sehr beliebt, wird aber auch bei Investitionen in Mietobjekte gerne genutzt.

Statt eine Immobilie als Bruchteilseigentum zu erwerben, kann die Gründung einer Gesellschaft für bürgerliches Recht (GbR) die bessere Lösung sein.

Freie Verfügen über den eigenen Anteil

Im Vergleich zur Gesamthandsgemeinschaft bietet das Eigentum zu Bruchteilen für den einzelnen Teilhaber Vorteile, denn der Anteil darf jederzeit verkauft werden. Dafür ist keine Zustimmung der restlichen Bruchteilsgemeinschaft erforderlich und auf Wunsch kann außerdem eine Auflösung des Miteigentums gefordert werden.

Nachteile des Eigentums zu Bruchteilen

Jeder Eigentümer verfügt frei über den eigenen Anteil

Während die freie Verfügung über den eigenen Anteil ein Vorteil für den jeweiligen Miteigentümer ist, handelt es sich dabei um einen Nachteil für die weiteren Bruchteilseigentümer. Trotz der ideellen Aufteilung darf das Miteigentum frei an einen Dritten verkauft werden.

Für die weiteren Personen der Bruchteilsgemeinschaft gibt es gegen den Verkauf keine Handhabe und sie müssen sich nun mit einem ganz anderen Eigentümer über das weitere Vorgehen bei der Sache einigen. Problematisch kann dies unter anderem sein, wenn es durch Gläubiger zu einer Zwangsvollstreckung bei einem Miteigentümer kommt.

Entscheidungen über die Sache nur mit Stimmenmehrheit

Gibt es mehrere Miteigentümer, dürfen Entscheidungen über die Sache nach § 747 Satz 2 BGB nur in der Mehrheit getroffen werden. Wird keine Stimmenmehrheit erreicht, kann dies zu einem Stillstand oder der Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft führen. Gibt es eine gerade Zahl von Teilhabern, ist ein Mehrheitsbeschluss womöglich nicht erreichbar.

Wie ist eine Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Besitzen Sie einen Anteil an einer Sache, zum Beispiel einem Grundstück oder Wohneigentum, sind alle Teilhaber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Sind dort keine besonderen Angaben verzeichnet, wird von einer Aufteilung zu gleichen Teilen ausgegangen. Besitzen Personen unterschiedliche Anteile an der Sache, muss die entsprechende Teilung im Grundbuch ersichtlich sein.

Kann Bruchteilseigentum verkauft werden?

Die Eigentumsverhältnisse sehen klar vor, dass der Anteil an der Sache als Eigentum des jeweiligen Teilhabers gilt und dieser ein vollständiges Eigentumsrecht besitzt. Der Miteigentumsanteil darf frei verkauft werden und gegen die Veräußerung haben die anderen Eigentümer keine Handhabe. Die Erlöse fließen in vollem Umfang an den Miteigentümer, da sich der Verkauf nur auf dessen Anteil bezieht.

Durch die Aufteilung auf mehrere Teilhaber am Gesamteigentum ist die Veräußerung von einzelnen Anteilen vielfach jedoch nicht aussichtsreich. Deshalb wird ein Verkauf vor allem an Miterben oder den Ehepartner vollzogen, die Interesse am Erwerb äußern . Damit wird das Gemeinschaftseigentum häufig zum Alleineigentum, sodass ein alleiniger Besitzer über die Sache frei verfügen kann.

Wie kann man eine Bruchteilsgemeinschaft auflösen?

Auf Antrag darf ein Miteigentümer nach § 749 BGB eine Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Können sich die Teilhaber nicht über die Konditionen für die Auflösung einigen, kommt es zu einer Versteigerung. Neben der Teilungsversteigerung kann eine Bruchteilsgemeinschaft ebenfalls durch einen Gesamtverkauf eines Dritten, durch eine Teilung der Sache entsprechend der Anteile oder durch die Übernahme eines Alleineigentümers erfolgen.

Eine Forderung nach dem Immobilienverkauf ist bei Ehepaaren erst nach dem Ablauf des Trennungsjahres möglich. Erst dann dürfen Eheleute einen Ausstieg aus der Bruchteilsgemeinschaft erzwingen.

Zusammenfassung

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder die Vorgaben durch den Gesetzgeber in § 947 – 949 BGB. Jeder Miteigentümer besitzt einen ideellen Anteil, über den frei verfügt werden darf. Nach § 749 BGB kann jederzeit eine Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft beantragt werden, die bei fehlender Einigung der Teilhaber zur Teilungsversteigerung führt.